확정일자에 대하여 5탄

확정일자에 대하여 이야기해보겠습니다.

확정일자를 받는 이유는 보증금의 확보입니다.

그렇기 때문에 반드시 확정일자에 대하여는 잘알아두셔야 합니다.

* 우선배당을 받기 위하여 대항건을 갖추어야 할 시기.

문) 경매절차에서 매수인에게 대항하거나 우선배당을 받기 위해서는 언제까지 대항요건을 갖추어야 하는지요?

답) 경매절차에서 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 또는 소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인의 대항요건은 종기일까지 구비하고 있어야 합니다. 

그러므로 이전에 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 모두 상실하게 됩니다.

* 사실상 이사하면서 보증금을 받지 못하여 주민등록과 가재도구를 남긴 경우 대항력.

문) 주택임대차보호법상 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 실질적으로는 다른 주택으로 이사를 하였으면서도 임차보증금을 받환 받지 못한 관계로 보증금반환을 확보하기 위하여 명도하지 않고 가재도구만 남기고 문을 잠가둔 경우 관할 동사무소의 주민등록 일제정리계획에 의해 직권말소된 경우 임차인의 대항력이 상실되는지요?

답) 이경우 하급심 판례는 대항력이 상실되지 않은 것으로 보고 있습니다.

* 전세권등기가 주택임대차보호법에 의한 보호.

문) 전세권설정등기는 어떻게 할 수 있는지요?

답) 준택임차인과 주택임대인이 전세권설정계약을 하고 부동산등기부에 전세권등기를 하는 것입니다. 

개인이 할수도 직접 할수도 있고 많은 분들이 법무사를 통하여 진행하고 있습니다.

문) 저는 주택을 임차하려 하는데 전세권등기가 유리한지, 임차권자로서 대항력과 확정일자를 받은 것이 유리한지 알지 못하겠습니다.

최선순위 전세권자가 경매신청사건에서 배당요구를 하였으나 전세금 전액을 배당받지 못한 경우에도 그 전세권 등기가 말소되나요?

아니면 주택임대차보호법에 의해 우선변제권을 가지는 임차인과 같이 말소되지 않는 등기로 취급되는지요?

답) 민사집행법에 의하면 최선순위 전세권은 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸하고 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되는 반면, 전세권자가 배당요구를 하면 존속기간이 언제든 상관없이 전세권은 소멸하게 됩니다. 

그러므로 이경우도 최선순위 전세궈자가 배당요구를 하면 배당금이 전세권금에 미치지 못하더라도 전세권은 소멸하게 됩니다. 

그러므로 배당받지 못한 전세금은 무담보의 채구너으로 남게 되어 전세권자는 전세권설정자의 다른 일반재산에 대하여 강제집행을 하는 방법으로 남은 채권을 회수 할 수밖에 없습니다. 이것은 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에 의해 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에 그 임차권이 경매로 소멸하지 않는 것과는 다른 것입니다.

다만 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 최선순위 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 함께 가지는 경우에는 두 가지 권리를 함께 가지고 있으므로 최선순위전세권자는 전세권자로서는 매수인에 대항할 수 없으나 임차권자로서는 대항할 수 있게 됩니다.

판례도 전세권의 목적물이 주태이나 상가건물인 경우 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 그 근거 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로 전세권자가 주택임대차보호법상 또는 상가건물임대차보호법상의 우선변제권을 함께 갖춘 경우에는 위 법에 의한 보호도 받을 수 있습니다.

* 주택임대차보호법상 보호와 전세권설정등기의 비교.

문) 주택임대차보호법에 의한 보호와 전세권설정등기에 의한 보호는 어떻게 다른지요?

답) 보호의 정도는 비슷하지만 전세권설정등기는 임대인의 협조가 필요하고, 상당한 비용이 발생하나, 주택임대차보호법의 대항력과 확정일자는 임대인의 협조가 필요 없으며 비용이 거의 발생하지 않는점에 큰 차이가 있습니다.

문) 전세권설정등기나 임차권등기, 주택임대차보호법상의 대항력, 확정일자를 갖추게 되면 어떤 효력이 있는지요?

답) 1.선순위 물권자나 등기된 채권자가 없는 경우에 입주(이사), 전입신고를 하면 대항력만 인정됩니다. 여기서 확정일자까지 받으면 우선변제권이 인정됩니다.

2, 확정일자는 선순위 물권이나 기타 선순위 채궈자가 있을 경우에 그 진정한 필요성이 있게 됩니다. 확정일자를 받아야 이후부터 우선변제권이 인정됩니다.

3. 임차인이 임차권등기를 하는 경우에는 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.

4. 전세권등기를 하면 그 자체만으로 대항력및 우선변제권이 인정됩니다.(전부 임차의 경우 경매신청도 가능합니다)