계약기간 만료와 임대료의 인상문제들에 관하여

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임대차계약에서 계약기간이 종료된시점 혹은 종료가 가까워진 시기에 임대인은 임대료인상을 요구할수 있습니다.

주택임대차보호법상 임차인의 보호가 먼저이지만 그래도 임대인은 임대기간에 따라 임대료 인상을 요구할수 있는데 무조건 올릴수 있는것은 아니기 때문에 이번시간에는 그런것들에 대하여 알아보겠습니다.

* 주택임차보증금의 증감청구.

문) 계약기간이 만료되고 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 임대인이 월세을 올려 달라고 하는 경우 임대인이 원하는 대로 올려 주어야 하는 건지요?

답) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 올려야 할 필요가 있을 경우 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 이러한 사정이 없을 경우 올려 주지 않아도 됩니다. 또 올려 주더라도 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 넘지 못하게 되어 있습니다. 현재 대통령령이 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1(5%이내에서 인상)의 금액을 초과하지 못하도록 되어 있으므로 이 범위 내에서 올려 줄 수 있습니다.

문) 임대인이 보증금의 월세를 오린 후 10개월 만에 다시 올려 달라고 하는 경우 올려 주어야 하는 건가요?

답) 보증금을 올린 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없게 되어 있습니다.

문) 계약기간이 만료되고 계약이 갱신된 경우에 주위 시세가 하락한 경우 임차인은 보증금 또는 월세를 내려 달라고 할 수 있는지요? 이 경우 기준이 있는 건가요?

답) 계약이 이미갱신되었을 때는 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 내려야 할 필요가 있을 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을  청구할 수 있습니다. 협의되지 않으면 임차인이 법원에 임차료 감액을 청구하여 법원의 판단에 따라 감액여부를 판단 받을 수 있습니다.

문) 저는 임차보증금을 지급하고 주택을 임차하고 있는데, 임대인이 보증금을 월세로 변경하여 달라고 요구하고 있습니다. 이 경우 변경기준이 있는지요?

답) 보증금의 전부 또는 일부를 원 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다.

이 경우에 현재 대통령령이 정하느 ㄴ보증금의 14%의 범위를 넘을 수 없습니다.

* 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 대항력 및 우선 변제권.

문) 저는 갑과 2015년 5월20일에 전세보증금 1억에 전세기간 2년의 전세계약을 체결하고 2015년6월20일 입주와 전입신고를 마침과 동시에 계약서상에 확정일자를 받았습니다. 그후 2016년 7월20일 앞으로 임차주택에 저당권이 설절되었는데 2017년 5월20일 위 계약을 갱신하면서 보증금액수를 1억2천만원으로 인상하였습니다. 앞으로 만일 위 저당권실행을 위한 경매가 개시되는 경우 저는 위 인상된 보증금 1억2천만원을 받을 때까지 매수인에게 주택을 비워주지 않아도 되는지요? 또 경매절차에서 위 저당권자에 우선하여 위 인상된 보증금 1억2천만원의 배당을 받을 수 있는지요?

답) 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매 절차의 매수인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 왜냐하면 위 저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우 저당권 설정 전의 보증금액인 1억원에 한하여 저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 위 인상된 보증금 1억2천에 대하여 재계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수도 있습니다.

* 인상된 보증금영수증에 확정일자를 받은 경우와 우선변제권.

문) 주택임대차계약갱신과 더불어 인상된 전세보증금에 관하여 재계약서를 작성하지 않고 임대인에게 인상된 보증금을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제권이 있는지요?

답) 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항은 우선변제권이 인정되기 위하여는 임대차계약서에 확정일자를 갖출 것이 요구되기 때문입니다.

* 계약합의해제한 경우 임대인의 보증금반환 유예기간.

 

문) 건물임대차계약을 합의해제하면서 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 반환하기로 한 경우 임대인은 언제까지 보증금을 반환해야 하는지요?

답) 상당한 기간 동안 임차보증금반환을 유예한 것으로 판례는 그 유예기간은 3개월로 봄이 적당하다 할 것입니다. 즉 3개월이 지나면 반환해야 합니다.