토지사용승락서란?

맹지에 길을 내는 방법에는 여러가지가 있지만 그중에 하나가 주위 토지의 주인에게 토지사용승락서를 받는방법입니다.

오늘은 토지사용승락서에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

이 방법도 알아두시면 실전에서 많이 사용되고 있는 방법이기 때문에 도움이 될것입니다.

* 맹지에 길내는 방법.

* 맹지에 길내는 방법중 주위토지통행권에 대하여.

토지사용승인서란 토지소유자가 타인이 본인의 토지를 사용할 수있도록 승인하는 내용을 문서로 작성한 서류를 말합니다.

실무상 진입도로를 내는데 가장 많이 활용하며 소유권이 없는 상태에서 타인 토지에 사업승인이나 건축허가를 득하기 위하여 사용되기도 합니다. 토지사용승락서는 반드시 서면으로 작성하고, 토지등기부 상 토지소유자의 인감도장을 찍은 다음, 인감증명서를 첨부해야 합니다.

토지사용승락서는 토지사용권을 취득하였음을 서면으로 증명하도록 작성하는 서류입니다. 우리나라는 토지소유권과 토지사용권을 분리합니다. 토지사용권은 지상권, 지역권, 전세권과 같이 등기하여 배타적효력을 가지는 물권적사용권과, 임대차, 사용대차와 같이 등기없이 채권계약에 의해 당사자 간에서만 효력을 가지는 채권적 사용권으로 나눌 수 있습니다. 토지사용승락서는 이 중 채권적효력을 가지는 증서입니다.

토지사용승락서가 필요한 경우는 대체로 다음과 같습니다.

1. 토지 주변과 지상 지하공사를 하기 위한 일시적 토지사용승락.

토지 또는 그 주변의 도로공사, 하천공사, 굴착공사, 전주나 철탑공사나 구거정비공사 등을 할 때 행정관청이나 시공업자가 요구하는 것으로, 공사기간이 짧으면 해주어도 별 문제가 없으며, 비교적 단기간에 끝나므로 문제가 없습니다.

2. 진입도로 개설과 이용을 위한 토지사용승락.

맹지인 토지에 건축허가 요건인 진입도로를 확보 개설하기 위해 인접하는 타인의 토지주로부터 토지사용승락서를 받는 것이 가장 일반적이고 사례가 많습니다.

3. 사업승인이나 토지개발 인허가를 위한 토지사용승락.

토지사용승인서는 시행자가 토지의 소유권을 확보하지 못하고 계약만 이루어진 상황에서 인, 허가용으로요구하는 경우도 있습니다. 즉 소유권이전등기를 하지 않고 그 땅에 사업승인이나 건축허가를 받을 필요가 있거나 금융기관 대출을 받으려고 할 때 사전에 미리 토지소유주에게 토지사용승인서와 인감증명을 요청하게 됩니다.

지구단위계획 진행, 재개발, 재건축사업 추진, 주택사업자나 건축업자가 공사를 착공하기 전, 석산개발, 토석채취, 조림사업, 묘지조성, 농가주택 건설, 비닐하우스 축조, 담 설치 등을 위해 요구하는 경우가 많습니다.

그러면 토지사용승락서의 성격과 유의사항에 대하여 알아보겠습니다.

실무상 진입도로를 내는 가장 많이 활용하는 것이 토지사용승락서에 의한 진입도로 개설과 건축허가를 구하는 방법입니다. 진입도로 확보를 위한 토지사용승락서에서는 다음 사항을 유의하여야 합니다.

1. 토지사용승락서는 양 당사자 이외에는 그 효력이 승계되지 않는 것이 원칙입니다.

토지사용승낙서는 매매로 인해 소유주가 바뀌면 더 이상 인정받을 수 없는 권리입니다. 즉 토지사용승락서의 법적성질은 토지사용을 목적으로 하는 일신전속적 채권계약으로 볼수 있으므로, 승낙을 해준 토지소유자와 사용승락을 받은 자 간에만 효력을 가집니다. 이를 등기할수 없음은 물론입니다.

