리모델링사업과 재건축사업의 차이점에 대하여

입주후 15년 이상 된 아파트는 재건축이 불가능하지만 리모델링사업은 가능합니다.

재건축보다 사업성이 떨여져 리모델링사업은 많이 진행되지 않는 편이지만 리모델링과 재건축에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

아파트 리모델링사업은 완전히 철거후 새롭게 건축하는 재건축과는 달리 15년 이상 된 아파트를 대상으로 아파트 골조를 그대로 두고 공사하기 때문에 빠른 속도를 기대할 수있습니다. 수평증축 개념으로 용적률을 최대 40%(전용면적 85제곱미터 이하는 30%)까지 늘릴 수도 있지만 재건축사업처럼 일반분양을 통한 조합의 수익 확보가 쉽지 않기 때문에 아직 활발하지는 않습니다. 정부는 리모델링 사업을 활성화시키기 위해 용적률 최대 40%, 전세 세대수 15% 확보, 최대 3개층 증축 등의 인센티브를 주고 있습니다.

리모델링사업은 재건축처럼 일반분양으로 발생하는 수익으로 조합원의 부담을 줄일 수 없기에 추가분담금 부담이 크고, 골조를 유지하기 때문에 재건축 아파트와 달리 기존 내부구조를 그대로 따라가야 하며, 기술적으로 지하주차장을 만들 수는 있지만 재건축처럼 완전히 새 아파트 단지로 거듭나기에는 현실적인 한계가 있습니다.

상황이 이렇다 보니 처음에는 재건축과 비슷한 투자 수익을 기대하면서 리모델링사업을 추진해도 낮은 사업성 때문에 현실의벽에 부딪치는 경우가 많고 이와 하는거 조금 더 기다렸다가 재건축으로 가자는 조합원들도 있어서 연기되거나 무산되는 경우가 많습니다.

분당, 평촌, 일산 신도시 등 재건축까지는 아직 많은 시간이 남아있고 노후화 문제가 있는 1기신도시와 노원 상계, 강서 가양 등 서울 수도권에서 36개단지 1만 6천여 가구가 리모델링사업 대상인데 막상 잘 될것 같은 기대감으로 플랜카드도 붙이고 호가도 올랐지만 결국 제대로 진행되지 않는 이유가 바로 여기에 있습니다.

리모델링보다 사업성 확보가 더 유리한 재건축 아파트도 허용연한이 넘어도 본격적으로 진행하지 못하는 아파트들이 많은데 하물며 리모델링이 빨리 진행되는 것은 쉽지 않은 일입니다. 리모델링사업에 큰 기대를 가지는 데는 주의가 필요합니다.

하지만 재건축 규제는 강화되고 있는 반면 리모델링 규제는 풀어주고 있고, 용적률이 250% 이상인 아파트들은 허용연한이 되어도 재건축은 쉽지 않기 때문에 리모델링을 추진하는 것도 좋은 방법이 될수 있을 것입니다.

그러면 리모델링사업의 장단점은 무엇이 있을까요?

쉽지는 않겠지만 조합원들이 대부분의 공사비를 부담하면서 새 아파트가 될 경우 부담한 공사비와 금융비용 등 경비를 포함해 그 이상으로 시세가 상승할 수 있는 지역이 좋습니다.

돈을 들여 공사하고 공사시간 동안 이주해 생활하는 등 불편함을 감수하면서 리모델링을 했는데 남는 것이 없다면 리모델링사업을 할 필요가 없을 것입니다. 학군, 교통, 편의시설은 좋지만 오래된 것이 단점인 지역이 유리하고 가급적이면 주변 새 아파트 가격이 높아서 추가분담금을 내고 리모델링 공사를 한 후 가격상승이 될수 있는 지역의 아파트라면 더 좋습니다. 일산보다는 분당신도시의 리모델링 움직임이 더 활발한 이유입니다.

또한 현재 전용면적의 30%까지 허용용적률 범위 내에서 늘릴 수 있기 때문에 현재 용적률과 허용 용적률의 차이가 클수록 유리합니다.

예를 들어 현재 용적률이 180%이고 허용 용적률이 200%일 경우 늘릴수 있는 용적률은 20%밖에 되지 않기 때문에 골조에 면적을 증가시켜서 247%까지 늘릴수 있음에도 200%까지밖에 늘릴 수없는 경우가 생길수 있습니다.

리모델링사업의 진행속도와 가능성은 조합원들의 의지와 단결력에 달려 있습니다. 지금도 만족스러운데 왜 공사비를 내고 리모델링사업을 하느냐며 반대하는 주민이 많은 아파트는 리모델링사업을 시행하기 어렵습니다. 실거주 목적이 높은 노년층 등 거주연령대가 높을수록 이런 반대가 많습니다. 가급적 투자의지가 높고 이주하는데 두려움이 적은 3~40대가 많이 거주하는 아파트, 면적에 따른 주민들 간 의견대립을 줄일수 있는 단일면적 아파트가 리모델링사업에 유리합니다.

용적률이 높거나 다른 문제가 있어서 재건축 추진이 어려워 재건축에 대한 기대감이 낮은 아파트가 리모델링사업을 하기에 좋습니다.

반면에 조금 더 기다려서 사업성이 좋은 재건축을 추진하자며 반대하는 주민이 많으면 리모델링사업은 추진 동력를 잃게 됩니다.