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부동산세금

양도소득세의 비과세와 과세일때 구분

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오늘은 양도소득세가 과세될때와 비과세가 될때에 대하여 이야기 해보겠습니다.
더 많은 경우들이 있지만 몇가지만 이야기 하고 시간이 날때마다 계속 이야기 해보겠습니다.

* 장기저당담보주택의 비과세 특례에 대하여 1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 다만 장기저당담보주택을 담보대출  계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.

* 장기저당담보대출 계약요건(1,2,3 모두 충족)은 다음과 같습니다.
1. 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일것,
2. 장기저당담보 게약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월 매분기별 등으로 대출금을 수령하는 조건일 것.
3. 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것입니다.

*장기저당담보주택의 비과세 특례는 장기저당담보주택을 소유한 60세이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우에는 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택 양도로 간주하며, 장기저당담보주택은 비과세요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 따라서 세대를 합친 날로부터 5년이 지나서 팔더라도 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대하여도 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.

* 거주주택 외에 가정어린이집 보유시 1세대1주택 비과세 적용은 1세대 거주주택 외에 세대원이 5년이상 운영한 가정어린이집을 갖고 있는 경우 거주주택 양도시 비과세를 적용합니다. 단 시, 군, 구 인가를 받아 사업자등록을 한 가정어린이집으로 사용하지 않은 날부터 6개월이 경과하지 않아야 합니다.

* 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우는 취학, 1년이상의 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년이사 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시, 군 지역으로 이사를 할경우입니다. 
[해외이주법]에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만 출국후 2년이내에 양도하여햐 합니다)입니다.
1년이상 계속하여 국외거주를  필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(단 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)입니다.
재개발, 재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년이상 살던 집을 재개발, 재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년 이내)하게 되어 팔게 될 경우 (다만 이경우에는 재개발, 재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주 하여야 합니다,)입니다.
임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우입니다. 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 경우(사업인정고시일전 취득한 경우에 한함)입니다.

* 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어도 과세되는 경우는 1세대 1세대주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 이른바 미등기전매에 대하여는 양도소득세를 물게 됩니다. 이 때에는 양도차이그이 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
1세대 1주택이라도 '고가주택'에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.

* 고가주택이란?
고가주택의 범위는 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계가 9억원을 초과하느 것을 말합니다.
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산방법은
(양도가약 - 취득가액 등) X (양도가액 - 9억원)/양도가액 으로 하면됩니다. 즉 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

1세대 1주택이라도 허위게약서를 작성 취득 또는 양도한 경우에는 허위계약금액한도 내에서 세금을 내야 합니다.(2011.7.1이후 양도 취득분 부터)

* 다음과 같은 경우 1세대 2주택이라도 양도소득세를 과세하지 않습니다.

1.이사를 가기위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우입니다. 양도소득세가 비과세되는 집 한채를 가지고 있는 1세대가 1년이 지난 후 이사를 가기 위해 새집을 사고 3년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

2,상속을 받아 두 두채의 집을 갖게 될 경우입니다. 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된경우로서 상속개시 당시 소유하던 일반주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 그러나 상속주택을 먼저  팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다. 수도권 밖의 읍, 면지역에 소재하는 '상속주택(피상속인이 5년이상 거주한 주택에 한함)의 경우에는 상속개시 당시 소유하던 일반주택이 아니더라도 상속주택은 주택수에서 제외 비과세여부판정됩니다.
1주택 상속전 2년 이내에 사전증여 받은 주택에 대하서는 비과세특레규정배제에서 제외됩니다.

3.한 울타리 안에 두채의 집이 있을경우입니다. 한울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용을 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

4.집을 사간 살미이 등기이전을 해가지 않아 두채가 될 경우입니다. 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

5.직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두채의 집을 갖게 될 경우입니다. 1주택을 소유하고 있는 1세대 1주택을 소유하고 있는 60세 이상으 직계존속(배우자의 직계존속포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

6.결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우입니다. 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대2주택이 된경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
1주택을 소유한 직계존속(60세이상)과 거주중인 무주택자가 1주택자와 혼인하여 1세대 2주택이 된경우에도 5년이내 양도시 비과세 (2012.1.1  부터)가 되서 양도소득세를 과세하지 않습니다.

7. 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우입니다. 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌 주택을 취득하여 1세대2주택이 된경우 농어촌주택(고향주택포함) 취득자에 대한 양도소득세특례요건에 해당하면 일반주택양도시 비과세가 됩니다.

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