따라서 사용승락을 해준 지주가 사망했다거나 혹은 목적토지를 타인에게 매각한 경우에는 사용승락을 받은 자는 상속인 또는 토지매입자에게 사용승락사실을 당연히 주장할수 없을 것으로 보입니다. 반대로 사용승락을 받은 후 맹지의 땅을 매각했다면, 매수인은 전 소유자가 받은 토지사용승락서가 여전히 유효하다고 주장할 수는 없다고 봅니다.

그러나 토지사용승락을 받아 이미 진입도로를 개설하여 건축을 완료했고 또 계속해서 사용료를 지불해 왔다면, 사용승락을 해 준 지주는 이유없이 사용승락을 철회할 수없는 것으로 해석할 것입니다. 승낙을 받은 자가 건축허가 신청 중에 이미 토지사용승락서가 관공서에 제출되어 있다면 승낙자는 마찬가지로 철회할 수는 없다고 해석됩니다. 승낙서를 관공서에 제출하는 행위는 사법적인 동시에 준행정행위이기 때문입니다.

만인 "토지사용승락서를 받는자" 란을 백지로 해서 발급한 경우에는, 마지막으로 진입도로 개설을 위해 사용하는 자가 이를 보충하여 자기 이름을 기입해도 유효한 것으로 볼수 있기 때문에, 이 경우에는 승낙서의 회수나 적법한 철회가 이루어 지지 않으면 그대로 유효한 것으로 해석할수 있습니다. 발급자의 주의를 요하는 부분입니다.

2. 사용승락은 사용료를 받고 해줄 수도 잇고, 무상으로 해줄 수도 있습니다.

무상사용인 경우는 몰라도, 유상사용인 경우에는 맹지의 소유자가 만일 정해진 사용료를 정시에 지급하지 않는다면, 사용승락의 철회9해제)사유가 될것입니다. 그러나 사도가 이미 개설되었다면 사용승락을 해준 지주라 할지라도 함부로 통행을 금지하지는 못합니다.

일단 진입도로가 개설되어 도로대장에 등록되어 있다면, 도로교통법과 형법(통행방해죄)의 적용을 받기 때문입니다.

사도인 경우에는 사도법에 따라 정당한 사유를 소명하고, 직할시장, 군수의 통행제한허가를 받아야 할 것입니다.

그러나 사용승락서를 써준 사람이 만일 돈을 받고 써주었다면 그 땅을 매각할 때에는 사용승락서를 받은 사람에게 신의측 상의 고지의무가 있다고 해석됩니다. 사용승락서를 써준 토지소유자가 후일 그 땅을 매각하면서 사용승락서를 받은 사람에게 땅을 파낟고 고지를 했다면 이후 토지승락의 승계문제는 매입자의 책임이고, 고지를 안했다면 사용승락서를 써준 사람의 책임이라고 해석할 수 있습니다.

3. 사용승락의 목적은 구체적이어야 합니다.

진입도로의 개설 및 통과용으로만 제한되기 때문에, 이 범위를 벗어나 진입로에 대문을 설치한다든가, 야적장으로 사용한다든가 하면 승낙에 준 취지에 어긋나 계약위반이 될것입니다. 따라서 사용승락서를 작성해 주는 경우에는 사용목적과 범위를 명백하게 기재할 것이 필요합니다.

4. 사용승락의 기간 문제.

통상의 승낙서에는 사용기간에 대한 명시를 안 하는 것이 일반적입니다. 만일 사용승락의 기간을 영구로 한다면 맹지의소유자는 영원히 사용할 수 있는 것일까요?

이런 경우는 드물겠지만 만일 기간을 영구로 했다 할지라도 일단은 유효하지만 만일 맹지소유자가 사용료를 지불하는 조건인 경우에 사용료 지불을 연체한다면 역시 승낙철회(해제)의 사유가 될 것입니다.  또한 첨부 승낙자의 인감증명서의 발급기일이 너무 오래도니 경우, 승낙자의 의사를 확인하기 위하여 행정관청의 새로운 발급요청이 있을수 있습니다.

따라서 승락자는 승락서 작성시 유효기간을 명시하는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.

5. 사용승락의 취소가 가능한가입니다.

