준공공임대란 무엇일까요?

준공공임대주택은 거주안정을 위해 세제 혜택을 받는 대신 임대료 규제를 받는 민간 임댖택으로, 2013년 12월 5일부터 시행하고 있습니다.

준공공임대사업자 등록대상은 주택과 오피스텔(전용85㎡이하) 1호 이상, 전용면적 85㎡초과 다가구주택도 등록이 가능합니다.

8년의 임대의무기간과 연간 임대료 증액 5%한도가 적용되며, 위반시 1천만원의 과태료가 부과됩니다.

준공공임대사업자 헤택은 다음과 같습니다.

전용 60㎡까지 8천만원(2%), 60~85㎡ 1억원(2.5%), 85~135㎡ 1억2천만원(3%)이 적용되는데 8년 만기 일시 상환으로 자금비원이 됩니다. 기금대출이 가능하다는 의미입니다.

취득세는 기존주택을 사면 감면혜택이 없고, 새로 짓는 공동주택(아파트)와 오피스텔만 감면대상이며 그마저도 2018년까지만 적용됩니다.

전용면적 60㎡ 이하면제, 60~85㎡(20호 이상 취득), 50% 감면이 되고, 200만원 초과시 15%를 최소 납부해야 합니다.

재산세는 40㎡까지는 100% 감면(50만원 초과시 15% 납부), 40~60㎡ 75%감면, 60~85% 50% 감면이 적용되는데 2018년까지 2세대 이상만 적용됩니다.

양도소득세는 2018년까지 매입후 3개월 내 준공공임대사업자를 등록해 10년이상 유지시 100% 감면(비과세와 달리 양도세 신고를 해야 하고, 20%를 농어촌 특별세로 내야함)이 되며 그 외에는 장기보유특별공제가 8년 임대시 50%(주택임대사업자 30%), 10년 임대시 70%(주택임대사업자 50%)가 적용됩니다.

소득세와 법인세는 전용 85㎡ 기준시가 6억원 이하, 3호 이상 임대시 75% 감면(주택임대사업자는 30% 감면)이 되며 종합부동산세는 합산배제가 됩니다.

이렇게 혜택이 많은 준공공임대사업자이기에 무조건 해야 한다고 생각할 수 있지만 잘 따져봐야 합니다.

3개의 장점이 좋아도 한개의 단점이 문제가 있다면 하지 않아야 될 수도 있기 때문입니다.

각종 세제혜택이 주택임대사업자 많지만 4년(2018년 4월 1일 이후 8년) 의무보유인 주택임대사업자와 달리 의무보유기간이 8년이나 되고 양도세 감면혜택까지 받으려면 임대료 증액 연 5%92년 임대기간을 감안하면 실제 2년 5%) 한도로 10년을 보유해야 합니다. 규정 미준수 시에는 과태료(임대료상한 500만원, 의무보유기간 1천만원)가 부과됩니다.

또 임대사업자 등록이라는 것이 소득이 노출되는 것이어서 건보료도 지역인 경우 피부양자 자격이 상실되어 지역가입자를 가입해야 하고, 타 소득이 많을 경우 종합소득세도 불리할 수 있어서 자신한테 유리한지를 잘 따져보고 결정해야 할 것입니다. 어차피 소득이 있는곳에 세금이 있고, 임대사업등록은 필수로 가는 과정이기 때문에 필요하다고 판단되면 등록하는것이 좋고 당장 등록이 필요 없다면 향후 의무가입이 될 때까지 지켜보는 것도 또 하나의 방법이 될 수도 있습니다.

세금문제는 매우 중요하고 정확해야 하는 만큼 가급적 세무사에게 상담을 받아보시고 진행하는 것이 좋습니다.

일반매입임대와 준공공임대의 비교
구분		일반매입임대	준공공임대
등록요건	임대호수	1호이상
	가액기준	기준시가6억원(지방 3억원)이하
	면적기준		85㎡
임대의무기간		단기 4년, 장기 5년 (2018년 4월 1일 이후 8년)	8년
임대료상한		연간 5%
요건미이행		임대료상한 500만원, 임대의무기간 1천만원
취득세		60㎡ 이하 면제 60~85㎡ 이하 25%감면	60㎡ 이하 면제 60~85㎡ 이하 25% 감면 (20호 이상 임대)
재산세		60㎡ 이하 50% 감면 60~85㎡ 이하 25%감면	40㎡ 이하 100%감면 60㎡이하 75%감면 60~85㎡ 이하 50%감면 2세대이상 2018년까지
종합부동산세		합산배제 2018년 4월1일 이후 등록 8년	합산배제
양도소득세		거주주택 비과세(2년 거주)	거주주택 비과세(2년거주) 100% 감면 (2018년까지 취득 3개월 등록)
양도세 주택수		제외	제외
양도세 중과		배제	배제
장기보유특별공제		추가공제 2~10% 6년 2%, 1년마다 2% 증가 기준 6억원 이하	8년 50%, 10년 70%
임대소득세		1호 이상 30% 감면	1호 이상 75% 감면
건보료		* 지역의 경우에 피부양자 자격 상실 * 기존 재산항목 해당금액만큼 가점이 없어지고 사업항목 가점은 높아져서 산정

일반매입임대와 준공공임대에 대하여 비교한 표입니다.

잘 확인해보시고 어떤것이 유리한지 판단을 잘해서 결정하시기 바랍니다.

준공공인대 6억원(지방 3억원) 초과시 거주주택 양도세 비과세, 중과배제, 장특공제, 종부세 합산배제 혜택에서 제외된다는 것도 알아두시기발바니다.