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부동산뉴스

2021년부터 달라지는 부동산 제도들에 대하여

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2021년 부터 달라지는 부동산 제도

 

올 2020년은 정말 다사다난했다는 말밖에는 생각이 나지 않습니다.

코로나로 인하여 사회와 경제는 무너지고, 부동산은 계속된 정책발표에도 불구하고 안정이 안되어 많은 분들이 불안한 생활을 하였습니다.

내년도 2021년도 역시 코로나와 부동산은 어떻게 될지 아직 아무도 모르는 상태로 진행이 되어 안타깝습니다.

 

올해역시 많은 부동산 정책이 발표되었고, 내년에는 새롭게 바뀐 부동산 제도들이 많이 있습니다.

이번시간에는 2021년부터 새롭게 바뀌는 부동산 제도들에 대하여 한번 알아보겠습니다.

천천히 한번 읽어보시면 많은 도움이 되리라고 생각됩니다.

 

1. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 종합부동산세 세율 인상.

2021년 1월부터는 종합부동산세 세율이 인상됩니다.

2주택이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%가량 인상이되면, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%까지 인상될 예정입니다.

법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용하여 주주택이하는 3%, 3주택이상은 6%가 일괄적으로 적용됩니다.

 

과세표준 2주택 이하 3주택, 조정대상지역2주택
2020년 2021년 2020년 2021년
개인 법인 개인 법인
3억원이하 0.5% 0.6% 3.0% 0.6% 1.2% 6.0%
3~6억원이하 0.7% 0.8% 0.9% 1.6%
6~12억원이하 1.0% 1.2% 1.3% 2.2%
12~50억이하 1.4% 1.6% 1.8% 3.6%
50~94억이하 2.0% 2.2% 2.5% 5.0%
94억초과 2.7% 3.0% 3.2% 6.0%

 

위 표를 보시면 변화되는 세율을 쉽게 알아보실수 있을 것입니다.

또한 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년에는 95%로 인상됩니다.

세부담상한도 변경이 되는데, 기존에는 조정대상지역 2주택자는 세부담 상한이 200%였는데 300%로 인상되고 법인 보유주택 세부담 상한은 폐지가 됩니다.

그리고 법인 보유주택 6억원 기본공제액도 폐지가 됩니다.

 

2. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 고령자 공제율은 높아집니다.

2021년 1월부터 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율은 구간별로 10% 상향조정되며, 장기보우 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 기존 70%에서 80%로 10% 상향되어 고령자의 세금 부담을 조금은 덜어줄것이라고 예상이 됩니다.

 

1주택 고령자 세액 공제율 조정
고령자 공제 장기보유 공제(변화없음) 공제한도
연령 공제율 보유기간 공제율
2020년 2021년 2020년 2021년
60~65세미만 10% 10% 5~10년미만 20% 70% 80%
65~70세미만 20% 20% 10~15년미만 40%
70세이상 30% 30% 15년이상 50%

1주택을 공동명의로 보유하고 있는 부부는 앞으로 종합부동산세 산정시 적용받을 공제방식을 선택할수도 있습니다.

지금처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을수 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을수 있는데, 이는 본인들이 유리한 쪽으로 선택을 할수 있게 되었습니다.

 

만약 1세대 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용 받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청하면 됩니다.

참고로 부부 공동명의 일경우 1주택자는 공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현제 방식이 조금 유리할것이고, 12억원이 넘으면서 보유기간이 길고 연령이 높다면 1세대 1주택자 공제를 선택하는 것이 유리할 것입니다.

 

3. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 양도세중 최고세율 인상.

2021년 1월1일부터는 양도소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 인상됩니다.

현재는 과세표준 5억원 초과시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 2021년 1월 부터는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향되었습니다.

 

양도소득세 과세표준 구간 및 최고세율 인상
과세표준 2020년 2021년
1200만원이하 6% 좌동
1200~4600만원이하 15%
4600~8800만원이하 24%
8800~1억5천이하 35%
1억5천~3억원이하 38%
3억원~5억원이하 40%
5억원~10억원이하 42%
10억원초과(신설구간) 45%

4. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 1세대 1주택 보유기간 산정방식의 변경.

2021년 1월부터 보유기간에 대한 산정방식이 변경됩니다.

1세대 1주택자가 양도소득세 비과세를 받기위해서는 주택을 2년이상 보유하여야 합니다.

그런데 그 보유 기간 산정방식이 변경되었습니다.

2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모든 주택을 팔아 1주택자가 되어 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정시, 해당주택 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 처분한후 1주택자가 된날로부터 계산을 해야 합니다.

단 일시적 2주택등 부득이한 사유가 있을때는 1세대 비과세를 받는 주택은 예외로 합니다.

 

5. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 분양권도 주택수에 포함.

기존에는 양도세를 부과할때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나, 2021년 1우러부터는 조정대상지역의 주택을 팔때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과됩니다.

단 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용되며, 이전에 보유중인 분양권은 해당되지 않습니다.

 

6. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 장기보유특별공제시 보유기간과 거주요건이 추가.

