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토지이야기

산지전용이란 무엇이며, 산지전용과 산지일시사용의 차이점은?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

우리가 토지를 구입한다고 할 때 구입하는 목적은 모두 다를 것입니다.

대지를 구입하여 건축을 하려고 하는 경우도 있고, 농지를 구입하여 농사를 지으려고 하는 경우도 있고, 창고나 공장을 지으려고 할 때도 있을 것입니다.

 

토지는 사용하려고 하는 용도에 맞는 토지를 구입해야 하는데, 잘못구입할 경우 내가 하고자 했던 행위를 할 수 없고, 세금만 내야 하는 애물단지가 되는 경우들이 있습니다.

그중에서 가장 많은 경우가 바로 임야입니다.

 

임야를 구입하는 이유는 임야를 개발하여 건축을 하거나 임산물을 재배하기 위하여, 혹은 토석을 채취하기 위해서 구입하기도 하고, 입목 벌채를 위하여 임야를 구입하는 등 여러 가지 경우가 있습니다.

그런데 이렇게 임야를 개발하기 위해서는 반드시 해야 하는 것이 있는데 바로 "산지전용"입니다.

 

이번시간에는 임야를 개발하기 위해서 꼭 알아야 하는 산지전용에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

산지전용이란 쉽게 이야기해서 임야, 즉 산지를 원래 목적이 아닌 다른 용도로 사용하려고 할 때 꼭 해야 하는 것으로, 임야에 집을 짓거나 창고를 짓고, 농사를 짓기 위해서도 산지전용을 받아야 합니다.

생각보다 많은 분들이 임야에 있는 나무들을 벌목하고 그 위에 농사를 지으면 아무 문제가 없다고 생각하지만, 이렇게 임야에 농사를 짓기 위한 행위를 할 때도 반드시 산지전용을 받아야 합니다.

 

 

산지를 전용하게 되면 임야의 지목도 변경이 되는데, 임야에 산지전용을 받아 집을 지면 해당 임야는 대지로 변경이되고, 농사를 짓기위해 산지전용을 받으면 지목이 전으로 변경됩니다.

이렇게 산지전용을 통하여 지목이 변경되면 지목변경에 대한 지가상승도 발생하게 됩니다.

 

산지전용의 개념을 조금이해셨나요?

임야를 임야의 용도가 아닌 다른 용도로 사용하기 위해서 반드시 받아야 하는 것이 산지전용이라고 생각하시면 됩니다.

 

산지전용에 대하여는 산지관리법 제2조2호를 보면 좀더 자세히 알수 있습니다.

 

 

산지관리법  제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012. 2. 22., 2014. 6. 3., 2016. 12. 2., 2018. 3. 20., 2020. 2. 18.>

1. “산지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 다만, 주택지[주택지조성사업이 완료되어 지목이 대(垈)로 변경된 토지를 말한다] 및 대통령령으로 정하는 농지, 초지(草地), 도로, 그 밖의 토지는 제외한다.


가. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 지목이 임야인 토지
나. 입목(立木)ㆍ대나무가 집단적으로 생육(生育)하고 있는 토지
다. 집단적으로 생육한 입목ㆍ대나무가 일시 상실된 토지
라. 입목ㆍ대나무의 집단적 생육에 사용하게 된 토지
마. 임도(林道), 작업로 등 산길
바. 나목부터 라목까지의 토지에 있는 암석지(巖石地) 및 소택지(沼澤地)

2. “산지전용”(山地轉用)이란 산지를 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다.

가. 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채ㆍ굴취
나. 토석 등 임산물의 채취
다. 대통령령으로 정하는 임산물의 재배[성토(흙쌓기) 또는 절토(땅깎기) 등을 통하여 지표면으로부터 높이 또는 깊이 50센티미터 이상 형질변경을 수반하는 경우와 시설물의 설치를 수반하는 경우는 제외한다]
라. 산지일시사용


3. “산지일시사용”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

가. 산지로 복구할 것을 조건으로 산지를 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 용도 외의 용도로 일정 기간 동안 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것
나. 산지를 임도, 작업로, 임산물 운반로, 등산로ㆍ탐방로 등 숲길, 그 밖에 이와 유사한 산길로 사용하기 위하여 산지의 형질을 변경하는 것
4. “석재”란 산지의 토석 중 건축용, 공예용, 조경용, 쇄골재용(碎骨材用) 및 토목용으로 사용하기 위한 암석을 말한다.
5. “토사”란 산지의 토석 중 제4호에 따른 석재를 제외한 것을 말한다.
6. “산지경관”이란 산세 및 산줄기 등의 지형적 특징과 산지에 부속된 자연 및 인공 요소가 어우러져 심미적ㆍ생태적 가치를 지니며, 자연과 인공의 조화를 통하여 형성되는 경치를 말한다.
[전문개정 2010. 5. 31.]

 

위 산지관리법 제2조2호를 보게 되면 산지전용에 대하여 잘 알 수 있습니다.

가. 조림, 숲 가꾸기, 입목의 벌채, 굴취.

나. 토석 등 임산물의 채취,

다. 대통령령으로 정하는 임산물의 재배( 성토 또는 절토등을 통하여 지표면적으부터 높이 또는 깊이 50센티미터 이상 형질변경을 수반하는 경우와 시설물의 설치를 수반하는 경우는 제외).

라. 산지일시사용.

 

위 네가지 경우를 제외하고는 임야를 활용하기 위해서는 모두 산지전용을 받아야 한다는 것입니다.

이것은 임야를 개발하려고 구입하기 전에 꼭 알고 있어야 하는 개념입니다.

 

이 네가지 중에서 잘 알고 있어야 하는 것 중에 하나가 네번째 산지일시사용인데, 산지일시사용은 말 그대로 산지를 다른 목적으로 일시적으로 사용하는 것을 말하는 것으로, 다른 목적으로 사용이 끝나면 복구해야 하는 것입니다.

산지일시사용은 규모나 목적에 따라서 산지일시사용허가대상과 산지일시사용신고대상으로 나누어집니다.

예를 들어 임야에 산림경영관리사와 같은 가설건축물을 사용할 때는 산지전용을 받는 것이 아니라 산지일시사용을 하는 것입니다.

 

 

그러면 산지전용과 산지일시사용의 차이점은 무엇일까요?

둘 다 산지를 다른 용도로 사용하는 것은 비슷하지만, 산지전용은 지목의 변경이 생기지만, 산지일시사용은 지목변화가 없습니다.

또한 산지전용은 변경된 지목으로 계속사용하지만, 산지일시사용은 기간이 지나면 산지를 복구해야 한다는 것을 알아두어야 합니다.

 

이번시간에는 산지전용에 대하여 알아보았습니다.

산지전용은 임야를 개발하기 위해서 반드시 잘 알고 있어야 하는 것이기 때문에 중요합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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