전매제한과 재당첨금지, 지역거주 우선공급이란 무엇일까요?

전매제한이란 무엇일까요?

전매제한은 분양을 받아 취득한 분양권을 판매하는 경우 투기 억제 차원에서 일정 기간 동안 전매를 하지 못하도록 막는 규제입니다.

전매제한 기준일은 최초 계약체결이  가능한 날로, 만약 전매제한이 1년이면 최초 계약일로부터 1년이 지나야 분양권을 매매할 수 있습니다.

다만 3년이면 공사가 끝나 입주를 하고도 기간이 남는데 입주후 3년이 될 때까지 기다려야 하는 것은 아닙니다. 등기를 하면 3년 미만이라도 전매제한 기간이 끝난 것으로 인정하기 때문에 이 경우에는 분양권 전매가 아니라 입주하고 소유권 이전등기를 한 후 매매(명의 변경)하면 되는 것입니다.

지역	택지	구분	전매제한		거주의무기간
수도권	개발제한구역해제 공공택지 (85㎡이하)	시세70%미만	공공	6년	3년
			민간	3년	-
		시세70~85%	공공	5년	2년
			민간	소유권이전등기	-
		시세85~100%	공공	4년	1년
			민간	소유권이전등기	-
		시세100%이상	공공	3년	-
			민간	소유권이전등기	-
	공공택지	비투기과열지구	-	1년	-
		투기과열지구	85㎡이하	5년	-
			85㎡초과	3년	-
	민간택지	비투기과열지구	-	6개월	-
		투기과열지구	-	3년	-
지방	공공택지	비투기과열지구	-	1년	-
		투기과열지구	-	3년	-

전매제한에 대한 상세한 내용은 위의 표를 참고하면 됩니다(단 위의 표는2017년6월19일기준)

분양시장의 상황에 따라 규정이 수시로 변경되기 때문에 정부 정책이 나오면 항상 체크를 해야 할 필요가 있습니다.

전매제한 기간 중에 불법전매를 하면 3년 이하의 징역 또는 1억원(3천만원에서 8.2 대책으로 1억원으로 강화)이하의 벌금형을 받을 수 있으며, 매수인과 매도인뿐만 아니라 중개사도 처벌대상이 됩니다. 통상적으로 매수인과 매도인은 300만원 이하의 벌금을, 중개사는 등록취소 또는 영업정지 6개월 행정처분을 받는 경우가 많습니다. 또한 계약취소나 입주제한이 되기도 하는데 실제 사례가 많지는 않습니다.

오피스텔은 전매제한 규정이 없었지만 2017년 8. 2대책으로 투기과열지구 및 조정대상지역에는 아파트와 동일한 수준의 전매제한이 적용됩니다.

재당첨제한이란 무엇인가요?

재당첨제한은 재당첨금지 적용 주택에 청약을 해서 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자는 일정 기간 동안 다른 분양주택의 1~3순위 청약이 불가능한 제도입니다. 분양가상한제 적용 주택이나 5~10년 공공임대주택, 이전기관 종사자 특별공급주택 당첨자가 대상이 되며 민영주택에 청약하는 경우에는 재당첨금지 적용이 배제됩니다.

재당첨제한 기간은 수도권 과밀억제권역에서 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 전용면적 85㎡ 초과는 3년이 적용되고 그 외 지역은 전용면적 85㎡ 이하는 3년, 전용면적 85㎡ 초과는 1년이 적용됩니다.

재당첨금지 기간 산정의 기준일은 우리가 일반적으로 알고 있는 분양주택의 경우에는 당첨자 발표일이 기준일이 되고, 지역 및 직장 조합원은 사업계획 승인일, 재건축, 재개발 입주권은 관리처분계획인가일이 기준일이 됩니다.

구분	85㎡ 이하	85㎡초과
과밀억제권역	5년	3년
기타지역	3년	1년

지역거주 우선공급이란 무엇인가요?

지역거주 우선공급은 [주택법] 제38조와 [주택공급에 관한 규칙] 제4조 및 제30조에 따라 투기 방지를 위해 일정 기간 이상 주택건설지역에 거주하고 있는 지역거주자에게 주택을 우선 공급하는 제도입니다. 

대부분의 공급물량의 100%를 지역거주자에게 우선 공급하며, 민간택지의 경우 시장 상황에 따라 지방자치단체장의 권한으로 우선 공급비율을 탄력적으로 적용할 수 있습니다.

2015년 8월 기준 서울, 인천, 경기 등 수도권 민간택지에서는 거주요건이 없어서 최초 입주자 모집공고일 당시에 거주하기만 하면 지역거주 우선공급을 받을수 있었습니다. 부산(일부), 대구(경산시포함), 광주, 대전(일부)등 광역시에서는 3개월 이상 거주한 지역거주자에게 주택을 우선 공급하고 있습니다. 창원(진해시 제외), 김해, 군산은 거주요건이 1년 이상이면 세종시는 2년입니다.

위례신도시, 동탄2신도시 등 수도권 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구의 경우 최초 입주자 모집공고일 당시 1년 이상 거주한 지역거주자에게 30%를 우선 배정하고 20%는 경기도 6개월 이상 거주자에게, 나머지 50%는 수도권(서울, 인천, 경기도 6개월 미만 거주자)에게 공급하고 있습니다. 지역거주 우선공급 대상자에게는 총 3번의 당첨기회가 주어지기 때문에 당첨확률이 높습니다. 66만㎡ 미만은 100% 지역민에게 우선 공급합니다.

지역거주 우선공급에서 주의할 점은 청약자가 주택건설지역에 연속해서 계속 거주를 해야 한다는 것입니다. 예를 들어 광교신도시 A아파트의 경우 수원시 또는 용인시 입주자 모집공고일 기준으로 1년이상 계속 거주해야 지역거주 우선공급 30% 대상이 되는데, 수원에 10년동안 거주하다가 용인으로 이사해서 1개월간 거주했다면 수원 거주기간이 합사되지 않고 용인 거주기간 1개월만 인정되므로 지역거주 우선공급 대상자가 될수 없습니다.

물론 경기도 내에서 거주했으니 경기도 우선공급 대상은 되지만 경기도가 아닌 서울로 이사를 했다면 경기도 우선공급 대상도 되지 않고 나머지 수도권 50% 대상만 됩니다. 지역거주 우선공급을 받으려면 최소 입주자 모집공고일 전날까지 주소를 이전해야 하며, 청약예금 예치금액이 부족할 경우에는 청약신청 일까지 납입해야 합니다. 지역거주 우선공급은 최초 입주자 모집공고일을 기준으로 하기 때문에 공고일 이후에는 자유롭게 주소를 이전해도 됩니다.