좋은 아파트의 조건 - 교통, 교육, 생활환경

좋은 아파트란 어떤 아파트일까요?

로얄층에 남향이면서 구조도 좋고 전망도 좋은 등등 많은 이유들이 있을 것입니다.

아파트의 세대수도 확인해봐야 하고 입주년도및 아파트의 브랜드도 확인해 봐야 한다고 이야기 했습니다.

* 좋은 아파트의 조건 - 플러스 요인과 마이너스 요인

* 좋은 아파트의 조건 - 세대수, 입주년도, 브랜드

아파트와 교통에 대하여.

역세권아파트란 말을 들어보셨을것입니다.

지하철은 대표적인 대중교통수단으로 지하철역까지 걸어서 얼마나 걸리느냐에 따라 아파트의 교통환경 가치가 결정됩니다. 

'역세권 아파트'라고 내세우는 광고를 흔히 볼 수 있는데 그 만큼 지하철역 접근성을 나타내는 역세권이 좋은 아파트인지를 결정하는 중요한 요소중 하나입니다.

그러면 역세권 아파트의 기준은 무엇일까요?

개인적으로 생각하는 기준은 성인걸음 기준으로 지하철역이 도보 5분 이내 거리면 초역세권으로 매우 좋은 교통환경 조건이라고 할 수 있고, 도보 10분 이내 거리면 우리가 일반적으로 말하는 역세권 아파트이며 이것 역시 좋습니다.

지하철역까지 도보15분 이내 거리면 아쉽기는 하지만 나쁘다고 할 수 없지만 도보 15분이 넘는 거리라면 비역세권으로 교통환경에서 마이너스 요인으로 작용합니다. 이는 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 꺼려하는 경향이 있어서 매매가격 형성에 나쁜 영향을 주게 됩니다. 가끔씩 '차량 5분거리'라는 광고를 볼 수 있는데 자동차로 5분거리는 도보로 20분 이상 걸리는 비역세권이라는 것을 알아야 합니다.

지하철역 접근성과 더불어 중요한 것이 지하철 노선입니다.

당연히 골드라인 지하철인지에 따라 아파트 가치가 달라질 수 있는데 같은 역세권 아파트라도 지하철 2호선과 8호선은 차이가 있습니다.

골드라인 지하철은 강남을 기준으로 서울의 핵심지역을 얼마나 많이 통과하는가로 결정됩니다. 지하철 9호선, 2호선, 신분당선, 7호선, 3호선 정도를 골드라인이라고 볼 수 있으며, 예정이지만 GTX도 미래의 골드라인이 될 자격은 충분히 있습니다.

골드라인과 더불어 지하철 구간이 지상인지 지하인지에 따라서도 차이가 있습니다.

당연히 지하구간이 좋지만 개발비용 때문에 지상으로 개발된 구간들이 많습니다. 지상구간은 도심 미관을 해치고 소음과 교통체증을 유발할 수 있어서 지하구간보다는 선호도가 낮은 경향이 있습니다.

지하철보다는 아니지만 버스승강장도 중요합니다.

특히 지하철역과 접근성이 떨어지는 아파트는 지하철역으로 가는 버스승강장의 접근성이라도 좋아야 그나마 단점을 만회할 수 있습니다.

도보 5분 이내 거리면 매우 좋고, 도보 10분 이내 거리면 다소 아쉬워도 괜찮다고 할 수 있지만, 버스승강장까지의 거리가 도보 10분을 넘어가면 불편해서 단점이 될 수 있습니다.

수도권 외곽지역의 경우에 서울로 출퇴근하는 사람이 많아서 서울의 주요 목적지로 갈 수 있는 광역버스 승강장의 접근성이 중요합니다.

특히 최근에는 승강장 수를 줄이고 고속도로나 자동차 전용도로를 이용하며 서울 강남, 서울역 등 주요 지역으로만 운행해 시간을 대폭 줄인 M버스가 인기를 끌고 있습니다. M버스 승강장 접근성은 지하철역 못지 않게 중요해지고 있어서 아파트 단지 간 분쟁이 생길 정도로 광역버스 승강장은 민감하고 중요합니다. 

지하철과 버스 외에 도로도 겨통환경의 한 요소인데, 아파트 주변도로가 잘 연결되어 있는 것은 장점이지만 아파트로 진입하는 도로가 좁거나 통행량이 많아서 출퇴근 시간 상습정체로 불편하면 단점이 될 수 있습니다. 아파트 인접 도로에 통행량이 많아서 창문을 열고 생활하기 힘든 수준의 큰 소음이 발생한다면 이 역시 마이너스 요인이 될수도 있습니다. 수도권 외곽지역의 경우 외곽순환도로, 경부고속도로, 영동고속도로 등 주요 고속도로 IC가 자동차로 10분 이내 거리에 있으면 플러스 요인이 됩니다.

아파트와 교육환경에 대하여.

옛말에 '맹모삼천지교'라는 말이 있는데 요즘도 이말이 통하고 있습니다.

교육환경은 아파트의 수요를 지속적으로 유입시킬 수 있는 중요한 요소로 교육환경이 좋은 아파트는전세수요와 매매수요가 많아서 전세가격과 매매가격 모두 강세를 보이는 경우가 많습니다.

교육환경이 좋은지는 학교와 학원가로 구분해서 볼 수 있습니다. 먼저 학교는 초등학교 접근성이 가장 중요하며, 중학교는 면학분위기가 좋은 학교가 있는 것이 중요합니다.

1960~1970년대에는 초등학생(당시는 국민학생)도 먼거리를 걸어서 학교를 다니는게 당연시 되었습니다.

