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주택이야기

확정일자가 무엇인가요?

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확정일자라는 말을 많이 들어보셨을 것입니다.

확정일자란 무엇일까요?

확정일자는 왜 받아야 할까요?


확정일자를 받는 가장큰 이유는 보증금을 지키기 위해서입니다.

확정일자와 전입신고 및 점유(이사)를 함으로써 보증금에 대한 우선권이 주어지고 대항력이라는 강력한 힘이 생기기 때문에 확정일자는 반드시 받으시기 바랍니다.


확정일자를 받는 방법은 간단합니다.

가까운 주민센터나 인터넷으로 가능합니다.

그러면 확정일자에 대하여 알아보겠습니다.


* 확정일자부 임차인의 우선변제권.


확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건(입주와 주민등록) 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기 시점을 기준으로 판답합니다.

 따라서 이사와 전입신고를 마친 후 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 발생하지만 확정일자를 먼저받고 이사와 전입신고를 나중에 했다면 이사와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 우선변제권이 발생하게 됩니다.

다만 확정일자부 임차인의우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매, 공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매, 증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 아니합니다.




문) 확정일자를 받으면 무슨 좋은 점이 있나요?


답)확정일자만 받으면 아무런 효력이 없지만 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인이 확정일자를 받으면 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기  확정일자보다 늦은 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증그을 변제 받을 권리가 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).


확정일자를 받지 않는 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위담보권자나 일반채권자 보다 우선하여 배당 받을 수 있습니다.

또한 확정일자를 받으면 소액임대차인 경우 임차주택이 경락된 경우에도 일정액에 관하여 최우선변제를 받고 경락대금에서 선순위 채권자들에게 지급하고 남은 잔금이 있을 때에는 후순위권리자에 우선하여 변제 받을수 있습니다. 확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없게 됩니다.


* 확정일자는 어떻게 하나요?




문) 확정일자란 무엇이고 임대차계약서에 어떠한 방법으로 부여 받습니까?


답) 임대차계약서상의 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다.

확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원, 등기소의 공무원과 읍,면,동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세가지 유형에 의하여 부여받을 수 있습니다.


그런데 현재 일반 국민들이 주로 이요하는 방법은 세번째 방법인데 그중에서도 특히 인근 읍, 면, 동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할수 있습니다.

그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다. 


그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 겅증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력을 있습니다.

요즘은 인터넷으로도 확정일자를 받을수 있습니다. 이부분에 대하여는 나중에 다시한번 자세히 알아보겠습니다.

확정일자를 받지 안으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수없으나 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 

따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.


* 재계약시 확정일자를 받는 방법.




문)임대차계약기간이 갱신되거나 기간연장이 재계약을 할 경우 임대차계약서를 다시 쓰고 확정일자를 다시 받아야 하는지요?


답) 보증금 및 계약기간을 갱신하였더라도 당초 계약서상에 받아둔 확정일자는 유효합니다. 또한 기간연장의 재계약을 체결하여도 확정일자가 있는 원래의 계약서가 있고 주민등록이 그대로 유지된다면 앞선 확정일자에 의한 우선순위가 보존됩니다. 

계약기간이 만료하였지만 게약해지의 통지를 하지 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 굳이 새롭게 계약서를 작성하거나 새로 확정일자를 받을 필요없이 그대로 살면 계약서의 확정일자의 효력이 지속됩니다. 


다만 보증금이 증액된 경우 계약갱신 또는 재계약 이전에 임차주택에 저당권, 전세권이 설정되거나 확정일자 있는 임차인 등  새로운 이해관계인이 존재하는 경우에는 그 증액된 부분에 대해서는 선순위 확정일자로서 보호받을 수 없습니다. 

따라서 중간에 보증금을 올려준 경우 구 계약서는 반드시 보관해야 하며, 구 계약서 뒷면이나 구 계약서와 같이 간인을 찍어서 확정일자를 받아 두는 것이 필요할 것입니다. 


새로 확정일자를 받게 되면 증액된 보증금에 관하여 그 일자 이후의 후순위 근저당권 등 권리자보다 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.

따라서 보증금이 인상된 경우에는 새로 확정일자를 갖추어야만 그때 부터 우선변제권이 발생하게 될 것입니다.

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