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부동산이야기

부재지주란?

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부재지주란 소득세법상 양도소득세를 중과하는 대상인 비사업용 토지의 하나로 인정하는 개념입니다. 부재지주란 말 그대로 토지가 있는 소재지에 살고 있지 않는 토지소유자 즉 관외거주 지주를 말합니다. 양도소득세가 중과되는 비사업용토지의 하나로 소득세법에서 아직도 규정하고 있는 제도입니다. 그러면 지주의 주소지와 연관이 되는 땅이 있는 소재지란 어디까지를 말하는 것일까요?


법은 부재지주 농지라는 것을 "소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지"라고 하고 있습니다.

그리고 임야에 대하여는 부재지주를 "임야소재지에 거주하지 않는 자"라고 합니다.

즉 부재지주는 농지의 경우에는 재촌 + 자경하여야만 부재지주가 아닌 것이고, 재촌하지 않거나 자경하지 않으면 즉 두 가지 요건중 하나라도 충족하지 않으면 부재지주라고 보는 것입니다.

이에 반해 임야으이 경우에는 재촌만 하면 부재지주가 아닌 것이고, 자경의 요건은 필요로 하지 않습니다.


그러나 부재지주 여부의 구체적인 판단은 그리 간단하지만은 않습니다.

만약 원주시 ㅇㅇ면의 토지라면 지주가 부재지주가 안되려면 꼭 원주시 ㅇㅇ면에 살고 있어야 하는가? 원주시의 다른면이라면? 원주시와 접한 제천이나 여주에 산다면? 또 서울에 산다면? 부재지주에서 가장 먼저 나온는 것이 바로 이 토지의 소재지와 지주의 거주지가 어느 정도의거리인가 하는 것입니다.


즉 재촌요건의 판단이 중요합니다. 그렇다면 농지나 임야를 가진이가 그 곳에 살고 있기만 하면 되는 것일까요?

서울에 살면서 농지원부를 만들어 두고 가끔 내려가 경작을 하면 부재지주에서 제외될 수 있을가요?

부재지주의 판단에는 재촌요건, 자경요건(농지에만)과 보유기간요건등 세가지가 있습니다.



* 농지 부재지주에서의 재촌 자경요건.


1. 재촌이란?

재촌이란토지소유자가 토지(농지나 임야) 소재지와 동일한 시, 군, 구 또는 그와 인접한 시, 군, 구안에 주민등록에 되어 있고 사실상 거주하거나, 경작지와의 거리가 직선거리로 30km이하인 경우를 말합니다. 주의할 것은 여기에서 재촌하는 것은 토지소유자만을 요구할뿐 전 세대에 대한 것을 필요로 하지 않는 다는 것입니다. 또 토지소재지와 지주의 거주지는 동일 또는 인접 시, 군, 구와 직선거리 30km 미만인 경우로 확대대고 있습니다. 인접이란 지도상 옆에 붙은 것을 말하고, 중간에 강이나 바다를 끼고 있어도 상관없습니다.

직선거리란 지주거주지와 토지소재지 간의 지도상 직선거리를 의미합니다.


부재지주와 토지거래허가구역에서 농지취득요건과의 차이를 표로 설명하면 다음과 같습니다.


 

토지거래허가구역 농지 

부재지주 농지 

적용대상자 

취득자 및 전 세대원 

보유자 본인 

행정구역단위 

특별시, 광역시(군제외)시, 군(광역시 군 포함) 

시, 군, 구 

인접지 포함여부 

동일한 행정구역 

동일+인접행정구역 30km이내 

특칙 

농업인은 30km이내 

투기지역내 농지는 무조건 부재지주 


2. 자경이란?

소득세법상 부재지주의 기준인 자경에 대하여는 별도의 규정없이 농지법의 규정을 준용하고 있습니다.

농지법상 자경이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말합니다.


농업법인의 경우는 자기소유의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말합니다.

농지원부를 만들어 두는 것은 간접적인 자경의 입증방법의 하나가 될 뿐, 그 자체가 직접적으로 자경을 증명하는 것은 아닙니다.


3. 사업용 토지로 인정하는 기간 기준에 대하여.

소득세법시행령 제168조의 6에서는 비사업용 토지로 인정하는 기간기준을 규정하고 있습니다. 

부재지주로 보지 않는 보우 및 경작기간 요건은 다음과 같습니다.


가. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간.

- 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간.

- 양도일 직전 3년중 1년을 초과하는 기간.

- 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이경우 기간계산은 일수로 합니다.


나 토지의 소유기간이 3년이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간.

- 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간.

- 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간.

- 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우기간계산은 일수로 합니다.


다. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간.

- 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간.

- 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이경우 기간계산은 일수로 합니다.


이상으로 부재지주에 대하여 알아보았습니다.

부재지주를 따지는 이유는 결국 세금의 덜내기 위해서 아닐까요?

양도소득세를 감면받기 위한 부재지주에 대하여 잘 알고 계시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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