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경매이야기

경매의 함정 - 법정지상권의 성립 여부

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간에는 경매의 함정중 유치권의 문제에 대하여 알아보았습니다.



이번시간에는 지난시간에 이어서 경매의 함정중 법정지상권에 대하여 알아보도록 하겠습니다.


일반인들이 경매에 참가할 때 가장 꺼림직하게 생각하며 두려움을 갖는 것이 법정지상권과 유치권입니다.

둘다 등기부에 의해서 분명히 공시되는 것이 아니고 사실관게와 현황을 잘 들여다보아야 하기 때문에 더욱 어렵습니다.

거기에 법정지상권은 어렵운 법률이론과 판례가 많아 더욱 이해하기 힘든 부분이라고 말 할수 있습니다.





* 법정지상권의 성립요건에 대하여.


1. 저당권 설정 당시에 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 합니다. 단 건물의 등기여부는 상관이 없습니다.

2. 토지, 건물 중 최소한 한쪽에 저당권 설정이 되어 있어야 합니다.

3. 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 합니다.

4. 경매로 인하여 토지, 건물의 소유자가 각각 달라져야 합니다.


법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에 건물소유자의 건물철거로 인한 사회경제적 손실을 막기 위해 건물소유자가 철거하지 않고 계속 건물을 유지할 수 있도록 민법상 인정되는 권리입니다.


토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 토지 소유자에 의하여 건축 중이었고, 건물의 규모, 종류가 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있을 때까지 건축이 지정되어 있는 경우에는 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며, 사회 경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권의 성립을 인정하는 것입니다.




* 법정지상권의 성립여부에 대하여.


흔히 다루어지는 문제는 저당권 설정당시 지어진 건물이 어느 정도이어야 법정지상권이 인정되는가입니다.

대법원 판례에 따르면 다음가 같은 경우에는 법정지상권이 인정됩니다.

1. 완성된 건물.

2. 외형상 독립건물로 인정될 수 있는 경우.

3. 건물의 기본적인 구조(벽, 기둥, 지붕)을 갖춘 경우.

4. 등기가 안된 미등기 건물.

5. 무허가 건물.

6. 저당권 설정 후 지상건물을 철거하고 새로 지은 경우(개축전 건물을 표준)

7. 낙찰 전에 건물이 제3자에게 양도된 경우.

8. 저당 당시 건물을 헐고 제3조 새로 지은경우.(구 건물을 기준으로 하며 이용은 일반적으로 필요범위 내)

9. 구 건물과 새 건물 사이에 동일성이 없는 경우.

10. 법정 지상권의 성립 배제 특약이 있는 경우.

11. 법정 지상권 성립 후에 건물이 양도된 경우.


반면에 다름과 같은 경우에는 법정지상권이 성립되지 않습니다.

1. 비닐하우스(그러나 하우스 내의 상태점검 필요)

2. 건물을 짓기 위해 터파기 공사를 마친 후 토사붕궤를 막기 위해 H-beam 철골구조만을 설치한 경우.

3. 저당권 설정 후 건물을 신축한 경우.

4. 저당권 설정 시에 토지와 건물의 소유자가 다른경우.

5. 건물을 철거하기로 협의를 한 경우(관습법상의 법정지상권)




* 법정지상권 유의 사항에 대하여.


토지와 건물 중 일부만 경매신청 되는 부동산에 입찰할 경우에는 사설 경매정보지나 법원의 매각물건명세서 및 경매조서로서 법정지상권의 성립여부를 반드시 확인해야 합니다.

통상 집합건물(아파트 등)이 아닌 토지와 건물 중 일부만 경매신청 되었을 경우에는 법정지상권의 성립 가능성이 있으므로 철저한 조사 후에 입찰을 결정하여야 합니다.


경매정보지나 경매주서에서 법정지상권리가 성립하는 경우에는 '법정지상권 성립(여부)가능성 있음'이라고 표기됩니다.

'법정지상권의 성립여부(가능성)있음'이란 법정지상권이 성립할수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다는 것을 의미합니다.

따라서 이런 경우 현장과 서류 등을 철처히 조사한 후, 실질적인 법정지상권이 성립하는 부동산이라면 입찰을 피하는것이 좋습니다.


그러나 법정지상권 성립여부의 가능성만 있고 실제로는 성립하지 않는 다면 부담없는 토지로서 큰 수익을 얻을 수있는 부동산이므로 입찰에 적극적으로 참여하여야 할 것입니다.

일반인들은 '법정지상권성립여부 있음'이라는 말만으로 권리의 실체여부와는 상관없이 입찰을 포기하는 경우가 대부분이므로 이러런 부동산은 낮은 가격으로 부동사의 매수할 수 있게 됩니다.


이상으로 경매의 함정중 법정지상권의 문제를 이야기 해보았습니다.

유치권과 마찮가지로 법정지상권도 잘 분석하고 판단해서 좋은 결과가 있기를 바라겠습니다.

아는 만큼 보이기 때문에 공부를 많이 해야 합니다.

감사합니다.

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