아파트로 돈버는 아파트 투자기법들 - 갭 투자, 레버리지 투자, 천장효과, 풍선효과

돈을 벌기 위해서 투자를 하는 방법은 많습니다.

주식을 하는 방법, 은행에 정기적금을 넣는 방법, 또는 부동산에 투자하는 방법등 다양한 방법이 있습니다.

주식은 위험성이 있지만 잘만 투자한다면 높은 수익율을 얻을수 있습니다. 

은행 적금은 안전하지만 수익성이 그리 높지는 않습니다.

아직까지 우리나라에서 부동산 투자만큼 수익이 좋은 투자방법은 없는것 같습니다.

투자금액이 많다면 좋은 아파트의 조건을 충족하고 개발호재가 있는 아파트에 투자하면 되지만 대부분의 투자자들은 투자하고 싶은 아파트에 비해 투자금액이 넉넉하지 않습니다. 또한 사면 떨어지고 팔면 오르는 일명 '마이너스의 손'이 되는 경우가 많아서 보유한 투자금액에 맞춰 아디에 어떻게 투자하느냐가 중요합니다. 

그러면 지금부터 투자금액 대비 효율적인 투자를 할 수 있는 갭투자와 레버리지 투자, 투자지역에 대한 효과적인 투자를 하는 천장효과와 풍선효과 투자에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

아파트 투자의 기본 '갭투자'

갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이를 이용하는 투자방법입니다. 전세보증금을 활용해 집값의 50~80% 정도로 형성된 전세보증금을 매매금액에서 제외하고 남은 나머지 금액만 투자하는 효율적인 투자로 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 높을수록 투자금액이 즐어들어 갭 투자의 효과는 커집니다. 

특히 전세보증금이 인상되면 인상된 금액만큼 투자금액을 회수할 수 있어서, 투자수익률은 더욱 커지는 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.

구분	A	B	C
매매가(6억원)	7억원	7억원	8억원
전세가(4억원)	4억원	5억원	5억원
투자금액(2억원)	2억원	1억원	1억원
투자수익	1억원	1억원	2억원
투자수익률	50%	100%	200%

위의 표에서 매매가 6억원, 전세가 4억원인 아파트에 투자하는 경우 매매가겨과 전세가격의 차이인 2억원을 투자하면 6억원 아파트의 주인이 될 수 있는데, A의 경우처럼 매매가가 1억원 상승하면 투자금액 2억원으로 1억원이 상승했으니 투자 수익률은 무려 50%가 된다.

B처럼 전세보증금을 1억원 더 올려 받으면 투자금액 2억원중 1억원을 회수해서 1억원 투자로 1억원의 투자 수익을 얻으니 투자 수익률이 100%까지 올라가고, C처럼 매매가격이 더 올라서 2억원의 차익을 얻으면 실투자금 1억원으로 2억원의 투자수익을 얻으니 투자 수익률은 심지어 200%가 됩니다.

이렇듯 갭 투자는 아파트투자의 가장 일반적이고 효율적인 투자방법으로 소액으로도 아파트투자를 할 수 있고 아파트 한채에 투자할 돈으로 여러 채에 투자할 수 있는 장점이 있습니다. 2013~2016년 지방 투자자들이 서울과 수도권 소형아파트 갭투자로 큰 재미를 보았고 서울 소액투자자들도 성공적이었습니다.

하지만 이런 갭 투자도 입주물량이 늘어나서 전세가격이 하락하는 '역 전세난'이 발생하거나 전세가격뿐만 아니라 매매가격도 동반 하락해 전세금도 못 돌려주고 팔지도 못하는 채무불이행이 될 수도 있기 때문에 전세와 매매가격 하락에 대한 리스크를 관리해야 합니다.

전세가 있으면 추가대출을 받기 어렵고, 받더라도 제2금융권에서 대출을 받아야 하기 때문에 갭 투자를 할때는 가급적 대출을 하지 않는 것이 좋습니다.

