임대차계약의 여러문제들에 대하여4

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몇일에 걸쳐서 주택임대차보호법에 관계된 이야기들을 계속하고 있습니다. 그런데 아직도 할 이야기가 너무나도 많습니다.

앞으로도 계속 임대차계약에 관해서 더 많은 이야기를 해보겠습니다.

* 배당요구 및 배당이의 등에 대하여.

문) 임차인이 경매개시결정 된 경우 임차인은 어떻게 해야 하나요?

답) 배당요구종기일 전에 배당요구신청을 해야 배당받을 수 있습니다. 대항력있는 임차인은 배당요구를 신청하지 않아도 새로운 소유자에게 대항할 수 있으나, 대항력이 없는 임차인이 배당요구를 하지 않게 되면 배당받지 못합니다.

문) 다른 사람에 의해서 진행되는 경매절차에서 임차인은 권리신고만 하면 되는지, 아니면 권리신고 외에 다른 배당요구까지 해야 하는지요?

답) 다른 채권자가 임대인으로부터 돈을 받지 못하여 그 주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에 임차인이 임대인에게 임차보증금을 청구하거나 그 임대인에 대해 일반 채권자들이 빚을 받기 위해 하는 신고가 " 권리신고"이고 매각이 되었을 때에 다시 받을 금액을 청구하는 절차가 "배당요구" 절차입니다.

본래 권리신고를 배당요구로 볼 것인가의 여부는 본질적인 문제가 아니라 입법상의 문제이지만 우리 민사소송법에 아무런 규정이 없습니다.그렇지만 현실적으로 권리신고가 있었다 할지라도 집행관의 임대차조사만으로는 우선변제권이 있는 일정한도의 임차권을 존재여부를 명백히 알 수 없고, 설사 명백히 알수 있다 할지라도 경매절차가 몇 개월, 심지어는 몇 년씩 걸리는 상황에서 그 동안 임대차가 종료되는 경우도 많아서 임차인은 권리신고를 하였더라도 다시 배당요구를 해야 합니다. 법원실무에서는 권리신고와 배당요구를 같이 하도록되어 있습니다.

권리신고와 별도로 다시 배당요구도 필요하다고 할 경우에도 그 시기가 문제되는데 2002년 7월1일부터 발효되는 민사집행법에서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하도록 하고 있습니다. 

배당요구의 종기일은 통상 경매법원에서 경매개시결정을 하면서 첫 매각결정기일 이전의 날로 정해지게 됩니다.

문) 권리신고를 하면 좋은 점이 무엇인가요?

답) 임차인이 임차보증금을 변제 받기 위해서 경매법원에 권리신고를 하면 심사소송법 제607조 제4호에 규정한 '부동산 위의 권리자로써 그 권리를 증명한 자'가 되어서 그 이후부터 경매기일의 토지를 받거나 경매기일에 출석, 진술할 수있는 권리는 물론 자기의 권리가 침해될 경우에 경매절차를 저지할 수 있는 불복신청권 등이 인정됩니다.

한편 채권자들은 배당표에 따라서 변제 받은 순서와 변제 받은 금액이 정해지게 됩니다. 

임차인이 이해관계인으로 경매절차에 참여하려면 자기의 임차보증금에 관하여 우선변제권이 있음을 스스로 증면하여 권리신고를 해야 합니다.

민사소송법 제607조 제4호에서는 경매절차에서의 이해관계인의 범위를 제한적으로 열거하였는데 임차인은 임차주택에 대한 대한 경매절차 진행시에 "부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자" 에 해당되어 이해관계인이 되게 됩니다.

문) 배당요구할 수 있는 시기는 언제인가요?

답) 배당요구를 할 수 있는 시기는 압류의 효력발생 시부터 배당요구의 종기일까지입니다. 압류의 효력발생은 채무자에 대한 경매개시결정송달 시와 경매개시결정등기시 중 먼저 도래한 때에 발생합니다.

실무상 법원에서는 집행관의 보고서를 통해서 비로소 세입자들에게 권리신고 및 배당요구를 하라는 안내문을 발소하게 되는데 세입자들은 법원의 통지를 받기 전에도 집주인이나 채권자들로부터 경매신청이 된 부동산이라거나 혹은 집행관의 현지조사를 통해서 경매된 사실으 ㄹ알게 된때에는 아직 법원으로부터 안내문이 도착하기 전이라도 권리신고 및 배당요구를 할 수 있습니다.

적법한 배당요구가 있는 때에는 법원은 그로부터 3일 이내에 직권으로 이해관계인에게 그 취지를 통지하여야 하며, 배당요구채권자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견을 진술할 수 있는 권리가 있습니다.

