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경매이야기

부동산경매 참여시 분석해야 할것들

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


부동산을 취득할수 있는 방법은 다양하게 있습니다.

직거래를 통해서 구할수도 있고, 공인중개사 사무실을 통해서 구할수도 있고 또한 경매를 통해서 낙찰을 받아 구할수도 있습니다.

직거래나 공인중개사 사무실을 통한 거래는 앞에서도 많이 설명했기 때문에 오늘은 토지경매를 통해서 부동산을 취득할수 있는방법에 대하여 이야기 해보겠습니다.


토지경매를 통해서 취득하기위해서는 입찰을 해서 낙찰을 받아야 하는데 입찰 참여 전에 해야 하는것들이 있습니다.

낙찰 받기 위한 토지에 대한 분석을 해야 하는데 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

낙찰받는게 중요한게 아니라 좋은 물건을 잘 분석하고 파악해서 타당성을 검토하고 입찰가격을 결정해야 합니다.


그럼 토지경매 입찰전에 분석해야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.


1. 물건분석.

가장 기본이 되는 것입니다.

법원의 매각물건 명세서 및 관련서류를 모두 입수하여 전체적인 물건현황을 파악해야 합니다.

이러한 서류들은 물건분석 뿐 아니라 권리분석 시에도 필수적인 자료가 됩니다.

관련 지도와 지적돌르 참조하여 현장을 답사하고 매각물건 명세서와 차이가 있는지 변동사항이 있는지와 교통, 입지, 주위환경, 지형, 지질, 경계 등을 확인합니다.

토지이용계획확인서에 의해 공법적 권리관계와 규제내용을 파악한 뒤에 취득시 농지취득자격증명의 필요 여부와 낙찰 후 개발 시 농지전용, 산지전용, 개발행위허가, 건축허가 등이 가능한지를 검토합니다.





2. 권리분석.

매각물건명세서 등에 의하여 말소기준권리와 소멸되는 권리, 인수되는 권리 등을 구분하여 표를 만듭니다.

임차인이나 점유자가 있는 경우 임차인의 명도 나이도를 점검합니다.

다세대주택이나 다가구주택의 경우에는 각 임차인의 대항력 및 우선변제, 배당 등을 계산합니다.

특수한 물건의 경우 특별한 권리관계의 유무 및 해결방안으로 점검합니다.

특수한 물건이란 통상 경매에서 함정이라 불리는 법정지상권, 유치권, 공유지분, 분묘기지권, 입목 등을 말합니다.

잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리도 있습니다.


부동산 경매사건의 함정이라 할수 있는 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰 받아도 권리가 없어지지 않습니다. 특히 토지 별도 등기 있는 물건에서 대지지분은 말소권보다 선순위로 설정된 권리들이 있다면 페쇄등기부등본을 발급받아 권리분석을 다시 한번 해야 합니다. 이러한 권리분석은 경매입찰의 타성성분석에 있어 가장 중욯난 것으로 공법과 사법의 전문적인 경험을 필요로 하므로 전문가에게 의뢰하는 것이 좋습니다.




3. 가격분석.

물건분석과 권리분석이 끝나면 입찰가를 결정하는 가격분석 작업에 들어갑니다.

이때에 우선 입찰 설명서에 공고된 감정평가금액을 면밀히 검토합니다.

그리고 감정평가금액을 맹신해서는 안됩니다. 경매목적의 감정가액은 대체로 시세의 90%선에서 결정된다고 알려져 있지만, 실은 이보다 높은 경우도 꽤 있고, 반대로 시세보다 훨씬 낮게 감정되는 경우도 있습니다.


저당목적의 감정이라면 보수적으로 감정하지만, 감정목적이 경매인 경우는 감정가격이 시세거나 그 이상인 경우도 일반적이기 때문입니다.

또 감정평가시와 경매 시의 시점 차이로 인하여 평가가액의 변동이 많이 있을 수도 있습니다.


근래 토지나 아파트 부분에서는 공시가격의 현실화로 예전보다 많이 올랐습니다.

또 불황의 계속으로 공시가격이나 감정평가액이 거꾸로 시세보다 높을 수도 있음을 유의햐야 합니다.

또한 낙찰 이후의 명도비용과 잡비, 세금 등의 고려하여야 합니다.


오랜 경험을 가진 이들은 이러한 가격분석을 잘 수행함으로서 좋은 값에 낙찰될 확률을 높이고 적절한 응찰가격의결정으로 경매를 이용한 토지 투자의 승패를 가를 수도 있는 것입니다.




4. 절차분석.

절차분석은 경매진행 중에 불시에 튀어 나올지도 모를 경매의 취하 취소, 절차의 중단, 우선매수청구권 행사 등을 예견하고 이에 대응하는 것입니다. 채무자가 원금을 갚으려고 노력하거나 이자를 일부 갚은 후 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 연기신청을 하는 경우, 세입자의 대위변제 행사 가능성과 공유자의 우선매수청구권 행사 가능성등을 항상 예의 주시하여야 합니다.


부동산 경매사건에 부동산 가격대비 채무금액이 적으면 경매진행 도중 경매가 취하외는 사례가 의외로 많습니다. 재개발 재건축지역 물건 중 감정평가액이 시세를 반영하지 못하는 경우도 취하될 가능성이 높습니다.


마음에 드는 물건을 많은 비용과 시간을 들여 조사하고 분석한 것이 도중에 취하되면 낭패가 됩니다.

더욱이 낙착 받은 다음에 취하신청이 들어오면 낙찰자는 별다른 도리 없이 취하신청에 응해야 합니다.

공들여 낙찰 받은 것이 한 순간에 물거품이 되는 것입니다.


제 1순위 저당권 설정금액이 부동산 가격에 비해 현저히 낮을 때는 이해관계인에 의한 대위변제 가능성을 염두해 두고 권리분석을 해야 합니다. 대위변제라 함은 이해관계인이 채무자를 대신하여 채무를 변제한 다음 그 채무만큼을 채권으로 가지는 것을 말합니다.

초보투자자들이 빠지기 쉬운 함정으로 현재 현황만 보고 권리분석을 하면 안되는 이유입니다.

제1순위 채권액이 적고 바로 다음 순서로 고액의 임차인이 있는 경우 자주 발생됩니다.

임차인은 등기부상의 얼마 안되는 제 1순위 채권을 변제해 버리고는 자신이 선순위가 되어 전세보증금을 모두 지키는 경우입니다.

낙찰로 인해 소해 보는 사람들의 입장도 고려하면서 권리분석을 해야 합니다.


오늘은 부동산 경매 참여시 분석해야 할것들에 대하여 알아보았습니다.

부동산경매는 이해관계가 얽키고 얽켜있는 것들이 많아서 분석하고 분석해야 좋은 물건을 좋은 가격으로 낙찰받을수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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