좋은 아파트의 조건- 플러스 요인과 마이너스 요인

사람이 살아가면서 가장 중요한 세가지라고 이야기 하는 의식주라는 것이 있습니다.

삶이 힘들고 어렵다면 의식주는 그냥 최소한의 기본만되면 되는 것이라고 생각하지마 소득수준이 높아지면서 먹거 자는 기본적인 주거 목적을 넘어 삶의여유까지 즐길수 있는 생각들로 바뀌고 있습니다.

집역시 마찬가지입니다.

삶의 여유가 생길수록 조망권과 쾌적성을 가진 아파트의 가치가 높아지고 있습니다.

같은 아파트 단지에서도 조망권이 차지하는 비중이 굉장이 높아졌고 그에 따라 가격의 차이가 많이 나고 있고, 산, 강, 바다 조망이 되는 아파트들은 적어도 10% 이상 가치가 더 높게 형성되고 있습니다.

조망권 같은 플러스 요인은 아파트의 적정가치에서 5~20%정도 의 추가 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

그러므로 아파트에 플러스 요인이 있거나 향휴에 생길 가능성이 있는지 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.

이런 플러스 요인은 조망권 외에 공원, 병원, 대형쇼핑센터 등이 근처에 있는지도 해당됩니다.

다만 동, 층, 향, 평형, 일조권, 세대수, 브랜드, 교육, 학균, 편의시설, 교통 등 아파트 가치를 결정하는 필수요소들이 충족되지 않은 아파트가 조망권만 있다고 해서 명품아파트가 될수는 없습니다.

조망권보다 앞서는 것이 교육, 학군, 편의시설, 교통 등 주거편의성이고, 주거편의성이 확보된 이후 플러스 요인이 있으면 그 아파트는 날개를 달 수 있는 것입니다.

2005~2006년 판교신도시 분양 당시 편의성이 좋은 동판교와 쾌적성이 좋은 서판교 중 어디가 더 좋은지가 이슈가 된적이 있습니다.

동판교는 신분당선이 연결되고 중심상업지구가 있으며 분당신도시와도 가까워서 거주편의성이 좋은 반면, 서판교는 판교공원과 남서울CC등 녹지가 풍부해 쾌적성이 높다는 평가를 받았습니다.

분양가는 빗스했는데 10년이 지난 2017년에는 동판교와 서판교의 아파트의 가격 차이는 20~30% 정도나 벌어지면서 쾌적성보다 편의성이 높은 가치로 인정받았습니다. 가끔씩 눈에 보이는 화려한 조망권에 너무 흥분해서 다른 필요한 요소들을 제대로 보지 못하고 성급하게 계약했다가 후회하는 경우도 종종 발생하므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

만약 아파트거실에서 산, 강, 호수 등을 볼 수 있는 우수한 조망권이 확보되는 A라는 아파트가 있다고 할때 당연히 정상가치에서 플러스 요인이 적용되면서 가치 상승이 가능합니다. 하지만 또다른 B라는 아파트처럼 A아파트처럼 거실에서 산, 강, 호수등을 볼수는 있지만 철길이나 대형도로가 있어서 큰 소음이 발생한다면 플러스 효과는 상쇄됩니다.

그렇기 때문에 계약전에 현장을 확인해서 조망권과 더불어 주변환경을 확인하는 것이 중요합니다.

플러스 요인	마이너스 요인
산, 골프장	소음(도로, 철길, 비행장 등)
강, 호수, 바다	악취(화학공장, 쓰레기소각장, 축사 등)
공원	혐오시설(교도소, 장례식장 등)
랜드마크 빌딩	교통체증(버스터미널 등)

산, 강, 호수, 바다, 공원 등 조망권과 쾌적성은 아파트의 가치를 상승시키주는 플러스 요인이지만 아파트 가치를 하락시키는 마이너스 요인도 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 

소음이나 악취를 유발하는 도로, 철길, 비행장, 화학공장, 쓰레기소각장, 축사 등과 교도소, 장례식장 등 혐오시설, 교통체증과 배기가스 우려가 있는 버스터미널 등이 마이너스 요인에 해당됩니다.

요즘 이런 마이너스 요인들은 주민들의 민원 때문에 소음차단용 방음벽을 설치하거나 주거지역에 들어서도록 허가되지 않고 기존에 있던 시설들도 외곽으로 이전하는등 해결되는 추세입니다. 그래도 생활에 지장을 주는 이런 마이너스 요인은 가급적 피하는 것이 좋고, 어쩔 수 없이 선택해야 한다면 민원을 제기하거나 입주자 대표기관을 통해서 피해를 최소화할 수 있는 방법을 찾는 것이 좋습니다.

선거철만 되면 교도소나 비행장 이전 등이 단골 공약으로 등장하는 이유도 그만큰 주민들의 민원과 요구가 많기 때문일 것입니다.

그런데 마이너스 요인을 너무 지나치게 부풀려 해석하는 경우도 있어서 냉정하게 마이너스 요인을 평가하고 판단할 필요도 있습니다.

소음 또한 매우 민감한 문제지만 개인마다 차이가 있어서 생활에 큰 영향을 주지 않고 일반적으로 허용되는 수준이라면 괜찮습니다.

만일 창문을 열었을 때 도저히 견디기 힘든 소음이라면 조망권이 좋더라도 포기하는 것이 좋습니다.