1세대 1주택자가 주택을 장기보유하고 있으면 혜택을 주었는데, 2021년 1월부터는 거주요건이 추가됩니다.

즉 2020년까지는 2년이상 거주한 주택은 보유기간마다 연8%씩 10년이상일때 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용했는데, 2021년부터는 보유기간외에 거주기간도 따져서 장기보유특별공제를 합니다.

기존 연8%의 공제율을 보유기간 연4%, 거주기간 연4%로 각각 구분하여 10년이상 보유하고 거주한 주택이어야 80%의 장기보유특별공제를 받을수 있게되었습니다.

 

양도소득세 장기보유특별공제 거주요건 추가내용
보유기간 1세대1주택(고가주택 2년이상 거주 포함) 다주택자
(고가주택2년이상 거주하지 않음포함 -변동없음)
2020년 2021년
보유 거주 합계
3~4년 24% 12% 12% 24% 6%
4~5년 32% 16% 16% 32% 8%
5~6년 40% 20% 20% 40% 10%
6~7년 48% 24% 24% 48% 12%
7~8년 56% 28% 28% 56% 14%
8~9년 64% 32% 32% 64% 16%
9~10년 72% 36% 36% 72% 18%
10년이상 80% 40% 40% 80% 20~30%

 

7. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 법인 보유 주택 추가세율 인상.

법인이 보유한 주택을 양도할때의 추가세율(사업용 주택제외)도 인상이 됩니다.

현재는 법인의 주택 양도 차익에 대하여 기본 법인세율 10~25%에 추가세율 10%를 더해 과세하고 있지만, 2021년 1월부터는 추가세율이 20%로 인상됩니다.

주택뿐만이 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용됩니다.

 

8. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 생애최초 특별공급 소득요건 완화.

2021년 1월부터는 생애최초 특별공급 소득기준이 완화됩니다.

현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100%이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130%이하지만, 2021년 1월부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화됩니다.

 

생애최초 특별공급 소득요건 완화
구분 현행 2021년
물량 소득기준
공공주택 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 우선(70%) 100%
일반(30%) 130%
민영주택 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하 우선(70%) 130%
일반(30%) 160%

9. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 특별공급 내 일반공급 물량 확대.

특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라집니다.

현재는 신혼부부 특별공급의 경우, 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%)이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 2021년에는 70%로 줄어들고, 대신 상위소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어날 예정입니다.

 

생애최초 특별공급도 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나누어 공급되며, 완화된 소득요건을 충족하는 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 것이며 일반공급은 추첨제로 진행될 예정입니다.

한편으로 특별공급은 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아집니다.

특별공급 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 완화되는 소득요건을 충족하는 사람들과 우선 공급에서 탈락한 사람을 함께 대상으로 공급하기 때문입니다.

 

10. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 2년 미만보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상.

현재는 1년미만 보유주택은 40%, 2년 미만 보유주택은 기본세율을 적요하고 있으나, 2021년 6월부터는 양도세에 대한 세율이 인상됩니다.

1년 미만 보유 주택은 무려 70%로 현재보다 30%인상되며, 2년 미만 보유주택은 60%의 단일세율을 적용합니다.

 

분양권의 양도소득세율도 인상됩니다.

현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용합니다.

또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아집니다.

 

현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상됩니다.

2021년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 2021년 5월말까지 매도하여(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용 받는 게 유리할것으로 보입니다.

 

양도소득세 보유기간 및 다주택자 세율
구분 현황 2021년 6월이후
주택 및 조합원,입주권 분양권 주택 및 조합원 입주권 분양권
1주택 1년미만 40% 조정지역 : 50%
그외  :기본세율
70% 70%
1~2년미만 기본세율 60% 60%
2년이상 기본세율 기본세율
조정대상지역 2주택 기본세율 +10% 기본세율 + 20%
조정대상지역 3주택 기본세율 + 20% 기본세율 + 30%

 

11. 2021년 달라지는 부동산 제도 : 전월세 신고제 시행.

2021년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약시에도 전반적인 계약사항을 임대차계약자 당사자가 30일 이내에 시, 군, 구청에 에 공동으로 신고해야 합니다.

신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금, 중도금, 잔금 납부일등입니다.

신고와 동시에 확정일자가 부여됩니다.

 

또한 주택임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 내용이 변경되거나 임대차계약이 해지된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 시, 군, 구청에 공동으로 신고해야 합니다.

전월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따른다고 합니다.

만약 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대하여는 100만원 이하의 과태료가 부과된다고 하며, 오피스텔, 고시원등 주택이 아닌 경우에는 신고대상이 아니라고 합니다.

 

이번시간에는 2021년 새롭게 변하는 부동산 제도중에서 꼭 알아두어야 하는 몇가지를 알아보았습니다.

세금인상부분이 많아보이며, 규제에 대한 부분들이 많이 강화가 되고 있는 것 같습니다.

많은 부동산 전문가들은 2021년도 부동산 시장이 조금은 힘들것 같다고 이야기를 합니다.

새롭게 바뀌는 제도들을 알아두셨다가 피해를 당하는 일들이 없기를 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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