문) 주택임차인은 게약기간이 만료되지 않아도 배당요구신청을 할 수 있는지요?

답) 신청할 수 있습니다. 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차권이 소멸되고, 또 임차주택을 인도하여야 하는데 유효한 임대차의 종료시기에 대하여 판례는 '임차주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 종료되지 않았음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더이상 임대차관계의 존속을 원하지 않는 명백한 의사표시 이어서 특별한 사정이 없는한 이것을 임대차계약 해제의 의사표시로 볼 수 있습니다.

문) 배당요구신청을 해야만 하는 채권자는 주택임차인과 다른 어떤 채권자들인가요?

답) 민사집행법 제88조에서는 "집행력있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법, 상법 그밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채무자는 배당요구를 할수 있다"라고 되어 있습니다. 여기서 주택임차인은 우선변제권 있는 채권자에 해당하므로 배당요구신청을 할 수 있으며 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다. 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당욕의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못하게 됩니다.

문) 저는 지방도시의 아파트를 임차보증금 6천만원에 임차하여 살고 있으면서 계약서에 확정일자를 받았습니다. 개인적인 사정으로 전입신고를 하지 못하였는데, 위 아파트가 경매신청 되었습니다. 배당요구신청을 할 수 있는지요?

답) 전입시고를 하지 못했다면 배당요구신청을 하더라도 배당을 받을 수 없습니다. 배당요구할 수 있는 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법, 상법 그밖의법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할수 있습니다. 그런데 전입신고를 하지 않는 채권자는 우선변제권이 없기 때문에 배당요구를 할 수 없습니다.

문) 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자는 어떤 채권자인가요?

답) 배당요구를 하지 않아도 배당받을수 있는 채권자는 다음과 같습니다. 1.이중경매신청인(선행사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 채권자)

2. 민사집행법 제148조의 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자.

3.첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자. 다만 가등기담보의 경우에는 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당되고, 저당권, 압류, 가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하므로 이러한 전세권은 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있더라도 배당요구가 필요함.

4.첫 경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자, 반면 첫 경매개시결정등기 후에 체납처분에 의한 압류등기가 된 경우에는 집행법원에 배당요구의 종기까지 교부청구를 하여야만 교부받을 수 있음.

5.종전등기부상의 권리자(재개발, 재건축사업시행결과 공급된 부동산에 대하여 경매할 때 종전 등기부에 기입되어 있던 부담등기의 권리자).

문) 공동임대인으로부터 주택을 임챃였는데 이 중 1인이 공유지분에 대한 경매절차가 진행되는 경우에 보증금의 1/2에 대해서만 배당요구할 수있는지요?

답) 임차보증금반환채무는 성질상 불가분 채무이므로 임차인은 임차보증금 전액으로 배당요구를 할 수 있습니다.

문) 주택임차인이 대항력 및 우선변제요건을 언제까지 유지해야 하나요?

답) 배당요구종기일까지 유지해야 합니다.

문) 임차인이 배당요구신청할때 제출할 서류는 무엇인가요?

답) 1.주택임차권자는 임대차계약서 사본(확정일자 부), 주민등록등본을 제출해야 합니다.

임대차계약서 사본 : 확정일자를 받은 임대차계약서에는 공정증서, 인증서도 해당됩니다.

주민등록등본 : 임차인 본인 및 동거가족이 표시된 주민등록등본입니다.

2.상가건물임차궈자는 상가건물임차권자으 임대차계약서사본(확정일자부), 등록사항등의 현황서 등본, 채권계산서를 제출하여야 합니다.

임대차계약서사본 : 임대차계약서에 세무서장으로부터 받은 확정일자가 찍혀 있어야 됩니다.

등록사항등의 현황서 등본 : 상가건물임대차보호법시행령 제3조 제2항 소정의 등록사항 등입니다.

문) 가장 임차인의 배당요구가 받아들여져 제1순위로 허위의 임차보증금에 대한 배당이 이루어지고 배당이의 없이 배당표가 확정된 후 후순위 진정 채권자들의 구제방법이 있는지요?

답) 후순위 진정채권자들은 대한민국을 제3채무자로 하여 배당금지급청구권 가압류-가장임차인을 상대로 부당이득채권의 반환청구소송 - 배당금지급청구권의 부존재확인청구를 할 수 있습니다.

문) 임차주택이 경매되어 배당할 때 배당순위와 보증금에 대한 이의가 있는 임차인은 어떻게 대처해야 하는지요?

답) 경매법원에 이의신청을 할 수 있으며 이의 신청일로부터 7일 이내에 배당이익의 소장을 제출하고 소제기증명서를 집행법원에 제출해야 이의된 배당금에 대하여 배당금을 지급하지 않게 됩니다.

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