아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.
오늘은 앞에서 계속이야기 했던 상가임대차보호법중에서 임대차기간의 보장에 대하여 이야기 해보겠습니다.
전시간에 이야기했던 임차인의 계약갱신요구권과는 조금 다른 부분이 있어서 이렇게 다시 이야기하는것입니다.
조금은 다르면서 비슷한 면이 있으므로 비교하면서 읽어보세요.
* 임대차기간의 보장.
문) 상가건물의 경우 최저 임대차기간은 몇 년인가요?
답) 1년입니다. 기간이 정함이 없거나 기간을 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 됩니다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 보게 됩니다.(상가건물임대차보호법 제9조)
문) 상가건물 임차인은 몇 년까지 임대차기간이 보장되는지요?
답) 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 10년간 임대차계약기간 갱신 요구권을 인정하고 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월상이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.9법 제10조제1항)
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.
차임의 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있습니다.
임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.
임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다.
문) 임대차기간을 6개월로 정하였는데 임대인이 6개월이 되면 나가라고 하는 경우에 나가야만 하는지요?
답) 임차인이 원할 경우 1년 미만으로 정하였더라도 유효함을 주장하여 1년간 사용할 수 도 있고, 나가고 싶을 때에는 계약한대로 6개월을 주장하여 임대차계약을 종료시킬 수 도 있습니다. 그러나 임차인이 1년을 원하지 않을 경우 임대인이 1년을 주장할 수는 없습니다.
문) 상가건물을 1년간 임차하기로 계약하였으나 임차인이 계속 임차하기를 원하고 임대인은 나가라고 할 경우 어떻게 해야 하는지요?
답) 임차인은 임대차기간만료 전 6월부터 1월 사이에 임대인에 대하여 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하게 되어 있습니다.
그러므로 임차인은 임대인에게 계약만료 전 6개월부터 1개월 사이에 내용증명 등으로 게약갱신을 요구하면 최초의 임대차계약기간을 포함하여 10년을 초과하지 않은 범위 내에서 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
이 때 임대인이 위 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 됩니다.
문) 임대차계약은 만료되었으나 임대인의 사정으로 보증금을 받지 못하고 있습니다.
이 경우 건물을 비워주어야 하나여?
답) "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다" 라고 규정되어 있으므로 보증금을 받을 때까지 건물을 비워줄 필요가 없으며, 만약 비워주게 되면 대항력이나 우선변제권이 상실하게 됩니다.
문) 서로 아무 말없이 임대계약기간이 지난 경우 계약기간은 어떻게 되는지요?
답) 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생하게 되며, 계속 임차하기를 원한다면 1년간 임차기간을 주장할 수도 있습니다.
주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서 임대차기간의 보장범위에 대하여 간단하게 이야기해보겠습니다.
1. 주택임대차보호법상 주택은 2년간 보호를 받습니다.
단, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 지키지 못하였을경우 등은 보호를 받을 수 없습니다.
여기서 말하는 2기라는 것은 연속적인 2기가 아닌 각각의 연체로 인한 2기의 연체를 말합니다.
2.상가임대차보호법상의 상가는 10년간 보호를 받습니다.
단, 3기에 달하는 임대료를 연체한 경우, 계약서상의 특약으로 정한 의무사항을 지키지 못했을 경우, 최초 계약일로부터 10년이 경과하여 갱신을 요구한 경우는 보호를 받지 못합니다.
또한 건물에 대한 수리가 필요하다거나 재건축에 대한 문제가 발생되었을 경우 등도 보호를 받을 수없습니다.
다만 이럴경우는 전문가오 상의를 통해서 대처하기시 바랍니다.
위 주택과 상가에서 각각 보장하는 임대차기간은 임대인이 임차인의 게약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 거부할수 없다는 것이기 때문에 알아두셔야 합니다.
또한 묵시적갱신에 대하여도 다시한번 알아보겠습니다.
묵시적갱신은 임대인 입장에서는 계약기간 종료전 6개월전부터 1개월전에 임차인에게 통지나 변경에 대한 내용을 설명해야 합니다. 만약 그렇지 아니하면 이전의 계약과 동일한 조건으로 갱신이 되는것입니다.
반대로 임차인은 계약종료 1개월전에 통지나 변경에 대하여 이야기를 해야 합니다.
만약 임차인과 임대인이 아무런 이야기 없이 계약기간이 종료되면 그대로 이전계약의 동일한 조건으로 게약이 갱신됩니다.
묵시적 갱신이 이루어지면 임차인은 임대인보다는 조금더 이익을 볼수 있는것이 묵시적갱신으로 인하여 이전 계약이 2년이었다고 해서 꼭 2년을 거주하지 않아도 된다는것입니다.
묵시적 갱신으로 계약이 연장되었을때 임차인의 사정으로 인하여 계약기간을 다 체우지 못하고 나가야 할경우 임차인은 임대인에게 통보를 한후 3개월후에는 계약종료가 됩니다. 그러면 임대인은 보증금 반환을 해야 합니다.
이럴경우 간혹 다음세입자와의 중개보수문제가 발생되는데 특별한 특약이 없는경우 임대인이 부담하는것이 정확한것이기 때문에 잘 알고 계셔야 합니다.
하지만 현실에서는 임대인이 갑이기 때문에 대부분의 임차인들은 울며 겨자먹기로 수수료및 월세를 몇달치 더 내고 나가는 경우들이 있습니다.
하지만 이제부터는 정확하게 설명하고 계약종료를 하시면 됩니다.