좋은 토지를 고르는 방법에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

시간이 조금 생겨서 경험상 좋은 토지를 고르는 방법에 대하여 이야기 해볼까 합니다.

좋은 토지, 즉 좋은 땅이란건 무엇일까요?

많은 이유들이 있을 것입니다.

그중에서 보편적인 것들을 적어보겠습니다.

토지를 사려는 사람들의 목적은 아마도 다 다를것입니다.

그리고 같은 땅을 보더라도 누구는 전원주택을 지으려고 할것이고 누구는 공장을 누구는 주말농장을 하려고 할수 도 있고 혹은 투자 목적으로 사두려는 사람도 있을것입니다.

그렇기 때문에 같은 토지라고 해도 그 평가나 보는 관점이 다를수 밖에 없습니다.

목적에 맞고 가격도 오를만한 곳이면 더할 나위 없이 좋은 땅이겠지요.

땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 방향, 토질 등등에 대한 관찰 및 확인이 필요합니다.

땅의 모양, 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가도 중요합니다.

인근에 임야를 개발한 경우 경게선의 오차가 발생할 가능성도 높기 때문에 꼭 확인이 필요한부분입니다.

토지에 대하여 이야기 할때 그 토지의 경사도가 너무 높아서 사용할수가 없어라는 말을 들어보신분들이 있으실겁니다. 경사도 15도 이상의 농지는 영농여건불리농지라서 농업인이 아니라도 구입할 수 있습니다.

임양의 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않으며 지역마다 조례로 기준을 달리 하고 있습니다.

경사도에 따라 토지에 햇볕이 잘 들고 전망을 가리는 것들도 있을수 있으니 임야를 구입하실때는 꼭 경사도를 확인해보세요.

토지는 너무 크거나 너무 작으면 나중에 되팔때 조금 시간이 더걸리수도 있다는 것을 알고 계시기 바랍니다.

보통 150평에서 500평정도가 가장 많이 찾으시고 매매가 쉬운 크기입니다.

금액또한 1억 미만 이나 2억을 넘지 않는 선에서 구입하시는게 좋습니다.

물론 시내 중심가 같은 경우야 100평이 안되도 건축하기에 무리가 없습니다.

위에서 말하는 토지는 개발 혹은 전원주택용토지를 말씀드리는 것입니다.

토지를 매매하실 때는 주변 환경을 꼭 확인해보세요.

토지자체는 모양도 좋고 가격도 싸서 좋지만 주변 환경이 좋지 않은 토지는 나중에 제값을 받지 못하는 경우가 많습니다. 토지는 이동이 불가능하기 때문에 주위환경의 영향을 피할 수 없습니다.

주변에 협오시설, 위험시설, 기피시설등이 있는지 확인해 보세요.

또는 주변에 쓰레기매립장, 하수종말처리장, 화장터, 공동묘지, 축사, 양계장, 비행장, 고압선등이 있는지도 꼼꼼히 확인해 보시는게 좋습니다.

전원주택지를 찾으신다면 지형이 남향이고 시야가 좋으며 경사가 완만하고, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 '남저북고'형이 좋습니다. 이는 일조권이 좋고 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다.

지형은 돌로 되어 있지 않은지 뒤쪽에 산이 있다면 바위나 돌들이 툭 튀어나와 있고 여기서 돌이 떨어지지는 곳은 피하는 것이 좋습니다.

전원주택을 구상중이시라면 용도지역을 꼭 계획관리지역으로 하지 않으셔도 좋습니다.

생산녹지나 생산관리지역도 금액이 저렴하고 주변지형이 좋은 곳이 많기 때문입니다.

토지를 볼때 가장 중요한 것중 하나가 입지입니다.

즉 위치와 접근성입니다. 전국 대비 11.7%의 수도권 면적에 전인구의 49%가 집중되어 있고 대부분의 구매력이 이곳에서 나온다고해도 과언이 아닙니다. 현재 서울과 수도권인근은 너무 높은 지대때문에 조금씩 밖으로 나가고 있는데 양평, 가평, 용인, 양지, 경기 광주, 퇴촌등입니다.

토지중에서 도심지 상권 안에 있거나 역세권 혹은 고속도로 ic에서 가까운 경우 접근성이 뛰어난 토지로 찾는 이가 많아 당연히 토지의 가격은 높고 투자가치도 큽니다. 

토지는 현재 상태도 중요하지만 향후 해당 토지의 개발가능성이 더욱 중요하며 이는 투자의 기본이 됩니다.

즉 토지의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.

이는 막연하게 짐작이 아닌 도시기본계획, 도시관리계획을 꾸준히 살피는 노력이 필요합니다.

이들 자료들은 국토교통부, 해당 지자체 홈페이지에 고시되기 때문에 자주 볼 필요성이 있습니다.

토지를 볼 때마다 느끼는 점이지만 한 두가지의 단점은 꼭 있습니다.

모양은 좋은데 주변에 축사가 있다거나, 가격이 조금 비싸다거나, 혹은 가격은 좋은데 너무 모양이 이상하다거나 하는것들입니다.

내가 생각하는 완벽한 토지란 거의 찾기가 어렵습니다.

이런 단점을 장점으로 극복해 낼 줄 알아야 진정한 토지의 전문가가 되는 것입니다.

토지에 관련된 행위제한 사항을 이해해 개발가능 여부를 확인할 수 있는 안목을 말하는 것입니다.

쉼없는 노력많이 이러한 안목을 키울수 있습니다.

토지의 가격은 정해져 있는 것이 아니지만 토지의 임자는 정해져 있습니다.

이말의 뜻은 토지를 원하는 사람에 따라 그 평가가 달라, 객관적으로 평가가 어렵다는 것입니다.

토지의 가격은 매도자와 매수인의 시각차이가 매우 큽니다.

아무리 좋은 토지라도 땅값이 시세에 비해 너무 비싸다면 그 토지는 쉽게 거래가 될수 없습니다. 

토지의 시세와 매매가격은 대체로 그 지역에서 최근 거래가 있었던 매매가격, 경매 낙찰가, 토지수용액등이 기준이 되는 경우가 많습니다.

매매가격 역시 그와 비슷한 선에서 움직이는 토지를 찾는것이 중요합니다.

좋은 토지라는 건 가격에 맞는 토지입니다.

너무 비싼 토지는 거래를 안하면 되고 너무 싼 토지는 조심해 봐야 합니다.

이상으로 개인적으로 생각하는 좋은 토지 보는법입니다.

이 이외에도 더 많은 방법이 있으나 시간이 날때마다 천천히 알아보겠습니다.

감사합니다.