살고 있던 집이 경매로 넘어가면?????

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

최근 경기가 안좋아 지면서 경매물건이 최대로 많이 나았다는 기사를 접한적이 있습니다.

임대차계약을 하고 살던중에 살던집이 경매에 들어간다는 말을 들으면 임차인들은 어떻게 해야 할지 모르는 경우가 많습니다.

경매에 들어가면 보증금을 돌려받지 못할까? 이사를 바로 가야 하는건 아닌지? 이런저련 고민에 잠못자는 경우가 생길것입니다.

이번시간에는 살던 집이 경매에 넘어가는 경우를 한번 알아보겠습니다.

살던집이 경매에 넘어가면 안되겠지만 그래도 알아두면 도움이 되는 정보라서 한번 적어 보겠습니다.

질문 :  월세로 임대차를 맺고 거주하고 있습니다.

그런데 집주인이 사정이 생겨서 임대한 주택이 경매로 넘어가게 되었습니다.

소액임차인으로서 최우선변제권을 행사하기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 하는지에 대하여 알아보겠습니다.

답변 : 최우선변제권을 행사하기 위해서는 지역별 소액보증금의 기준에 해당하여야 합니다.

	적용보증금	최우선변제금
서울특별시	1억1천만원이하	3700만원이하
과밀억제권역 세종, 용인, 화성	1억이하	3400만원이하
광역시(군 지역제외) 안산, 김포, 광주, 파주	6000만원이하	2000만원이하
그 밖의 지역	5000만원이하	1700만원이하

2018년 9월 18일자 개정된 소액보증금 최우선변제금액입니다.

최우선변제금액은 계속하여 개정이 됩니다.

그렇기 때문에 관심있게 계속 보아야 합니다.

최우선변제권을 행사하기위해서는 위의 표에 나와있는 소액보증금의 기준에 해당하여야 하고 아래의 요건을 갖추어야 합니다.

임차인은 주택의 인도 및 주민등록을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 매각기준일까지 계속 유지해야 합니다.

임차인의 보증금(서울시 기준1억1천만원)중 일정액(서울시 기준 3700만원)이 대상이 되면, 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있습니다.

서울이외의 지역은 위 표를 참고하시면 됩니다.

그리고 1주택에 2가구이상의 임차인이 거주하며, 각 소액보증금의 합산액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 최우선변제금으로 보면 됩니다.

최우선변제를 받기위해서는 해당 주택에 꼭 거주를 해야 합니다.

이점이 핵심이라고 할수 있습니다.

질문 : 전세로 계약된 집에 살고 있는데 이집이 경매로 넘어가고 배당을 받으라는 통지서가 도착했습니다.

임차인은 어떤 조치를 해야 하나요?

답변 : 최우선변제권 또는 우선변제권이 있는 임차인은 경매법원으로부터 자신에게 배당된 배당금을 수령하기 위해서 낙찰자로부터 받은 명도확인서를 경매법원에 제출해야 합니다.

그러나 임차인이 대항력이 있는데도 불구하고 보증금 중 일부만 배당을 받는 경우라면 나머지 보증금을 반환받을 때까지 임차한 주택을 비워주지 않아도 됩니다.

질문 : 경매물건중 관심 있는 물건이 있는데 임차인에 대한 정보가 없습니다.

임차인에 관한 사항은 별도로 공고가 되는것인지? 그렇다면 언제 어떻게 임차인에 대한 정보를 열람할수 있을까요?

답변 : 매각기일 일주일 전부터 매각물건명세서나 부동산현황조사서를 통해 열람 가능합니다.

대부분의 법원은 매각기일이 지정된 사건목록과 매각기일의 일시·장소 및 업무담당부서만을 게시판에 게시하고, 전체 공고사항이 기재된 공고문은 집행과 사무실에 비치하여 열람을 제공하고 있습니다.

이때 공고되는 내용은 부동산의 면적 및 용도, 감정평가액, 최저매각가격, 매각기일, 매각결정기일, 매각장소, 매각방법, 매각허가 및 대금납부, 소유권이전 및 인도, 주의사항입니다.

주거용 부동산의 권리분석에서는 임차인에 관한 내용이 매우 중요합니다.

임차인에 관한 사항을 확인할 수 있는 매각물건명세서나 부동산현황조사서는 매각기일 일주일 전부터 열람이 가능합니다.

1회 이상 유찰된 사건은 사설 경매정보사이트에서 1회차 매각절차에서 수집한 매각물건명세서 등을 그대로 노출시키므로 매각기일을 일주일 이상 앞둔 경매사건도 매각물건명세서를 확인할 수 있지만, 이것은 지난 매각절차의 것임을 명심해야 합니다.

즉 당회차 매각물건명세서는 매각기일 일주일 전에 다시 공개되므로 기존에 확인했던 내용에서 변경된 사항이 있을 수 있습니다.

인터넷 경매정보사이트는 물론 대한민국 법원경매정보 홈페이지에서도 법률상 제공하도록 정해져 있지 않은 내용까지 따로 제공하고 있는데, 이는 매수희망자의 편의를 위해 제공하는 것이며 그중 사실과 다른 내용이 있더라도 이를 이유로 매각불허가신청이나 항고, 대금감액신

청이나 손해배상의 청구를 할 수 없습니다.

이상으로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을때 임차인이 취할수 있는 방법에 대하여 알아보았습니다.

또한 경매로 진행중인 임차인의 정보를 알수 있는 방법에 대하여도 알아보았습니다.