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상가이야기

임차인이 행방불명에 따른 임대인이 계약해지방법은?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


벌써 티스토리를 만들고 블로그를 운영한지 2달이 다되어 가고 있네요.

그동안 참 열심히 글을 쓰고 애정을 가지고 운영하고 있습니다.

시간이 지날수록 방문자도 많아지고 그에 따른 도움이 되었다는 글을 받아보면 기분도 참 좋아집니다.

앞으로도 시간이 나는대로 계속 블로그에 글을 쓰려고 노력할테니 많은 방문 부탁드리겠습니다. 궁금하신 사항이 있으면 언제든지 질문해주시고 연락주세요.

그럼 오늘도 시작해 보겠습니다.


간혹 임차인이 계약기간중에 사라지거나 연락이 안되고 행방불명이 되는 경우들이 종종 있습니다. 개인의 사정으로 인하여 그러겠지만 임대인의 입장에서는 당혹스럽고 어떻게 해야 할지 모를 경우가 많습니다.

그래서 이번시간에는 임차인이 행방불명되었을 때 임대인의 계약해지방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

임대인의 입장에서는 중요한 이야기니 천천히 잘 읽어보시기 바랍니다.



* 임차인이 행방불명된 경우 임대인의 계약해지법.


문) 저는 '갑'에게 저의 소유의 상가건물의 2층에 소재한 점포중 1칸을 보증금 500만원에 월세40만원으로 정하여 임대하였으나, '갑'은 5개월간은 월세를 제때에 집하고 어느날 부터인가 점포의 문을 닫고 행방불명되었습니다. 저는 월세를 받지 못해 점포를 비우게 하고 새로 세를 놓고 싶은데 어떻게 해야 하는지요?


답) 건물임대차계약에 있어서 임차인의 임차료연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는데(민법 제640조), 이 경우 계속하여 2기에 걸쳐 연체할 필요는 없으며 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수 없습니다.

(대법원 1994. 9.9 선고 94다4417 판결. 1999.7.27 선고99다24881 선고)

그리고 이 경우 계약의 해지는 일방적인 계약해지와 달리 임차인에 대한 이행의 최고절차가 없으므로 임차인이 2개월분에 해당하는월 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 되며 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 건물명도청구소송을 제기할 수 있습니다.

그런데 임차인이 행방불명된 때에는 공시송달방법을 이용하여 임차인의 최후 주소지 또는 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다.(민소법 제194조 내지 제196조)

공시송달에 의하여 송달된 후 건물명도소송에서 승소하면 건물명도집행절차를 집행관에게 위임하여 임차인의 물품을 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가(민집법 제247조), 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밞아 공탁소에 보관할 수도 있습니다.(민법 제488조)

공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나 멸실, 훼손될 염려가 있거나 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다.(민법 제490조)



임차인의 행방불명 시 명도소송


 문) 2016년 8월13일 목욕탕건물을 구입하여 입주하였는데 그 전 주인이 지하에 신발공장을 임대(보증금1500만원에 월40만원) 하여 그대로 인수하였습니다. 

그런데 입주하여 한달 정도 지나고 난 후 신발공장이 부도가 난 후 임차인이 잠적을 한 상태입니다. 문제는 전주인의 임대차 계약서도 없고 전 주인이 영수증만 써준 상태입니다. 

임차인의 인적사항도 모르고 다만 이름과 본가만 알뿐 주민등록 번호도 모르는 상태라 난감합니다. 본가에 인적 사항이나 현재 거주지를 알려달라고 해보았으나 전혀 모른다고 하고 있습니다. 

현재 월세 및 전기, 수도 등 한달 치도 못 받은 상태입니다. 어떻게 처리해야하는지 알고 싶습니다. 명도소송이 가능한지?, 시일은 얼마정도 걸리는지?, , 소송비용은 얼마나 되는지?, 소송은 어떻게 해야하는지?


답) 세입자의 주소지나 셋방이 있는 지역의 관할법원에 임차인을 상대로 가옥명도청구소송을 제기하면 됩니다. 민법 640조는 세입자가 월세를 두 번 연체하면 집주인은 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

따라서 승소판결을 받은 뒤 집행신청을 통해 셋방을 명도 받으면 됩니다. 명도소송을 하는데 필요한 소송비용은 별로 많이 들지 않으나 소송자체가 쉽지 않기 때문에 변호사를 선임하는 경우에는 변호사 비용이 추가될 것입니다. 

소요되는 기간은 최소한 소 제기 시부터 3개월에서 길면 1년까지입니다. 손해배상도 청구가 가능한데 이는 소송을 제기할 때에 그 금액을 대략적으로 계산이 나와야 가능하므로 임대료 및 세금도 청구할 수는 있습니다. 

추가적으로 귀하와 같이 세입자들이 지금 어디에 사는지 모르는 상태에서 소송을 제기할 때는 공시송달방법을 이용하면 됩니다. 

공시송달은 법원게시판에 공사송달사유가 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생합니다. 공시송달을 통해 소송에서 이긴 뒤 임차인의 공장의 기계 또는 다른 집기 등은 적당한 곳에 잘 보관하면 됩니다. 

공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있습니다. 나중에 세입자가 나타나면 가재도구의 보관비용을 청구할 수 있습니다. 세입자의 가재도구가 손상될 염려가 있는 등 공탁에 적당하지 않거나 보관에 많은 돈이 들 때는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 판 후 대금을 공탁할 수도 있습니다.


문) 임차인이 5개월 째 차임을 연체한 상태에서 행방불명되어 연락이 안됩니다. 임대차 계약을 해지하고 새로운 임차인과 계약을 하고 싶은데, 사무실 열쇠가 잠겨 있어서 들어 갈수도 없습니다. 어떻게 해야 하나요?


답) 임차인을 찾을 수 없는 경우, 관할 법원에 공시송달(임대차의 해지통고)을 신청하면서 명도소송을 제기하여 확정판결을 받은 후 임차인의 사무실 집기 등을 처리하고(집행계에 집행의뢰) 사무실을 명도 받으시면 됩니다. 그리고 보증금에서 그동안 연체한 차임 등을 공제하고 나머지 보증금 잔액은 공탁하시면 됩니다.

명도소송(공시송달)→확정판결→강제집행→잔존보증금(공탁)→새로운 임대차계약



[관련법]


민사소송법 제194조(공시송달의 요건) 

① 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 또는 외국에서 하여야 할 송달에 관하여 제191조의 규정에 따를 수 없거나 이에 따라도 효력이 없을 것으로 인정되는 경우에는 재판장은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 명할 수 있다. 

②제1항의 신청에는 그 사유를 소명하여야 한다.


제195조(공시송달의 방법) 공시송달은 법원사무관등이 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 법원게시판에 게시하거나, 그 밖에 대법원규칙이 정하는 방법에 따라서 하여야 한다.

제196조(공시송달의 효력발생) 

① 첫 공시송달은 제195조의 규정에 따라 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생긴다. 다만, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생긴다.


임차인이 행발불명된경우의 임대인이 할수 있는것에 대하여 이야기 해보았습니다.

임대인분들도 너무 걱정마시고 임대인의 위한 법도 있으니 다시 한번 잘 읽어보시기 바랍니다.

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