1980년대에도 어느정도 거리는 걸어다녔는데 요즘 아이들은 조금만 학교가 멀어도 멀다고 아우성을 칩니다.

아파트로부터 초등학교까지 성인이 아닌 초등학생 기준으로 도보 10분 이내 거리면 매우 좋고, 15분 이내 거리여도 괜찮지만, 15분이 넘어가면 초등학생 자녀를 둔 부노들은 한번 더 고민을 하게 될 정도로 선호도가 낮아질 수 있습니다. 그리고 이왕이면 횡단보도가 없으면 좋고, 횡단보도가 있어도짧아야 좋습니다.

이렇듯 초등학교는 아파트와 가까이 있을 수록 좋지만 중학교, 고등학교는 무조건 가까운 거리보다는 좋은 대학교를 갈 수 있는 면학분위기가 형성되어 있고 실제로 서울에 좋은 대학교를 많이 보내는 학교일수록 선호도가 높아집니다. 요즘은 특목고, 자사고의 명문대학교 진학률이 높아지면서 좋은 중학교 학군이 더 중요해지는 추세입니다.

일반고등학교의 학군은 예전보다 많이 약화되기는 했습니다. 하지만 그래도 전통적인 우수 명문고등학교의 선호도는 높은 편이고 학업분위기가 좋은 중학교와 고등학교를 보낼수 있은 학군의 아파트를 찾는 수요층이 여전히 두터워서 상대적으로 높은 가격임에도 찾는 사람들이 많습니다.

사교육이 활성화되면서 요즘은 학원가가 잘 형성되어야 좋은 교육환경으로 인정받을 수 있습니다.

언제부터인지 공교육이 무너지고 사교육이 그 자리를 대체하고 있는데 1970~1980년대 최고 인기지역이었던 여의도 아파트가 2000년 이후부터 목동에 뒤처진 이유는 바로 학원가 때문입니다. 여의도는 초등학교와 중고등학교만 있고 학원가가 형성되어있지 않은 반면 목동은 강남과 더불어 우수한 학원가로 인근 지역에서 교육수요가 꾸준히 유입되면서 여의도를 넘어선 것입니다.

20~30년 전까지는 학교교육만 받아도 대학에 진학하는데 문제가 없었지만 요즘은 학생들이 학교보다는 학원에서 더 많이 공부를 하고 있어서 학원이 중요합니다. 그런데 학원이라고 해서 다 같은 학원은 아닙니다. 유명 대형학원이 밀집해 있는 학원가가 형성되어 있는지가 교육환경에서 가장 중요한 요소로 작용하고 있습니다.

유명 학원가를 이용할 수 있는지에 따라 아파트의 가치가 달라집니다.

유명 학원가가 있는 경우 전세가격이 특히 강세이며, 방학이 되면 학원 방학 특강때문에 학원가 주변 단기월세가 동이나기도 합니다.

서울에서는 강남 대치, 양천 목동, 노원 중계 학원사거리가 대표적인 학원가이고, 수도권에서는 판교, 분당, 평촌, 일산, 광교 등 신도시가 대표적입니다.

지방에서는 강남과 비교되는 대구 수성구, 부산 해운대 신시가지와 남구 남천동, 울산 옥동 등이 유명하며 주변의 다른 아파트들보다 가격이 높게 형성되어 있습니다.

아파트와 생활환경에 대하여

남자들에게는 안타까운 일이지만 아파트는 사실 남자들보다 여자와 아이들을 위한 생활공간입니다.

맞벌이를 하는 겨우도 많지만 그래도 남자보다는 여자가 집에서 생활하는 시간이 더 많다 보니 자연스럽게 여자와 아이들이 살기 좋은 아파트가 좋은 아파트가 되었습니다.

요즘에는 각종 범죄사건이 생길 위험이 많기 때문에 보안이 우수 한 곳이 좋고, 학원 및 교육 정보를 공유할 수 있는 곳이 좋고, 학원 및 교육 정보를 공유할 수 있는 곳이 좋습니다. 또 커피 전문점, 슈퍼마켓, 제과점, 식당 등 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있으면서, 대형마트도 자동차로 10~15분 정도 거리에 있으면 좋고, 공원과 체육시설, 도서관도 가까이 있을수록 유리합니다.

다만 상가가 가까운 것은 좋지만 상업지구의 경우 노래방이나 나이트클럽 같은 유흥시설까지 들어오는 경우가 있어서 이런 유흥시설이 있다면 마이너스가 될 수 있습니다.

신도시가 젊은 사람들에게 인기 있는 이유는 바로 이런 생활환경에 대한 만족도가 높기 때문입니다. 교통, 교육, 생활환경이 최적화되어 있는 신도시에서 살아본 사람들은 인프라가 떨어지는 구 도심에 살기가 불편할 것 입니다.

마지막으로 '유유상종' 이라는 말도 있듯이 비슷한 소득수준과 생활환경, 공통된 관심사를 공유할 수 있는 고급 커뮤니티가 잘 형성되면 더 높은 비용을 지불하더라도 소득수준이 비슷한 사람들이 모일 수 있어서 유리합니다.

강남, 잠실, 목동, 판교가 교육환경과 교통만 좋아서 아파트가격이 그렇게 높은 것이 아닙니다. 압구정동, 대치동, 반포, 잠원동, 삼성동, 잠실등 강남권, 마포, 옥수, 금호, 성수, 여의도, 목동, 상암, 마곡 등 서울 핵심지역, 판교, 분당, 일산, 광교, 동탄, 운정, 김포 한강, 인천 송도, 청라, 영종, 남양주 다산, 별내 등 각 시,구별 고급커뮤니티가 형성된 지역에 관심을 가지는 것이 좋습니다.