아파트 월세를 지렛대 삼는 레버리지 투자.

대출을 활용하는 레버리지 투자는 일명 '지렛대 투자'라고도 합니다.

전세를 기고 투자하기 때문에 실거주를 못하는 갭 투자와 달리 자신이 거주하면서 투자 수익을 얻을 수 있고, 전세가 아닌 월세를 받는 대신 보증금이 낮은 월세를 끼고 투자할때 적합한 투자전략입니다.

구분	전세	월세
매매가	2억원	2억원
보증금	1억5천만원	5천만원
월세	-	월45만원
대출	-	1억원
대출이자(연3%가정)	-	월25만원
월세와대출이자의 차이	-	20만원

위의 표에서 처럼 매매가 2억원, 전세가 1억 5천만원인 아파트를 전세를 끼고 갭 투자를 하면 투자금액은 5천만원 입니다. 반면 월세 보증금 5천만원에 월세가 45만원인 아파트를 은행 담보대출금리 3%로 1억원을 대출받아서 레버리지 투자를 하면 어떨까요?

이자가 월25만원 정도 되고 월세가 45만원이니 투자금액은 갭 투자와 같은 5천만원 이지만 월세와 대출이자의 차이인 20만원 정도의 수익을 매달 덤으로 얻을 수 있어서 이런 경우에는 레버리지 투자가 더 유리할 수 있습니다.

하지만 레버리지 투자는 대출을 받아야 하는 부담이 있고 대출금리가 상승할 경우 이자부담이 늘어날 수 있습니다. 또 급증하는 가계부채로 인해 대출자격심사가 강화되고 있어 이자만 내는 거치식 대출은 제한하는 추세여서 원금상환까지 감안해 자금계획을 세울 필요가 있습니다.

금리상승기에는 금리변동이 없는 고정금리가 유리하지만, 금리하락이거나 저금리가 지속되는 상황에서는 금리변동 가능성이 있어도 변동금리 상품이 유리합니다. 고정금리와 변동금리 중 무엇이 더 나은지는 정답이 없습니다. 은행이나 정부는 고정금리 상품을 추천하는 경향이 많지만 경험상 변동금리가 고정금리보다 유리한 편입니다. 물론 상황은 언제나 변할 수 있는 것이니 경제상황과 정책에 따른 금리상황을 예의 주시하여야 합니다.

갭 투자와 레버리지 투자 중 무엇이 더 좋다는 이분법적인 구분보다는 부동산시장 흐름과 금리, 투자대상 물건의 전월세조건, 본인의 대출상환능력과 다른 대출금액까지 고려해 유리한 투자방법을 선택하면 됩니다.

천장효과를 장 이용해 흐름과 시차를 따라 투자하는 방법

천장효과란 서울의 핵심 프레임 지역에서 각 발전 축을 따라 지역별 아파트가격의 서열이 순차적으로 형성되면서 천장이 생기고 이런 천장지역을 따라 투자하는 방법입니다.

가격이 더 높은 천장지역은 낮은 지역보다 먼저 상승하고 그 다음 지역으롤 단계적으로 상승파도가 치는 경향이 있습니다. 이렇게 형성된 지역별 서령에 따라 아래 지역의 아파트가격은 천장지역의 아파트가격을 넘지 못합니다. 천장지역의 아파트가격이 가격 상승의 제한선이 되면서 상승과 하락 시점을 예측할 수 있기 때문에 이런 천장효과를 잘 이용하면 아파트투자 타이밍을 잡을 때 많은 도움이 됩니다.

위의 그래프에서 보듯이 강남, 잠실, 판교, 광교, 동탄으로 천장이 형성된 경부라인의 경우 강남 아파트가격이 올랐는데 판교신도시 아파트가격이 덜 올랐다면 판교신도시 아파트에 투자할 기회일 수 있습니다. 판교신도시 아파트가격이 올랐는데 광교 아파트가격이 상대적으로 덜 올랐다면 광교신도시로, 광교신도시 가격이 많이 올랐다면 동탄 신고시로 빨리 눈을 돌릴 필요가 있습니다.

