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상가이야기

상가건물 임대차 계약에 대하여

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상가건물을 대상으로 임대차 계약을 체결한 경우에도 국민의 경제생활 안정을 보장하기 위하여 특별 규정들이 필요하게 됩니다.

즉 주거용 건물과 동일하게 민법 제618조에서 제654조에서 규정하고 있는 임대차 계약 조항에 적용되는 특별규정을 두고 있습니다.

이에 따른 법규가 바로 2016. 12. 1부터 시행되고 있는 상가건물 임대차 보호법입니다.


동법은 일정한 요건을 갖추고 상가건물을 임차한 경우에는 주택임대차 보호법에서 규정하고 있는 특별 보호규정과 동일한 대항력, 최우선변제권, 우선변제권, 간주 임대차 기간, 보증금 및 차임증액 제한, 보증금의 월세 전환에 따른 제한, 임차권등기명령제로 보호하고 있습니다.


상가건물 임대차 보호법 적용대상이 되기 위해서는 목적물이 상가건물이어야 합니다.

다만 동법 제2조제1항에서는 사업자등록 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있지만 이는 다음과 같은 취지입니다.

즉 임대차 목적물을 영업 목적으로 임차하고 동 건물에 사업자등록을 한 경우를 지칭하는 것입니다.


사업자 등록을 할 수 있는 건물이나 상가가 특별히 존재하는 것은 아니고, 단지 임차인의 의지나 목적에 따라 결정될 뿐입니다. 

따라서 아파트, 주택, 공장, 창고 등에 해당하는 건물이라도 해당 건물에 사업자등록을 하고 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있다면 상가건물 임대차 보호법 적용대상이 되는 상가건물에 해당된다는 점입니다.


임차인은 자연인, 법인, 비법인을 불문하고 전부 보호대상이 됩니다.

주택임대차 보호법을 적용 받을 수 있는 임차인은 자연인만 해당되었지만 상가건물인 경우에는 사업 또는 영업목적으로 임차하는 것이므로 임차인 요건에 일정한 제한을 두지 않는 것입니다. 기본적으로는 자연인과 법인이 임차인이 될 것이지만 비법인 사단이나 재단도 사업자등록을 할 수 있으므로 동 조건을 구비하게 되면 임차인으로서의 적격성을 갖추게 됩니다.


특이한 점은 환산보증금이라는 개념을 통하여 보증금 및 차임이 일정한 기준금액을 넘어가는 임차인에게는 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않는 것으로 한 점입니다. 즉 차임으로 지급하는 월세도 보증금으로 환산한 후 동 금액과 보증금을 합한 금액을 기준으로 동 법 적용대상 여부를 결정한다는 점입니다. 이에 의하면 {(월세 X 100) + 보증금}을 기준으로 각 지역별로 정하고 있는 환산보증금을 초과하게 되면 보호대상 임차인에서 제외하게 됩니다.




보호대상 임차인에 속하는 지 여부를 형식적으로 판단할 수있는 지역별, 기간별 환산보증금 기준을 보면 다음과 같습니다.


구분 

개정전(2014.1월부터) 

개정후(2018.1월26일 이후) 

서울특별시 

4억이하 

6억1천만원 이하 

과밀억제권역및

 부산광역시 

3억이하 

5억이하 

광역시(과밀억제권역의 군지역, 부산광역시제외)세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시,광주시 

2억4천만원이하 

3억9천만원이하 

그 밖의 지역 

1억8천만원 

2억7천만원 이하 


상가임차인의 경우에도 여러 사정을 고려하여 임차권 등기를 하지 않아도 일정한 요건만 구비하면 대항력을 취득하는 것으로 하고 있습니다. 대항력 요건은 적법한 계약, 점유의 이전, 사업자등록이 모두 필요합니다. 공시방법으로 사업자등록을 요구하고 있는 점이 주거용 건물을 임차할 때와 다른 것입니다. 대항력의 여건 중 적법한 계약, 점유의 이전은 주택임대차보호법과 같습니다.



사업자등록이란 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조에 의하여 관할 세무서장에게 신규로 사업을 개시하게 되었음을 등록하는 행위를 말하는 것입니다.

