임대차계약의 여러문제들에대하여6

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

주택임대차보호법상 임대차계약중 발생되는 여러가지 문제들을 계속 이야기 하고 있습니다.

워낙 방대하고 변수가 많아서 이야기를 해도 해도 끝이 없네요.

그래도 시작했으니 끝을 봐야 겠지요?

그럼 오늘도 시작해보겠습니다.

이제는 말안해도 아시죠?

도움이 되셨다면 공감 꾹~~~~, 댓글한줄 부탁드립니다.

* 부동산 인도명령

문) 경매절차에서 낙찰자는 언제부터 소유권을 취득하게 되는지요?

답) 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득하게 됩니다.

문) 인도명령을 언제 신청할 수 있는지요?

답) 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 합니다. 6월이 지난 뒤에는 점유자에 대해 명도소송을 제기해야 합니다.

문) 대항력과 우선변제권을 점유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 어떻게 되는지요?

답) 임차보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액이 대항할 수 있는 금액이 됩니다.

문) 채무자가 가족과 같이 건물을 점유하고 있는 경우 그 가족도 상대방으로 하여 인도명령을 신청을 해야 하는지요?

답) 인도명령의 집행력은 채무자는  물론 채무자와 한 세대를 구성하는 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미치므로 그 가족을 따로 상대방으로 할 필요는 없습니다.

문) 경매절차에서 배당금을 배당받기 전에 낙찰자가 인도명령을 받아 임차주택의 인도를 요구하는 경우 어떻게 해야 하나요?

답) 즉시항고로 불복할 수 있으며 인도명령의 재판을 고지 받은 날로부터 1주의 불변기간 내에 항고장을 원심법원에 제출해야 합니다. 항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출해야 합니다. 그리고 즉시항고에서 승소하려면 대항력이 있어야 합니다. 즉 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력(입주 및 전입신고)을 갖추고 있어야 합니다.

* 주택임차권등기에 관한 문제.

문) 임차권등기가 된 주택에 다른 임차인이 세 들어와서 전입신고, 입주 , 확정일자를 갖춘 경우 누가 우선변제를 받을 수 있나요?

답) 주택임차권이 등기된 후에 세든 임차인은 우선변제권은 없으므로 등기된 임차인이 우선변제를 받을 수 있습니다.

문) 주택임차권이 등기된 주택에 전입신고하고, 입주한 소액임차인과 등기된 임차인은 누가 우선변제권을 받게 되나요?

답) 주택임차권등기가 된 주택은 소액임차인 제도가 적용되지 않으므로 소액임차인은 보호받을 수 없습니다.

문) 임차인은 임차권등기신청비용을 임대인에게 청구할 수 있나요?

답) 임차인은 임대인에게 등기신청비용을 청구할 수 있습니다.

문) 경매로 인하여 임차권등기가 말소되는지요?

답) 원칙상 경락으로 주택임차권등기는 말소되나, 말소기준권리보다 선순위일 때는 소멸하지 않으며, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권(최선순위 임차권)일 경우에는 말소되지 않습니다.

문) 계약기간이 만료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 아니하고 있는 경우에는 임차인은 이사를 갈 수 없는지요?

답) 주택임대차보호법은 주택임차권등기명령제도를 두어 주택임차권등기를 한 후 이사를 가거나 주민등록을 옮기도라도 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않도록 규정하고 있습니다. 따라서 임차권등기를 하고 이사를 가면 불이익을 받지 않게 됩니다.

문) 법원에 임차권등기명령신청을 한 후 바로 이사 가면 되는지요?

답) 주택임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안되고 그 이전에는 반드시 주택임차권등기가 완료된 사실을 확인한 후 전출 및 이사를 가야 합니다.

문) 임대인에게 사정이 있어 임차권등기명령서가 송달되지 않을 때는 어떻게 송달을 하는지요?

답) "임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능된 경우에는 임차군등기명령신청서상에 첨부된 부동산등기부등본 및 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달하게 됩니다.

그리고 위 각 주소지에도 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로재송달 합니다. 위 각 주소지에도 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 생기는 즉시 위 규칙 제5조에 따라 임차권등기의 촉탁을 한다"고 규정하고 있습니다.

문) 주택임차권등기를 하면 어떤 효력이 있는지요?

답) 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료되면 임차인이 종전에 취득한 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되므로 임차권등기이후에 주소를 이전하거나 주택을 점유하지 않더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실되지 않습니다.(주택임대차보호법 제3조의 3 제5항)

문) 임차권등기명령을 기각하는 경우에는 어떻게 대처할 수 있나요?

답) 기각결정서를 받은 날부터 7일 이내에 즉시항고할 수 있습니다.

문) 저는 다가구용 단독주택 중 일부분을 임차하고 있는데 계약기간이 만료되어소 보증금을 반환받지 못하여 그 일부분을 공동소유하고 있는 자 중1인을 상대로 임차권등기명령을 신청하려 하는데 가능한지요?

답) 부동산의 전부는 물론 일부에 대하여도 임차권설정등기를 할 수 있으나 부동산의 공유지분에 대한 임차권설정등기의 가부에 관하여 언급하고 있는 판례나 예규, 선례는 없습니다. 부동산등기법 관련 자료 중에서는 공유지분에 대한 임차권설정등기에 관하여 대부분 부정하고 있습니다. 그 이유는 피신청인을 공유자 중 1인으로 하여 임차권등기명령을 촉탁하면 등기소에서 등기가 각하되기 때문이라고 합니다.

이론상으로는 임차권설정등기나 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 용익물권으로 파악하여 공유지분에 대한 용익물권설정이 불가능하다는 것에 근거한 것으로 보이나 임차권을 채권으로 파악한다면 공유지분에 대한 임차권설정등기가 가능하다고도 할 수 있지 않을까 하는 의문이 들수는 있을 것입니다.

용익물권설정등기는 부동산의 전부는 물론 일부에 대해서도 할 수 있으나 부동산의 공유지분에 대해서는 이를 할 수 없다고 보는 것이 등기실무입니다. 전산시스템 상으로도 공유자 중 1인을 등기의무자로 하는 용익물권설정등기는 불가능하게 되어 있습니다.

어떻게 도움이 되셨나요?

주택임대차보호법에 따른 임대차계약에서 벌어질수 있는 일들을 적어보았습니다.

다음부터는 상가건물임대차보호법에 대하여 알아보겠습니다.

기대하셔도 좋습니다.

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