경매와 세입자(경매낙찰과 임차인들의 문제들)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

최근 경기침체로 인하여 부동산 경매에 대한 문의가 많이 들어옵니다.

여유가 있는 분들은 경매로 나온 싼 물건분석을 의뢰하시는 분들이 계시고, 임대로 살고 있는 분들은 살고 있는 건물이 경매로 넘어가게 생겼다고 어떻게 해야 할지에 대하여 문의를 하십니다.

뭐 매수자야 돈이 있으니 걱정은 본인들이 알아서 할문제고 일단은 임차인들의 걱정에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

경매로 넘어간경우나 넘어갈 경우 임차인들이 어떻게 해야 할지에 대하여 알아보겠습니다.

1. 현재 보증금 5천만원에 주택을 임차하여 살고 있는데, 이 집이 경매로 진행중이라는 연락을 받았습니다.

경매로 넘어갈 경우 보증금을 얼마를 받을수 있을까요?

답변 : 경매가 진행되어서 낙찰이 될경우 임차보증금 중에 최우선적으로 받을수 있는데 이를 최우선변제금이라고 하고 이는 지역에 따라서 조금씩 다릅니다.

	적용보증금	최우선변제금
서울특별시	1억1천만원	3700만원
과밀억제권역 세종, 용인, 화성	1억이하	3400만원
광역시(군 지역제외) 안산, 김포, 광주, 파주	6000만원 이하	2000만원
그 밖의 지역	5000만원이하	1700만원

위 표를 보시면 알겠지만 최우선변제금은 지역에 따라서 금액이 달라지기 때문에 만약 서울에 거주한다면 3700만원을, 지방이라면 1700만원을 받을수도 있습니다.

또한 등기사항전부증명서의 을구에 표시된 최초 기준권리, 예를 들면 근저당권, 저당권, 가등기담보권, 전세권 설정등을 날짜를 따져서 우선순위를 정한뒤 남은 금액을 분배하여 받을수 있습니다.

2. 처음 임대차계약을 작성할때는 5천만원으로 하였다가 계약을 갱신하면서 보증금을 3천만으로 감액하였습니다.

이럴 경우에도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있을까요?

답변 : 임대차계약서를 변경되었다면 이런경우는 경매신청기입등기 경료시기에 따라 달라질수 있습니다.

만일 임차인이 보증금 액수를 위의 경우처럼 감액을 할 당시에 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되지 않았다면, 경매절차가 개시되더라도 임차인은 소액임차인으로 최우선변제권, 즉 다른사람보다 우선해서 배당을 받을 권리를 행사할수 있습니다.

하지만 소액임차인의 권리를 행사하기 위해서 경매신청기입등기 이후에 소액보증금으로 감축하는 계약을 체결한 것이라면 소액임차인으로 보호를 받을수 없게 되는 것입니다.

3. 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 하고 확정일자까지 받아서 살고 있다가 사정이 생겨서 두달정도 다른곳으로 주민등록을 이전하였다가 다시 전입신고를 했습니다.

그런데 이 두달사이에 저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 진행되어 집이 낙찰되고 낙찰받은 집주인이 집을 비월줄 것을 요구합니다.

이럴경우 집을 비워줘야 하나요?

답변 : 결론부터 말씀드리자면 집을 비워줘야 합니다.

이유는 임차인이 임대기간중에 주민등록을 다른 곳으로 이전했다는 것은 비록 그집에 살고 있다고 해도 대항력을 상실하게 되는 이유가 되기 때문입니다.

다시 주민등록을 이전하고 전입신고를 했다고 해도 그당시부터 새로운 대항력이 생기고 기존의 대항력은 인정을 받지 못하게 됩니다.

그래서 주민등록을 이전하고 있던 기간에 저당권이 설정되고 그로 인하여 경매가 진행되고 경락인이 생겼다면 임차권을 주장할수가 없습니다.

다만 혹시라도 임차인이 가족 구성원의 주민등록은 그대로 놔두고 본인을 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 경락인에게 임대보증금의 반환을 요구할수 있습니다.

즉 가족 모두의 주민등록을 이전했는지, 아니면 본인만 이전했는지도 확인을 해봐야 하는 문제입니다.

4. 저당권이 설정된 집에 임대차를 맺고 전입신고를 했습니다.

그런데 저당권 실행으로 경매절차가 이루어졌고 경락인이 발생되었습니다.

이럴경우 임차인은 경락인에게 대항할수 있을까요?

답변 : 결론부터 말씀드리자면 "대항할수 없다"입니다.

그이유는 저당권설정등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추고 있어야 임차인은 경락인에게 대하여 대항력을 취득하는데, 임차인은 이미 저당권이 설정되어 있는 상태의 주택을 임차하고 전입신고를 하였기 때문입니다.

주택을 임차하기 위해서는 등기부등본상의 이런 권리관계를 꼭 확인해봐야 합니다.

근저당권이나 저당권권의 규모와 순위등을 따져보고 이집에 들어가도 안전할까하는 판단을 해야 합니다.

잘못할경우 소중한 보증금을 모두 잃어버릴수 있기 때문입니다.

이상으로 경매와 세입자의 관계에 대하여 알아보았습니다.