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토지이야기

토지거래허가구역 매매시 주의사항에 대하여

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간에는 토지거래허가구역이란 무엇인가에 대하여 이야기 해보았습니다.

토지거래허가구역이란? 


토지거래허가구역이란 간단하게 말해서 허가를 받아야만 거래를 할수 있는 토지지역이라고 이야기 했습니다.

그러면 오늘은 이러한 토지거래허가구역을 매매하기 위해서는 어떤점을 조심해야 할지 이야기 해보겠습니다.


토지거래허가구역의 토지거래허가는 매도인과 매수인이 같이 받아야 하는것입니다.

필요서류는 토지거래계약 허가신청서, 토지이용계획확인서(농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서), 토지취득자금조달계획서 등이 첨부되어야 합니다.


토지거래 허가요건이 까다롭기는 하지만 관청에서 심사하는 것은 서류이므로, 서류만 완벽하게 준비하시면 허가는 잘나오는 편입니다. 다만 허가를 받는 것도 중요하지만 더 중요한 것은 허가를 받은 후 제대로 이행하는 것입니다.

허가관청이 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사하기 때문입니다.

실태를 조사해 이용목적대로 이요하지 않을 때에는 이행강제금을 부과할수 있습니다.



이행강제금은 토지취득가액의 최대 10%입니다. 

이는 의무기간까지 부과됩니다. 이용의무기간이 끝나면 이행강제금은 부과되지 않습니다.

따라서 방치하는 것보다 무엇이라도 하는 액션을 취하는 것이 좋습니다. 그래야 미이용방치 이행강제금 10%가 아닌 이용목적 위반의 5%의 이행강제금이 부과됩니다.


토지이용의무기간은 다음과 같습니다.


이용목적 

이용의무기간 

위반시 조치 

자기의 거주용 주택용지, 농,축,임,

어업경영, 복지시설,편의시설,

대체용지 취득 

2년 

토지취득금액의 5~10%

이행강제금 매년 1회 부과 


이용목적위반 : 5%

타인에게 임대 : 7%

미이용 방치 : 10%

기타 :7%

개발, 이용행위가 제한되거나 

금지된 토지의 현상 보존 목적

5년 

그외 사항 

5년 


농지인 경우 더욱 신중을 요합니다. 농지는 이용목적 기간이 2년이지만 이행강제금 부과에 있어서는 현실적으로 더 불리합니다. 토지거래허가구역에서 미이용방치 시 이행강제금이 10%이지만 농지는 농지법까지 적용을 받습니다. 농지법상 이행강제금은 20%입니다.


매년 농지경영 실태조사를 해서 농업경영에 이용하지 않는 농지는 처분 명령을 내리는데 이에 불이행 시 농지가액의 20%의 이행강제금을 부과 적용받는 것입니다. 따라서 이런 사항을 꼭 확인하고 매매를 해야 합니다.


해당지역의 토지거래허가구역이 해제되면 이용의무기간은 적용받지 않습니다.

지자체의 허가 없이 자유롭게 토지르 사고 팔 수 있습니다.

오늘 사서 내일팔던 모래 팔던 상관이 없습니다.


* 토지거래허가 없는 거래 계약의 효력은 다음과 같습니다.


1. 허가를 받지 않은 계약의 경우는 "무효" 입니다.


2. 허가를 받을 것을 전제로 한 계약의 경우 유동적 "무효"(현재는 무효이나 추후 허가에 의해 소급하여 유효한 것으로 될수 도 있습니다)입니다.


3. 처음부터 허가를 받지 않을 목적으로 허가를 받지 않은 계약의 경우는 확정적 "무효"입니다.


토지거래허가구역에서의 위반시 조치는 다음과 같습니다.


1. 허가를 받기 전 무허가 계약은 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 당해 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금입니다.


2. 허가를 받은 이후 위반은 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 이행하지 않는 경우 이행가제금이 부과될수 도 있습니다.


오늘은 토지거래허가구역 매매시 주의사항에 대하여 이야기 해보았습니다.

법이라는게 조금만 지키면 참 편하고 쉬운것인데 몰라서 혹은 귀찮아서 그냥 넘어가는 경우들이 많습니다.

조금만 생각하고 진행하신다면 토지거래허가구역도 좋은 매매를 하실수 있습니다.

좋은 매매 이루어 지기를 바라겠습니다.

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