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주택이야기

주택임대차보호법의 대항력에 대하여3

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주택임대차보호법의 대항력에 대하여 알아보겠습니다.

상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법의 대항력의 예를 들어 알아보겠습니다.


* 임차주택이 양도된 후 임차인이 주민등록을 옮긴 경우의 대항력


문) 저는 임차주택의 양수인인데, 임차보증금반환채무를 부담하게 된  이후에 임차인이 주민등록을 옮긴 경우 이미 취득한 임차권의 대항력을 상실하게 되는것인가요?


답) 주택의 임차인이 제3자에게 대하여 대항역을 구비한 후 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로(법제3조 제3항), 임대인의 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸되는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 주민등록을 이전할 경우에는 그 옮긴 시점부터 대항력을 상실하게 됩니다.


* 대항요건 구비 후 임차주택이 재개발로 수용된 경우 대항력.


문) 세 살던 집이 재개발로 수용되고 임대인은 보상금을 받은 후 보증금을 주지 않고 있는 경우에도 수용기관에 임차권으로 대항할 수 있는지요?


답) 매매, 증여, 판결, 수용 등 양도의 형태에도 불구하고 대항 요건을 갖추고 있으면 대항할 수 있습니다.




문) 임차주택이 매매되었을 때 임료지급은 누구에세 해야 하는지요?


답) 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것이므로 임차주택의 소유권변동 후에 발생할 차임청구권은 양수인에게 이전하게 됩니다. 그러나 이전에  이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 게승되는 것은 아니라고 보아야 할것입니다. 또한 보증금 또는 전세금 반환채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담해야 합니다.


* 임차계약의 해제 등으로 소유권을 상실한 경우 대항력.


문) 매매계약 등으로 소유권을 취득한 임대인과 임대차계약을 체결하였는데, 매매계약이 해제되는 등으로 임대인이 소유권을 상실한 경우 임차인은 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지요?


답) 계약이 해제되기 전에 주택의 인도와 주민등록전입을 하였다면 임차권자와 같이 대항력이 있으므로 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당한다고 할 수 있으므로 새로운 소유자에게 대항할 수 있을 것입니다.


문) 전소유자로부터 미등기무허가주택을 매수하여 명도 받은 등으로 사실상 소유자로서의 권리를 배타적으로 행사하고 있는 자와 임대차계약을 한 경우 정당한 임대인으로 보호받을 수 있는지요?


답) 임차인에 대한 관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 주택 양수인으로서 임대인의 지위를 계승한 것으로 볼 수 있어 정당한 임대인에 해당하므로 임차인은 보호받을 수 있을 것입니다.




문) 건축주가 타인의 대지를 매수하여 연립주택을 신축하면서 대지소유자와의 합의에 따라 대지 매매대금 채무의 담보를 위하여 그 연립주택에 관한 건축허가 및 소유권보존등기르 대지소유자의 명의로 하였습니다. 이 주택을 건축주로부터 임차한 경우 명의상 소유자인 채권자(대지 소유자)가 임차이에게 건물명도를 요구할 수 있는지요?


답) 소유자와 건축주의 합의는 양도담보의 합의로 볼 수 있으므로 완성된 연립주택 일단 이를 건축한 건축주가 원시적으로 취득만 하였다가 후에 대지소유자 명의로 소유권보존등기르 마침으로써  담보목적의 범위 내에서 대지소유자에게 그 소유권이 이전되었다고 보아야 하고 이러한 경우 원시취득자인 건축주로부터 연립주택을 적법하게 임차하여 입주하고 있는 임차이에 대하여 대지소유자가 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수는 없습니다. 그러나 정당한 임대인이라 하더라도 임차인의 임차권은 양도담보권자보다 후순위가 됩니다.


* 대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수방법.


문) 저는 주택을 금1억원에 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그 후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 저당권실행을 위해 경매절차가 개시되면 저는 어떠한 방법으로 임대보증금을 회수 할 있는지요?


답) 이 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었기 때문에 매수인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 매각대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채무자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.



* 가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우.


문) 저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 확정일자까지  갖추었습니다. 그런데 그 후 가압류채권자가  전소유자를 상대로 한 보안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있는지요?


답) 이 경우에는 부동산을 취득한 매수인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를  할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 남는 금액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부나마 회수할 수도 있습니다.



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