대항력이란 무엇일까요? :: 써니퍼니의 부동산 이야기

대항력이란 무엇일까요?

Posted by sunnyfunny
2018. 5. 11. 10:23 주택이야기
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오늘은 "대항력"이란 무엇인가를 이야기해 보겠습니다.


대항력이 있어서 보증금을 돌려받을수 있을거야, 대항력이 언제생기는거지? 대항력이 뭐지? 등등 많은 사람들이 이야기는 하지만 정작 정확한 대항력이 무엇인지는 모르는것 같습니다.

주택임대차보호법을 이야기 할때 "대항력"이라는 단어가 많이 나옵니다.

뭔가 강력해보이기는 하는데 누구한테 대항해서 싸우니까 대항력이겠지?


먼저 주택임대차보호법을 알아보겠습니다.

법률 제12989호에 의거하면 "국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률"이라고 규정하고 있습니다.

또한 주택임대차보호법 제3조1항에서는 "임대차는 그 등기가 없는경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 다음날부터 제3자에 한하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된것으로 본다" 라고 규정하고 있습니다.



대항력이란?


"제3자에게 대하여 자신의 권리를 주장할수 있는것"입니다.

즉 풀어서 이야기하면 자신이 살고 있는집에 당연히 거주할수 있는 권리가 보장됨을 주장할수 있다는 것입니다.


그럼 무조건 우기면 대항력이 생기는 것일까요?

아닙니다.

대항력을 갖기위해서는 요건이 갖추어 져야 합니다.

주택임대차보호법에서는 "주택의 인도와 주민등록을 마친때"라고 규정하여 명백히 하고 있습니다.


하지만 꼭 입주해서 점유해야하는것이 본인이 아니여도 됩니다.

우리나라법은 현실을 반영하여 간접점유도 인정하기 때문입니다.

만약 만약 남편명의의 집에 남편이 장기 출장으로 인하여 부인과 아이들만 있다고 하여도 점유로서의 효력을 인정받습니다.

"주민등록"이라 함은 당해에 주택에 전입신고함을 뜻합니다.


확정일자란? 


주택임차대차계약 체결날짜를 증명하기 위해 임대차계약서상에 도장을 찍어주는것을 말합니다.



전입신고란?


새로운 거주지로 이사하게 되었을때 주소변경이 되었단 사실을 담당기관에 명시하는 것입니다.


그러므로 임대차 계약서를 가지고 주민센터에 가시면 전입신고를 하시고

확정일자를 받을수 있습니다.


전입신고나  확정일자 를 받게 되면 무엇이 좋을까요?

1. 전세 기간 중 집이 매각되거나, 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 돌려받을 때까지 거주할 수 있는 권리가 생깁니다.

2. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우 우선으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.


그러면 대항력이란건 언제부터 발생하는것일까요?

대항력의 효력발생시기는 상당히 중요한 사항중하나입니다.

주택임대차보호법 제3조1항에서는 "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정합니다.


예를 들어 2017년 5월31일 오후3시에 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 하였다면 대항력은 2017년 6월1일 0시부터 발생하는것입니다.

위와 같은 대항요건을 같춘 경우 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인(양수인,경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날때까지  거주할 수있고 또 임대기간이 만료하더라도보증금전액을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않을수 있습니다.


이상 생활의 가장 기초인 주거의 안정을 위하여 

주택임대차계약시 반드시 주택의 인도와 전입신고는 무조건 하여하 한다는 사실을 명심하시길 바랍니다.

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