나대지 를 구입할때 조심해야 할 점들

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

이번시간에는 나대지를 매수할때 조심해야 할 점들에 대하여 이야기 해보겠습니다.

나대지라는 말은 토지에 조금이라도 관심이 있으신 분이라면 다들 들어보셨을 것입니다.

그럼 나대지란 무엇인가부터 알아보겠습니다.

나대지란 건축물 등 지상물(地上物)이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지를 말합니다. 택지소유상한에 관한 법률에서는 지적법 제5조의 규정에 의한 지목(地目)이 대(垈)인 토지 중 영구적 건축물이 건축되어 있지 않은 토지를 뜻합니다. 

구체적으로는 지목이 대지(垈地)인 토지로서 영구적 건축물이 지어져 있지 않은 토지와 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도 무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속토지가 너무 넓어 일정기준을 초과하는 토지 등을 말합니다. 

그러나 나대지라 하더라도 토지수용법에 의하여 수용될 예정인 토지와 도로,공원,광장등과 같은 도시계획 시설이 설치되기로 결정된 토지, 건축물 부설주차장으로서 일정기준 면적 이내의 토지는 택지소유상한면적 합산대상에서 제외됩니다. 곧 나대지는 미이용 택지인 동시에 언제라도 최고유효이용 원칙과 소유자의 의사대로 자유롭게 사용·수익·처분을 기대할 수 있는 부동산으로, 시장성이 가장 높으며 택지의 기본적인 형이라 할 수 있습니다.

나대지란 즉 지상에 건축물이 없는 대지입니다.

대지라 함은 건축이 가능한 토지이고 건축을 위해서 매수하는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 나대지를 매수할때는 다음과 같은 사항을 조심하셔야 합니다.

1. 건축물 대상이 존재하는 지 확인해 봐야 합니다.

건축물은 멸실되었으나 건축물대장이 존재한다면 매수인은 멸실된 건축물대장을 말소하는데 건축물대장 소유자의 도의가 절대적으로 필요하기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

기존 건축물대장이 말소되지 않았다면 매수인은 신규 건축허가를 받을수 없습니다.

왜냐하면 서류상으로 건물이 남아있는곳에 다시 건물을 지을수 없기 때문입니다.

2. 건축허가나 개발행위허가가 살아있는지 확인해 봐야 합니다.

토지만 있다고 아무런 행위가 없다고 생각하면 추후에 허가를 받을수 없습니다.

허가와 착공은 별개의 문제이기 때문입니다. 허가야 절차상의 문제로 먼저 받을수 있지만 착공은 전 토지소유주의 상황때문에 늦게 이루어질수 있기 때문입니다.

또한 전 토지소유자가 인허가를 받아놨다면 토지를 매도해도 종전 소유자의 건축허가와 개발행위허가는 그대로 살아 있습니다. 소유권이 이전되었다고 해도 종전 소유자의 허가가 당연히 소멸되는 것이 아니기 때문입니다.

또한 매수자에게 수반되어 허가가 이전되는 것도 아닙니다. 소유권과 허가권은 별개의 문제입니다.

신규 토지매수인이 매수한 토지에 기존의 건축허가나 개발행위허가가 살아있다면 신규 토지매수인은 중복허가를 받지 못해 새로운 건축물을 지을수가 없습니다. 그러기 때문에 반드시 건축허가나 개발행위허가가 있는지 확인해봐야 합니다. 

여기서 하나 더 말씀드리면 전 매도인의 보유기간이 짧은 경우는 더욱 조심해서 확인해봐야 합니다.

그럴 경우 발생할수 있는 문제는 토지 매도인 전의 매도인이 건축허가나 개발행위허가를 받은경우가 있기 때문입니다. 지금의 토지 매수인조차도 기존에 있던 건축허가나 개발행위허가를 모르는 경우가 있기 때문이니다.

그렇기 때문에 인허가 문제는 소유자에게 확인하는 것도 좋지만 관련 부서 즉 개발행위허가민원과나 건축허가과등에 전화를 해서 확인하는 것이 중요합니다. 기존 인허가가 없다면 다행이지만 만약 있다면 복잡해 지기 때문입니다.

만약 기존에 건축허가가 있을 때 그 토지를 매수하려 한다면 어떻게 해야 할까요?

확인결과 건축허가가 살아있다면 매도인과 언제까지(잔금지급시까지, 혹은 중도금지급시까지등)명확한 날짜를 주어서 인허가를 취고하기로 한다. 만약 취소가 안되어 있으면 계약을 파기한다라는 단서를 넣으면 됩니다.

그리고 또 조심해야 할 사항이 과거에는 허가가 난 토지가 지금은 법규개정으로 허가가 나지 않는 경우도 있습니다. 이런 토지의 인허가는 반드시 살려야 합니다. 매수한 사람이 기존 허가권을 승계해서 공사를 완료하면 좋은데 만약 중간에 인허가가 취소되면 매수인에게 신규허가가 나지 않기 때문입니다.

이번시간에는 나대지란 무엇이며 나대지를 매수할때 조심해야 할 사항들에 대하여 이야기 해보았습니다.

나대지란 효용가치가 아주 높은 토지중 하나인것은 확실합니다.

하지만 문제가 생길수도 있으니 매수전에 반드시 위에 적어 놓은 건축물대장이 존재하는지 혹은 건축허가등 각종 인허가가 살아있는지를 확인하셔서 좋은 토지 매수를 하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.