임대차 계약의 여러문제들에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

일요일은 항상 좋지요?

쉰다는게 좋고 더 더 좋은건 내가 하고 싶은것을 할수 있는 시간이 생긴다는 것입니다.

일이라는건 하기 싫어도 해야 할때가 있지만 적어도 일요일만큼은 내가 하고 싶은 것만 하고 시간을 보내야 겠습니다.

오늘도 공부해야 겠지요?

주택임대차계약에서 발생하는 문제들을 이야기 해보겠습니다.

그냥 한번 쭉 읽어보세요.

* 경매기입등기와 주택임차인.(경매기입등기란 새로운 등기원인이 발생하면, 그 등기원인에 근거하여 이 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기를 말합니다.기입등기에는 소유권보존등기, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 및 임차권등의 설정등기가 있습니다. 강제경매개시의 결정에서 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 땐 중 먼저 된때에 그 효력이 생깁니다. 근거법은 부동산 등기법 및 민사집행법입니다.)

문) 경매기입등기와 주택임차인은 어떤 법률관계가 있는지요?

답) 소액임차인의 최우선변제청구권은 일정액에 대하여 어느 누구보다 최우선으로 변제받을 수 있는 권리이므로, "경매개시결정 기입등기시" 까지 대항력을 갖추어야 하지만, 법 제3조의2 규정에 의한 우선변제청구권(소액을 초과한 임차인)을 가지려면 경매개시결정 기입등기시까지 이러한 대항요건을 갖추지 않아도 됩니다.

만일, 경매개시결정 기입등기 이후 확정일자를 받은 경우에는 확정일자증명으로 임차인은 경매개시결정 이후 설정한 저당권자의 입장이 되어 선순위 압류나 가압류채권자에는 우선하지 못하지만 별도의 집행권원없이 배당요구를 할 수 있고, 다른 일반채권자에 우선하게 됩니다.

이미 저당권이 설정된 주택을 임차하였으나 그 저당권자의 경매신청으로 경락된 경우에는 경매신청이 임차인보다 선순위저당권에 기인한 것이므로 경락인에게 대항할 수 없게 됩니다.

확정일자와 근저당권자의 근저당권설정일자가 같은 경우에는 같은 순위로 보고 임차인과 근저당권자의 채권액에 비례하여 평드하게 배당합니다. 만약 일자가 다른 경우에는 주택임대차보호법 제3조의2에서 정한 요건을 구비한 시기와 저당권 등의 등기를 마친 시점을 비교하여 우선순위를 결정하게 됩니다.

"근저당권설정일"과 "주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 즉 확정일자를 전날 마친 경우" 처럼 같은 날짜인 경우에는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날은 "0" 시부터 시작하고, 같은 날 이루어진 근저당권은 아무리 빨라도 "09"시 이전에는 이루어지지 않으므로 임차권자가 앞서게 됩니다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이 여럿인 경우에도 이들 사이에 전입신고, 주택의 인도와 같은 대항력 및 확정일자를 부여받은 일자 등을 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하게 되는데, 만일 일자도 모두 같다고 할 경우에는 채권자의 채권액에 비례하여 균분배당을 하게 됩니다.

문) 임대차계약기간이 만료되기 전에 주택이 경매될 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있는지요?

답) "주택임대차와 같은 게속적 계약관에 있어서는 당사자의 신뢰성이 강하게 요청되고, 특히 임차인으로서는 보증금의 환수에 관심이 있는 만큼 임대인의 교체가 채무이행의 확실성에 영향을 마치기 때문에 임차인의 의사를 존중해야 하며, 임대차관계로부터 벗어나고자 임대차를 종료시킨 임차인에게 임대인의 면책적 지위승계를 수인케 하는 것은 주택임대차보호법의 규정이 임차인을 위한 편면적 강행규정인 점을 비추어 볼 때 타당하지 않으므로, 임차인은 임차주택의 양도가 있음을 안 때부터 상당한 기간 내에 그에 대하여 이읠를 제기함으로써 임대차를 확정적으로 종료시킬수 있다"(대전지법 2004가합7716 판결)고 하여 임차임의 계약해지를 인정하고 있습니다.

* 공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우 유효여부.

문) 저는 갑, 을, 병3인이 각1/3의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 있는지요?

답) 그렇지 않습니다. 왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 되어 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데 귀하의 경우 2/3의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.

* 임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결한 경우 효력.

문) 저는 임대차계약체결시 임차주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 나중에 소유자느 따로 있고 갑은 임차인으로서  저에게 소유자의 동의 없이 전대를 한것을 알게 되었습니다. 현재 주택소유자가 저에게 임차주택을 비워달라고 하고 있는데 임대보증금을 반환받을 때까지 이를 거부할 수 있는지요?

답) 거부할 수 없습니다. 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할수 없고 임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

* 대지에만 근저당이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우 대항력.

문) 저는 대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록까지 마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지 위에 건물도 경매신청하였습니다. 저는 매수인에게 대항하여 계속 거주할 수 있는 지요?

답) 건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그 후에 건물이 건축된 경우에 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있습니다(민법 제465조). 그러나 저당권은 대시상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없습니다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물매수인에게 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 따라서 낙찰인이 귀하를 상대로 상 인도명령을 신청하여도 기각되어야 할 것으로 보입니다. 그러나 배당에 있어서는 대지와 건물의 매각대금을 나누어 대지부분의 매각대금은 대지의 근저당권자에게 우선 배당하여야 할 것입니다.

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