8.2 대책 이후 분당아파트 가격이 급등한 이유도 강남과 판교아파트 가격이 상승하면서 생긴 천장효과입니다.

그리고 아파트가격이 너무 과열이어서 과연 얼마까지 오를지 궁금하다면 천장지역의 아파트가격을 보면 답이 나옵니다.

예를 들어 광교신도시가 너무 과열이라면 입지와 면적이 비슷한 판교신도시의 아파트가격과 비교해보면 도움이 됩니다. 광교신도시의 아파트가격은 광교의 천장인 판교신도시를 뛰어넘기 어렵기 때문입니다.

다만 10년 전만 해도 천장효과의 시간 간격이 1~2주에서 한달 정도로 여유가 있어서 천장효과 투자가 수월했지만 요즘은 투자자들의 반응속도가 더 빨라져서 일주일 이내로 천장지역 아파트가격 상승률을 딸갈 만큼 반응속도가 빠릅니다. 따라서 천자효과를 이용하는 투자자들은 천장에 가까워지면 보수적인 투자를 하거나 쉬어갈 필요가 있고, 천장과의 차이가 벌어진다면 추격 상승 가능성이 있다고 할 수 있으니 다소 공격적인 투자를 해도 좋을 것입니다.

풍선효과를 이용해 다른 지역을 찾아보는 풍선효과.

부동산대책은 풍선 같아서 강력한 대책이 한꺼번에 나오면 부동산시장이 터져버리는 부작용이 발생합니다. 정부는 문제가 되는 지역을 조금씩 눌러서 과열을 억제시키는 선별적인 압박정책을 사용하는데 이 때 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 풍선효과는 한 곳을 누르면 반대편이 부풀어 오르는 풍선처럼 정부의 부동산 규제정책에 따른 후유증으로 다른 지역의 아파트가격이 오르는 현상을 말합니다.

즉 규제로 눌러지는 지역이 있으면 투자자들이 상대적으로 규제가 느슨한 지역으로 이동해 투자를 함으로써 규제지역이 아닌 지역의 아파트가격이 상승하는 것입니다. 2000년대 중반 강남, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 버블세븐 지역 중 대형아파트들이 급등하자 당시 정부에서는 강남을 잡기 위해 모든 대책을 동원했습니다.

그러다 보니 중대형에 비해 상대적으로 오르지 않았던 소형아파트가 크게 올랐고 강남 버블세븐 이외에도 강북, 경기북부, 인천지역을 돌아 지방 부동산까지 큰폭으로 상승했습니다.

2016년 11.3 대책 발표로 서울과 동탄 등 수도권 일부 지역의 청약전매제한이 적용되자 상대적으로 규제가 약한 평택으로 수요가 몰리기도 했습니다. 이렇듯 부동산 규제대책이 발표되면 풍선효과가 생긴다는 점을 이용해 투자자들이 이동해갈 수 있는 지역이 어디인지를 빨리 분석하면 투자 성공확률을 높일 수 있을 것입니다.

예를 들어 강남 아파트가격이 과열되어 강남 고가아파트 규제대책이 나오면 대상에서 빠진 지역으로 가고, 청약규제가 나오면 재건축, 재개발 투자를 하며, 재건축, 개개발 규제가 나오면 일반아파트 투자를 하는 것입니다. 만일 서울, 수도권 지역 규제가 나오면 지방으로 투자자들이 이동하기 때문에 이런 풍선효과를 이용해 투자자들이 새롭게 유입되는 지역에 관심을 가지는 것도 좋습니다.

이렇듯 풍선효과 투자는 자칫 타이밍이 맞지 않거나 대상을 잘못 선정하면 원하는 투자결과를 얻지 못할 수도 있습니다.

그러므로 규제대책에 대한 정확한 분석과 기대 지역 아파트에 대한 빠른 투자결정을 해야 합니다.