빌라투자 성공방법에 대하여 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

빌라투자 성공방법에 대하여

Posted by sunnyfunny
2018. 10. 4. 17:00 주택이야기
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부동산투자에는 크게 토지와 건물로 나눌 수 있습니다.

건물은 아파트, 상가, 오피스텔, 빌라등 좀더 구체적으로 나눌수 있습니다.

그중에 오늘은 빌라투자에 대하여 알아보도록 하겠습니다.


아파트가 가장 좋지만 비싸고 오피스텔도 가격이 다소 부담스러운 투자자들은 빌라로 눈을 돌리기도 합니다.

우리가 흔히 말하는 빌라는 방이 한 칸있는 원룸, 방이 두 칸 있는 투룸, 방이 세칸인 쓰리룸으로 불리기도 하는데, '다가구주택, 다세대주택'을 부르는 애칭이라고 이해하면 됩니다.


구분등기가 되지 않아 여러 호실이 있지만 등기상 주인이 한 명인 다가구주택은 최근 인기가 높은 꼬마빌딩의 한 종류이기도 합니다.

빌라는 한 명의 주인인 임대인이 한 건물에 여러 가구의 월세를 받으면서 높은 임대수익률을 얻을 수 있는 대중적인 투자형 부동산입니다.

수익률을 극대화하기 위해 다중주택(건축법상 단독주택, 330 미만, 개별취사시설 설치 불가)으로 건축하거나 고시원(건축법상 근린생활시설, 연면적 500 미만, 개별취시시설 설치 불가, 소방시설 필요)으로 건축하는 경우가 많이 있습니다.


빌라는 상가등에 비해 임대수익률이 높은데 다가구주택에서도 쓰리룸보다는 투룸이, 투룸보다는 원룸이 임대수익률은 더 높은 경향이 있습니다. 여기서 원룸이 가장 유리한데 왜 투룸이나 쓰리룸으로 하는 지궁금해하는 사람도 있을 것입니다. 원룸은 임대수익 면에서는 가장 좋지만 투룸이나 쓰리룸보다  호실 수가 더 많아서 관리 포인트와 공실 발생빈도가 상대적으로 더 늘어나는 단점이 있습니다. 그래서 무조건 원룸이 좋다고 단정지을 수는 없고 상황에 맞게 판단해야 합니다.


투룸은 원룸보다 임대수익률은 낮지만 신혼부부 등이 거주할 수 있어서 관리하기도 수월한 면이 있습니다. 쓰리룸은 주인 세대도 거주가 가능하다는 장점이 있습니다. 만약 다가구주택을 건축한 후 바로 매매할 계획이라면 원룸으로 건축해서 높은 수익률을 맞추는 것이 유리할 수 있고, 주인 세대가 거주하면서 관리하고 월세를 받을 목적이라면 원룸, 투룸, 쓰리룸을 적적히 섞는 것이 좋을 수 있습니다.


특히 탑층은 쓰리룸을 하나 넣는 것도 좋은데 자신이 직접 거주할수도 있고 전세로 돌리 수도 있으며, 향후 매매시 매수자의 선택 법위가 넓어져서 매매 타이밍을 잡기가 더 수월할 수도 있습니다. 모두 원룸으로 구성하면 주인 세대가 거주하기를 원하는 매수자들은 거주할수가 없기 때문입니다.


구분등기가 되어 각 호실당 등기가 되고 주인이 각각 존재하는 다세대주택은 각 호실당 주인이 따로 있습니다. 부동산 방송이나 광고를 통해 흔히 접할 수 잇는 분양빌라는 대부분 다세대주택입니다.

도시형 생활주택도 다세대주택의 한 형태라고 할 수 있는데 단지형 다세대(세대당 주거전용면적 85 이하, 주거층 4층 이하, 연면적 660이하), 원룸형(세대당 주거전용면적 12㎡ 이상 50㎡이하, 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성), 기숙사형(7㎡ 이상 30㎡이하, 취사장, 세탁시르 휴게실은 공동으로 사용)으로 구분됩니다.


이렇게 분양이 가능한 다세대주택의 장점은 아파트 분양에 필요한 청약통장이필요 없고 전매제한과 재당첨금지 등 청약규제가 적용되지 않으며, 주택이기 때문에 오피스텔보다 취득세(오피스텔4%, 주택1%)와 관리비가 저렴하다는 것입니다.

최근 투자형 부동산의 인기에 힘입어 다세대주택의 공급이 눌어나면서 방송이나 세미나 등을 통해서 많은 분양물량들이 나오고 있습니다.

투자자들은 그만큼 옥석을 더 세심히 가릴 필요가 있습니다.


분양시 발코니면적, 기타공유면적(주차장 면적 포함)등을 포함해 평당 분양가를 산정하는 경우가 많아서 분양가가 낮은 것으로 착시현상을 일으킬 수도 있습니다. 따라서 전용면적과 실사용면적을 확인해야 하고, 분양관계자들이 6~7%의 높은 수익률을 올릴수 있다고 말하는 경우가 종종 있는데 서울에서는 6% 이상의 수익이 나오기는 쉽지 않습니다. 한편 대출을 포함해서 수익률을 높게 말하는 경우도 있는데 대출은 개인의 신용등급이나 소득에 따라 대출가능금액이나 금리가 다르게 적용되므로 수익률을 계산할 때는 대출을 제외한 기본 수익률로 계산해 비교 분석하는 것이 좋습니다.


수익률이 낮아도 주변 지역의 개발 가능성이 높아서 투자가치가 높다고 홍보하는 경우도 있습니다. 하지만 실제로는 언제 개발될지 모르고 뜬구름 잡는 이야기일 수도 있으므로 개발호재 역시 현실적으로 따져봐야 합니다.

최근에는 신규 공급물량이 꾸준히 나오고 있어 임차인들이 새 빌라를 찾아 다니면서 공실 증가와 수익률 하락으로 이어지는 현상이 발생하고 있습니다. 그만큼 역세권이지, 입지적 우위가 있는지, 임대수요는 풍부한지, 주변 입주물량이 지나차게 많지는 않은지 현재의 수익률이 하락할 가능성은 있는지 주변 빌라들의 매매시세와 임대료시세, 최근 공급물량과 분위기 등을 체크해보는 것이 좋습니다.


도 이런 신축빌라들은 아파트와 달리 전세가격과 매매가격 차이가 3~4천만원 정도를 유지하는 경우가 많습니다. 그래서 전세가격이 하락하면 매매가격이 내릴 수도 있지만, 전세가격이 상승하면 매매가격을 밀어 올려 가치가 상승하는 경우도 많기 때문에 전세가격의 추가 상승 가능성도 확인하는 것이 중요합니다. 이렇게 타당성을 제대로 확인한다면 빌라라고 무조건 거부하거나 무시할 필요는 없습니다.

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