사용승락은 승낙서가 진입도로 개설용으로 행정관청에 제출되고 접수되어 도로개설 공고가 나기 전까지만 가능하고, 그 이후에는 취소 철회가 불가하다고 보아야 합니다.  그러나 승낙서를 지참한 자가 승낙목적과 다른 용도로 사용한다던지 혹은 승낙서가 제3자의 손에 들어간 경우에는 승락자가 사용승락을 취소할 수 있다고 보아야 합니다.

다만 취소 철회방법은 승락서를 회수하는 것이 가장 안전하겠지만 그것이 여의치 않을 경우에는 민법에 따라 서면통보 혹은 공고 등으로 철회 취소의 효력이 생기는 것으로 해석할수 있을 것입니다. 다만 피승락자, 승락목적, 승낙기간 등을 백지로 해서 준 경우에는 승낙서를 교부한 상황에서 포괄백지위임의 의사였는지 여부를 판단해야 합니다.

6. 토지사용승락서가 필요한 부지 매매 시에는 계약서 상에 도로부지사용승락서건을 특약으로 넣어 명문화하고, 승낙서와 인감증명을 첨주하여 두어야 합니다.

만일 진입도로 개설을 위한 토지사용승락서가 이미 첨부된 토지를 매입하는 경우에는 토지사용승락을 해준 도로부분 지주의 동의를 별도로 받아야 할 것입니다. 기존 승락서 밑에 승계동의 문구와 인감날인, 새로운 인감증명서를 첨부하여야 합니다.

* 진입도로개설에 토지사용승락이 필요한 이유.

건축허가신청에 있어서 폭 4미터의 진입도로 확보가 필수적인 조건인데, 기존에 진입도로가 없는 경우에는 새로 진입도로 개설신청을 해야 합니다. 건축허가에 적합한 진입도로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 또는 건축허가 또는 신고 시에 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로이어야 합니다.

건축허가권자는 이 도로의 위치를 지정, 공고하려면 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 합니다. 토지사용승락서는 바로 이 "이해관계인의 도의"에 해당하는 것입니다.

* 토지개발인허가를 위한 토지사용승락의 위험성.

건축법 상 건축허가를 받거나 농지법 상 농지전용 혹은 산지관리법 상 산지전용을 받기 위하여는 신청자의 자기소유 토지이거나 아니면 토지사용권이 있음을 증명하는 서류가 필요합니다.

이 때 토지사용권을 증명하는 서류로는 지상권 등 물권적사용권이나 임차권 혹은 사용대차권같은 채권적권리의 입증서류가 필요한데 채권적서류에 해당하는것이 토지사용승락서인것입니다.

현실적으로 큰 토지를 매매하는 경우에 매입자는 일단 계약금만 치루고 매도자의 토지 사용승락서를 받아 개발사업인허가를 받은 다음 이를 근거로 금융기관의 대출을 받아 중도금과 잔금을 치루고자 하는 경우가 적지 않습니다.

처음부터 토지대금 전액을 완납할 능력이 없기 때문이기도 하고, 인허가가 난 토지는 토지의 가격이상의 훨씬 많은 융자금을 받을 수있기 때문입니다.

이 과정에서 매도자는 졸지에 채무자가 되어 버리기 때문에 수령하는 융자금 관리를 잘하지 못하면 사기를 당하여 땅만 잡히고 땅값은 전액 회수하지 못하는 불상사가 발생할수도 있습니다. 이미 인허가에 들어간 토지는 다른데로 팔아벌릴 수도 없게 되는 진퇴양란에 빠져버리게 되는것입니다.

또 이런 사기수법도 있습니다. 

매수인이 대금을 일시에 지급한다고 하면서 잔금일에 대금전액을 수표로 지급하면서 소유권이전 등기서류를 받아 이전등기를 마쳤는데, 지급 즉시 은행에 수표 사취계나 분실계(수표를 도난 분실했다는)를 내어 수표의 지급을 부도내는 방법으로 남의 토지를 눈뜨고 가로채는 사기수법도 있습니다.

이상으로 토지사용승락서에 대하여 알아보았습니다.

맹지를 소유하고 있는분들에게는 잘만 활용하면 토지의 가치를 높일수 있는 좋은 방법이니 잘 알아두시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.