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주택이야기

임대차계약의 여러문제들에 대하여5

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


주택임대차보호법상 임대차계약중 발생하는 여러문제들을 다루어보고 있습니다.

오늘도 역시 계속 이야기 해보겠습니다.

아시죠 읽고 도움이 되셨다면 공감 꾹~~~, 댓글한줄 부탁드립니다.

궁금한것도 언제든지 물어보세요.


* 대항력과 전세권설정등기를 마친 임차인의 대항력 행사.


문) 저는 주택임대차보호법상 대항력과 전세권설정등기를 마친 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금 3천만원중 일부인 1300만원에 대하여 우선변제를 받았습니다. 이 경우 매수인에게 대하여 나머지 보증금1700만원에 기한 대항력을 행사할 수 있는지요?


답) 나머지 보증금에 기한 대항력을 행사할 수 있습니다. 애냐하면 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로 부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 점유하고 있고, 이 두 가지 권리 중 선택하여 행사할 수 있습니다.


그런데 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 웃너변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없습니다.



* 임차인의 우선매수권 여부.


문) 주택임차인은 임차주택이 경매될 때 우선매수권이 있는지요?


답) 임차주택의 우선매수권은 임대주택법에 의한 경우에만 적용되고 일반임대주택인 경우에는 적용되지 않습니다. 

임대주택법에는 임대사업자가 건설임대주택이나 매입임대주택을 "민사집행법"에 따라 경매하는 경우 이법에 의하여 우선분양전환 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 "민사집행법" 규정에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고 한 임차인에게 매각을 허가해야 합니다. (임대주택법 제2조, 제15조의2)


* 배당요구 및 대항력 행사를 임의로 선택할 수 있는지 여부.


문) 저는 임차인으로 임대차가 종료되어 배당요구를 하였으나 매각허가결정이 확정된 후 배당금액을 확인해 보니 부족하므로 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 매수인에게 대항력을 행사하는 것이 유리할 거승로 판단되므로 대항력을 행사하려는데 가능한지요?


답) 최선순위 임차인이 아니 한 자신이 전에 한 주장에 반대하므로, 즉 금반언의 원칙 및 신의칙에 위배되어 대항력을 행사할 수 없습니다.


* 부당이익 및 우선변제권 등 해당여부.


문) 임대차계약 종료 후 임차인이 임차보증금을 반환받지 못해 열쇠를 잠가두고 이사하여 주택을 사용하지 않을 경우, 임대인에게 부당이득반환 또는 손해배상을 해야 하는지요?


답) 임대인이 보증금을 이행제공하여 임차인을 이행지체에 빠트리지 않는이사 동시이행의 항변권을 행사한 것이므로 부당이득을 반환하거나 손해배상을 해야 할 의무가 없습니다.


문) 저는 주택임차인으로 천만원의 임대차보증금반환채권으로 배당요구 신청을 하여 경매법원이 소액임차인인 저에게 제1순위로 위 보증금천만원을 우선 배당하는 배당표를 작성하였습니다. 

이에 대해 임대인은 제가 2012.11.25일 부터 낙찰일인 2015.5.31 까지의 임대차기간중 12개월분의 차임 5백만원을 연체하였음로 저에게 위 연체차임을 공제한 나머지를 배당해야 한다고 주장하면서 배당이의의 소를 제기하였습니다. 

저는 2개월분 차임연체사실을 인정하나 2014.11.25 임차보동산에서 이사하고 임차보증금의 배당을 받기 위해 일부 짐만 남겨 둔 경우에도 그 차임을 공제하여야 하는지요?


문) 임차인이 임대차계약종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 게속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 아니하여 실직적인 이득을 얻은 바 없는 경우에도 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차임의 부당이득반환의무는 발생하지 않습니다. 


이사건에서 임차인은 임대인에게 이사하겠다는 통지를 한 다음,2014.11.25 새로 임차한 주택으로 이사를 하고 다만 임대차보증금의 우선변제를 받기 위하여 일부 가재도구를 남겨두고 있었으므로 위 임대차는 2015.11.25 기간만료로 종료되어 임대인이 임차인에게 2014.11.25이후의 차임 상당의 부당이득을 청구 할 수 있으나 임차인은 본래의 임대차계약서상의 목적에 따라 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은바 없어, 임대인은 결국 위 기간에 대한 차임 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 없습니다.



문) 저는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있다가 임차주택의 경락기일 전에 임차주택에서 이사를 가면서 주민등록을 그대로 유지하고 임차주택의 열쇠를 계속 소지하고 있으면서 다른 임차인이 방을 볼 수 있도록 방문을 잠가두지 않는 경우 임차주택에 대한 우선변제권이 있는지요?


답) 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하면서 그 보증금 중 일정액의 한도내에서는 등기된 담보물권자에게 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는점, 이 경우 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점에 비추어 볼때 , 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구종기일까지 계속 존속하고 있어야 합니다. 또한 물건에 대한 점유란 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적으로 판단하여야 합니다.


이사건의 경우 임차인은 임차주택부분에서 이사하였음에도 불구하고 배당요구종기일까지 이 사건 주택부분을 여러 가지 방법으로 관리하는 등 사실상 점유하였던것 같으나, 임차인은 주민등록만 그대로 둔채 아무런 시설이나 집기를 남겨두지 않고 다른 집으로 이사하였고, 집을 구하는 사람에게 보여주기 위한 목적에서 자신이 출입문의 열쇠를 소지한 채이 사건 주택부분의 출입문을 잠그지 아니한 상태에 두었다면 주택임대차보호법이 임차인의 대항력과 우선변제권의 요건으로 주민등록과 함께 별도로 주택에 대한 점유의 인도를 요구하고 있는점, 주민등록제도는 행정사무의 적정한 처리를 도모함을 목적으로 하고 있을 뿐 사인간의 권리관계, 특히 주민등록소재지의 거주관계나 그 지상주택의 점유권계를 증명하기 위한 제도가 아니점, 주민등록 사실 자체만으로는 이른바 무단전출이나 위장전입을 구별하기가 어려운점 등에 비추어 볼때 이 주택부분의 주민등록유지로부터 곧바로 그 점유사실이 추단된다거나 타인의자유로운 출입을 배제할 수 있는 별다른 조치를 취하여 두지 안는 이상 외부에서 객관적으로 인식할 수 없는 사정에 불과한 출임문 열쇠의 소지사실만으로 원고가 사회통념상 이 사건 주택부분을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있다고 단정하기는 어렵다고 해야 하므로 우선변권이 유지되는 것으로 보기는 어렵습니다.


문) 저는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있다가 임차주택의 경락기일 전에 임차주택에서 이사를 가면서 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 주민등록을 그대로 두고 가재도구 중 일부를 남겨둔 채, 임차주택의 방문을 잠가두고 열쇠를 계속 소지하고 있는경우, 경매시에 임차주택에 대한 우선변제권을 인정받을 수 있는지요?


답) 주민등록전출을 하지 않은 점, 점유하고 있는 외관을 갖춘 점, 타인의 자유로운 출입을 배제할 수 있도록 문을 잠근 점, 열쇠를 소지하고 있어 던 점 등을 고려할 때 사회통념상 이 사건 주택부분을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있다고 볼 수 있으므로 우선변제권이 유지된다고 할 것입니다.


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