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주택이야기

4m도로만 있다면 내가 원하는 건축을 할수 있을까?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간에 건축을 하기위해서는 4m도로가 필요하다고 이야기 했습니다. 왜 4m도로가 필요한지도 이야기 했습니다.

* 도로란 무엇이면 왜 건축을 위해서는 4m도로가 필요한가요? 


그러면 4m도로만 있다면 내가 원하는 건축물을 만들수 있을까요?

그렇지 않습니다. 4m도로가 있다고 해서 내가 원하는 건축을 다 할 수는 없습니다.

그럼 안되는 이유에 대하여 알아보도록 하겠습니다.


건축법에서는 4m 이상 넓이의 법정도로 또는 법정화도로에 접하라고명시했지, 단지 4m라고 단정지어서 규정한것은 아니기 때문입니다.

연면적의 합계가 2천제곱미터-약600평- 이상인 건축물(공장은 3천제곱미터- 약900평-)의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 합니다. 단 축사, 작물재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로써 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외합니다.



예를 들어 4m에 도로에 접한 일반상업지역을 예를 들어보겠습니다.

일반상업지역은 건폐율이 80%이고 용적률은1300%이하입니다. 그곳에 대지면적 500제곱미터가 있다면 토지의 주인은 최대한 높은 건물을 짓고 싶어할것입니다. 상업지역은 그래야 수익도 좋기 때문이지요.

하지만 4m도로와 접해 있기때문에 2천제곱미터 미만까지만 건축을 할수 있으면 용적률을 최대한 사용할수 없고 절반정도도 못미치는 건물을 건축할수 밖에 없는 것입니다.


넓은 토지를 매수하여 분할하여 분양하는 경우들도 도로의 문제를 잘 확인해봐야 합니다.

만약 도시지역 동, 읍의 경우에는 개발행위허가와 사도법상 사도개설이 의무사항입니다. 하지만 비도시지역이면서 면단위 이하의 지역은 법정도로가 접하지 않아도 되므로 개발행위허가로 도로를 개설하는 경우가 있습니다. 이는 필지 분양 시 도로에 해당하는 지분을 같이 이전하는 경우와 도로지분은 개발업자 명의로 하고 도로사용승락의 형태로 하는 경우로 나누어 집니다.


개발행위허가를 받아 개설한 도로는 도로 폭을 잘 살펴보아야 하며 이도로가 인접필지를 개발시킬 수 있는지, 무늬만 도로인지를 따져봐야 합니다. 개발행위허가는 난개발을 막자는 취지이기 때문에 개발의 면적이 커지면 커질수록 도로의 폭을 넓히라는 조건부허가를 합니다.

예전에는 국토의이용및계획에관한법률에서 개발행위에 관한 도로폭을 규정했지만 지금은 대부분 조례에 위임하고 있습니다.


조례에서 조건을 정하다 보니 용도지역이 건축허가의 기준임에도 불구하고 비시가지 지역의 비인문적 지목은 개발행위허가 조건에 따라 내용이 많이 달라지기도 합니다. 예를 들어서 조례에 단독주택은 3m, 팬션은 6m, 숙박업소는8m의 도로 규정을 달리 하고 있기 때문에 도로의 크기에 따라 건축이 불가능할수 도 있다는 것을 알아야 합니다.



예전에는 난개발을 막기 위해 연접제한을 두는 경우가 많았습니다. 일정면적을 개발하면 인근접해있는 땅들의 개발을 제한하는 것입니다.

하지만 최근에는 연접제한이 없어졌습니다. 이유는 연접제한을 회피하기 위해 공장 등이 집중화되지 않고 분산 입지해 오히려 난개발을 조장하는 점, 분산 입지에 따라 도로, 상하수도등 기반시설의 설치비용이 증가하기 때문이기도 합니다.


대신 성장관리방안으로 지정된 곳에 기반시설을 설치하고 이곳에 집약 배치하는 방식으로 진행됩니다. 면적이란 업종에 따라 도로를 넓히라는 등의 부가조건을 조례에 명시했습니다.

이처럼 건축을 위해서 중요한 것은 법규가 아니라 조례입니다.


건축법에서는 4m의 도로에 접하면 건축이 가능하다고 명시하고 있지만 해당 업종, 면적에 따라 도로 폭을 달리함을 조례로 규정하기 때문입니다. 따라서 단순히 도로만 보고 맹지가 아니라고 판단해서는 안됩니다.

4m의도로에 접했있고 용도지역에 맞는 모든 건축행위가 가능하다고 판단해서는 안됩니다.


건축법에 4m도로라면 건축이 가능하다고 명시되어 있는데 왜 허가를 안내주느냐고 담당자와 싸우기 전에 개발행위허가는 지자체 조례에 명시되어 있는 만큼 반드시 토지를 매수하기전 허가 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

건축이라는 입체적 개발을 하려면 부지에 대한 평면적 개발이 선행되어야 하므로 이 평면적 개발을 담당하는 법은 해당 지자체 조례란 것을 알고 계셔야 내가 원하는 건축을 할수 있을수 있을 것입니다.



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