임대차계약의 여러문제들에 대하여2

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니 입니다.

휴일도 슬슬 정리리를 해야 되는 시간이네요.

어떻게 잘보내셨는지 궁금하네요.

아직 시간이 조금 남아있으니 마무리들 잘하시고 좋은 주말밤 보내세요.

오전에 이어서 주택임대차계약에서 발생하는 문제들을 좀더 이야기 해보겠습니다.

* 등기부상 최선순위 가등기가 그보다 대항력 및 확정일자 빠른 임차인의 경매신청으로 인하여 말소되는지 여부.

문) 매매계약에 의한 소유권이전청구권가등기가 2018년 1월 19일에 있고, 그보다 선순위인 등기부산 권리는 없습니다. 그런데 저는 이보다 빠른 2017년 1월21일에 전입신고와 입주를 하고 확정일자를 받았습니다. 제가 집행권원에 의해 강제집행을 신청한 경우, 후에 위 가등기는 말소되는지요?

답) 이에 대해서는 학설이 대립하고 있지만 법원 실무에서는 집행법원은 말소를 촉탁할뿐 종국적으로는 등기관이 등기부를 토대로 말소여부를 판단한다는점(임차권은 등기부에 표시되지 않는다는 점) 때문에 이러한 경우 가등기는 말소되지 않는 것으로 처리하고 있습니다.

* 임대보증금의 감액청구 요건.

문) 저는 2015년 10월 임대기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였는데 그 후 얼마 안되어 주택가격 및 임대보증금이 큰 폭으로 하락하였습니다. 임대인에게 임대기간 만료 전에는 임대보증금의 감액을 청구할 수 없는지요?

답) 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수있다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 경제상황의 변화로 주택가격과 임대보증금이 급락함에 따라 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 ㄱ때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수느 ㄴ있으나 아직 법원에 이에 관한 판례가 없기 때문에 어느 정도 임대보증금이 하락하면 감액청구를 인정된다고 단정적으로 말할 수 없습니다.

* 계약기간 만료 전 임차인의 사정으로 이사한 경우 보증금반환 청구권.

문) 임차인이 임대차기간 중에 부득이한 사정으로 이사를 할 경우, 임대인에게 보증금반환을 요구할 수 있는지요?

답) 임차인은 정당한 사정(임대차목적물에 하자가 있거나 임대인에게 귀책사유가 있는 경우 등)이 없는 한 임대인이 거부하면 임대차계약기간이 만료될 때까지 계약해지를 할 수 없고, 보증금반환을 요구할 수도 없습니다.

문) 임대차기간 만료 전에 임차인이 세를 놓아 보증금을 반환받을 수 있는지요?

답) 임대인이 계약기간 만료까지 계약해지를 워하지 않고 거부하면 새로운 임차인이 있다하더라도 임대인과 계약을 할 수 없기 때문에 스스로 세를 놓아도 보증금을 회수할 수 없습니다. 그러나 임대인이 동의하고 협조하면 문제가 없습니다. 이런 경우 임차주택의 하자가 있는 등 임대인에게 귀책사유가 있어 계약을 해지하고 보증금반환청구를 할 수 있습니다.

* 계약기간만료 전 임대인의 사정으로 계약을 해지할 수 있는지 여부.

문) 임대차계약기간 중에 임대인이 사용하겠다고 하면서 나가라고 한 경우 건물을 비워주어야 하는지요?

답) 계약기간 만료전이므로 건물을 비워줄 의무가 없습니다.

문) 임대차계약기간 중 임대인이 자신이 사용한다는 등의 사정으로 나가달라고 하는경우, 어떻게 해야 하는지요? 이사비용은 받을수 있는지요?

답) 임차인은 계약해지를 거부할 수 있으며 임대인의 사정을 고려하여 나갈수도 있으나 이는 어디까지나 임차인에게 선택할 수 있는 자유가 있습니다. 그러므로 이사비용을 달라고 한다든가, 중개수수료를 달라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 단지 이럴 경우 임차인은 비워주어야 할 의무가 없을 뿐입니다.

임차인은 임대차계약기간 만료 전이므로 나가지 않겠다고 하면, 임대인은 사정을 봐 달라고 하면서 보증금을 돌려주고, 이사비용과 부동산중개수수료를 주겠으니 나가달라고 하면서 임차인을 설득하고, 임차인은 조건을 보고 양보하여 이사 갈 것인지, 그대로 사용할 것인지 여부를 결정하게 되는 것입니다.

* 임차한 건물에 하자가 있는 경우 계약해지.

문) 주택에 하자가 있어서 계약을 해지하려면 어느 정도의 하자가 있어야 하는지요?

답) 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약, 존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 하지만 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해지 ㄴ목적에 따라 수요, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리 수가 있습니다.

문) 임대차계약기간 중에 임차건물에 하자가 있어 사용하지 못할 사정이 있는 겨우에 임차인은 어떤 조치를 할수 있는지요?

답) 임차인은 임대이에게 하자보수를 요구하였으나 이를 이행하지 않는 경우, 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금을 반환하라고 요구할 수있습니다. 이를 거부하면 임차인은 임대인을 피고로 법원에 임차보증금반환 청구소송 또는 지급명령신청을 하여 판결문 등 집행권원을 받아 임대인의 재산에 강제집행을 하여 보증금을 받을수 있을 것입니다. 물론 이때 손해가 있으면 손해배상도 함께 청구할 수 있을 것입니다.

문) 임차목적물의 차면시설, 도난방지시설이 불량인 경우 임대인이 임차인에게 안전배려 또느 ㄴ도난방지 등의 보호의무가 있는지요?

답) 임대인은 이러한 안전배려 또는 도난방지의무가 없습니다. 임대차계약 종료 후에도 동일합니다.

* 혼동으로 임대차보증금 소멸.

문) 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 매수한 경우 임대인의 보증금반환 채무는 소멸되는지요?

답) 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 소멸되고, 따라서 임대인의보증금 반환채무도 소멸됩니다. 부다이득에 해당하지도 않습니다.(예외있음)

* 주택임차인의 경매신청시 주택인도 여부.

문) 저는 임대차계약기간이 지나도 보증금을 반환받지 못하여 법원에 소송하여 승소판결을 받았습니다. 주택을 비워주고 경매신청을 해야 하는지요?

답) 법이 개정되기 전에는 건물을 비워주고 경매신청을 할수 있었으나 2002년1월26일 법이 개정되어 건물을 비워주지 않고도 경매신청을 할 수 있습니다.

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