대항력 요건으로써 사업자등록을 요구한 것은 사업자로서 해당 목적물을 점유하고 있다는 사실을 공시할 수 있는 마땅한 방법이 없기 때문입니다.


사업자로서 위와 같은 대항 요건을 갖추게 되면 최종 요건을 갖춘 다음날 0시에 등기한 것과 유사한 효력이 발생하게 됩니다.

이를 상가건물 임차인의 대항력이라고 합니다. 대항력을 취득한 상가 임차인에게도 주택 임차인에게 인정되는 다음과 같은 지위가 보장됩니다.




1. 최우선변제권.

초우선변제권이란 당해 상가건물 및 그 부지가 강제집행 절차로 환가될 경우 상가임차인에게 2순위로 보장되는 배당참여권을 말합니다.

주택과 달리 상가건물 임차인에게는 매각 대금 중에서 3분의 1에 해당하는 금액만 인정되고 있습니다.

이러한 권리가 인정되기 위해서는 경매개시결정 기입등기 전에 동법에서 정하는 대항력을 취득해야 하고, 지역별, 기간별, 상가 건물별로 정해진 환산보증금에 해당되어야 합니다. 지역 및 기간별로 최우선변제권을 가질 수 있는 경우를 보면 다음과 같습니다.


기준시점 

지역 

적용범위 

임차인보증금 범위 

최우선변제금 한도

2018. 1. 26~

서울특별시 

6억1천 이하

6,500만원 이하 

2,200만원 

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역

(서울특별시 제외) 

5억원 이하 

5,500만원 이하 

1,900만원 

부산광역시(기장군제외) 

5억원 이하 

3,800만원 이하 

1,300만원 

부산광역시(기장군) 

5억원 이하 

3,000만원 이하 

1,000만원 

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시제외)안산시, 용인시,김포시, 광주시 

3억9천 이하 

3,800만원 이하 

1,300만원 

세종특별자치시,

파주시,화성시 

3억9천 이하 

3,000만원 이하 

1,000만원 

그 밖의 지역 

2억7천 이하 

3,000만원 이하 

1,000만원 


2. 우선변제권.

우선변제권이란 상가건물 임차인이 배당금액에서 해당 보증금을 4순위로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 

4순위 우선변제권을 가진 권리자는 기본적으로 등기부 을구에 기재되어 있는 저당권, 전세권, 임차권 등이 될것이나 이러한 권리자 이외에도 같은 상가건물을 임차하고 있는 대항력을 구비한 다른 임차인들도 존재할 것입니다.


만약 1동 건물이 주택과 상가부분으로 구성된 복합건물인 경우에는 각 임차인은 거주목적에 따라 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차 보호법을 적용받게 될 것입니다. 이러한 경우에는 우선변제권 취득일자에 따라 상호 배당순위가 달라질 수 밖에 없습니다.


우선변제권은 임대차계약서 원본에 확정일자를 부여받았을 경우 취득하게 되는 효력입니다.

우선변제권도 대항력을 전제로 인정되는 권리이며, 확정일자는 주택 임차권과 달리 반드시 사업자등록을 수리한 관할 세무서장으로부터 받아야만 유효하게 된다는 점이 특징입니다.


3. 지위유지권.

대항력 있는 임차권이라면 강제집행 절차를 통해서도 기존 권리가 그대로 유지될 수 있는 있음은 주택 임차권과 같습니다.

즉 배당신청을 하였으나 전액 배당받지 못한 경우, 배당제외, 배당결격, 배당신청을 하지 않은 경우가 이에 해당합니다.

여기서 대항력 있는 임차권이란 등기부에 나타나는 말소기준권리에 앞서 대항력을 구비한 상가 임차권을 말하며, 동 권리 이후에 대항력을 취득한 경우라면 말소대상이 될 뿐이므로 더 이상 문제되지 않습니다.


이상으로 상가건물 임대차계약에 대하여 알아보았습니다.

주택임대차 보호법과 상가임대차 보호법은 비슷한 점과 다른점이 있기 때문에 잘 알아두시기 바랍니다.

그리고 중요한것은 대항력입니다.

대항력에 대하여도 반드시 알아두시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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