임대인과 임차인의 유지 수선의무에 대하여

임대인은 정상적인 사용을 할수 있도록 임대목적물을 관리 수선하여 임차하여야 하고 임차인은 목적물에 대하여 유지 관리를 해야 합니다.

하지만 실제로 일을 하다보면 임대인은 임차인에게 미루고 임차인은 임대인에게 미루는 경우가 많이 발생합니다.

그럴경우 어떻게 해야 할까요?

주택임대차보호법에 의하여 유지, 수선의무에 대한 사례를 알아보겠습니다.

1. 사건의 개요.

신청인(임차인)은 2017년 8월경 피신청인(임대인)등과 강원 홍천군 소재 주택에 관하여 보증금 30,000,000원, 월차임 800,000원 기간 2017년 12월 22일부터 2년간으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

신청인은 위 목적물에 입주하자마자 거실, 주방, 안방의 마루가 크게 훼손되어 있는 조치를 취해줄 것을 요청하였습니다.

이에 피신청인들이 마루를 코팅해 주었으나(코팅비용 300,000원 지출) 그 뒤에도 마루판이 쪼개지고 나뭇조각이 떨어져 나오는 현상이 지속되었습니다.

신청인은 위와 같은 마루의 하자 등을 이유로 입주한 다음달부터 차임을 지급하지 않았으며, 마루의 교체와 더불어 장판 및 수전의 교체, 붙박이장 볼레일 교체 비용 140,000원의 지급 들을 구하기 위하여 조정을 신청하였습니다.

2. 조정과정.

피신청인들은 신청인의 수선 요구 및 필요비(볼레일 교체비용)상환 요구는 과도하다고 주장하면서 오히려 신청인의 차임 연체를 이유로 계약을 해지하고 싶다는 의사를 표명하였습니다. 

관련 법리상 임대인은 게약 존속 중 임대차목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(임대인의 수선의무, 민법 제623조)를 부담하며, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다(대법원 2008. 3.27 선고 2007다91336 판경 등 참조)

현장 조사 결과 마루판이 쪼개지거나 나뭇조각이 떨어져 나온 부분 총 250여 곳에 임시방편으로 시트지를 부착해 놓은 사실이 확인되었으며 그와 같은 상태로는 목적물을 정상적으로사용, 수익하기 어려울 것으로 검토되었습니다.

피신청인들은 조사, 검토 결과가 위와 같다면 마루를 교체해주겠으나 그경우 결과적으로 무익하게 지출되었다고 볼수 있는 마루 코팅비용 300,000원을 신청인으로부터 지급받아야겠다고 주장하였습니다. 또한 신청인이 요구하는 볼레일 교체비용은 과다하므로 적정 금액인 50,000원 정도만 상환하겠다고 하면서, 마루 이외의 장판, 수전 등 경미한 사항에 관해서는 사전에 피신청인들의 동의를 구한 뒤 신청인이 스스로 교체하기를 바란다는 의사를 밝혔습니다.

신청인이 가장 원하는 사항이 마루의 교체라는 점을 고려하여 신청인으로 하여금 피신청인들이 마루를 교체해주는 대가의 차원에서 요구한 사항들을 상담 부분 수용하여 원만히 합의가 성립될 수 있도록 유도하였습니다.

3. 결과.

위와 같은 과정을 거쳐 신청인이 피신청인들에게 3,450,000원(연체 차임 3,200,000원(800,000 X 4개월) + 마루코팅 비용 300,000원 - 볼레일 교체비용 50,000원)을 지급하며, 그 밖의 경미한 사항에 관해서는 신청인이 피신청인들의 동의하에 스스로 교체, 수리하고 피신청인들은 추후 그에 관한 원상회복을 요구하지 않기로 하는내용의 합의를 이끌오 낼수 있습었습니다.

개인적인 생각으로는 입주전 파손 혹은 수리를 필요로 하는 부분에 대해서는 임대인이 책임을 져야 하는데 이번 사례는 임대인쪽의 편의를 많이 봐준 사례가 아닌가 생각해봅니다.