농어촌주택 - 이농, 귀농주택 - 양도소득세와 비과세 혜택에 대하여

농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때에는 국내에 1개의 주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세여부를 판정합니다.

"농어촌주택" 이라함은 서울특별시, 인천광역시, 경기도 외의 지역중 읍 지역(도시지역을 제외) 또는 면지역에서 소재하는 주택으로서 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택에 한함), 이농인(어업인 포함)이 취득 후 5년 이상 거주한 이농주택, 영농 또는 영어의 목적으로취득한 귀농주택을 말합니다.

농어촌지역에 거주하는 자가 도시지역 등에 주택을 취득한 경우에는 상기 규정의 적용이 배제됩니다. 따라서 1세대2주택자에 해당되고 보유주택 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세됩니다.

이농주택과 귀농주택이란?
 
이농주택이란 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시, 구, 읍, 면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 이농인이 소유하고 있는 주택을 말합니다. 위에서 말하는 구란 특별시 및 광역시의 구를 말합니다.

귀농주택이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택(귀농이전에 취득한 것 포함)으로서 본적지 또는 연고지에 소재할 것을 말합니다.
영농 등에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 직계존속의 본적 또는 원적이 있으나 귀농 이전에 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳으로 
고가주택에 해당하지 아니할것, 대지면적이 660㎡ 이내일것, 영농(영어)의 목적으로 취득한 아래 중 하나에 해당하는 주택으로 1000㎡(단 2007.2.27 이전까지는 990㎡임) 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지(연접포함)에서 취득하는 주택, 어업인이 취득하는 주택, 귀농주택 취득 후 5년 이내에 종전주택을 양도할 것(2016.2.17)으로 합니다.여기서 말하는 어업인이란 수산업법에 의한 신고, 허가, 면허어업자 및 그 자에게 고용된 어업 종사자입니다.
주말농장용 농어촌주택은 귀농 등 주택에 해당되지 않습니다.

귀농주택으로 인한 비과세특례 적용시 유의할 내용은 
귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그양도한 일반주택은 비과세되는 1세대1주택으로 보지 않습니다.
*귀농일이란 귀농주택주택에 주민등록을 이전하고 전입을 개시한날입니다.

귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 위 비과세특례가 적용되며 그 이후 새로이 취득한 일반주택은 적용되지 않습니다.

예) 남편명의로 199.년 일반주택을 취득, 또 남편명의로 98년 농촌주택을 취득하여 농촌으로 이주한 다음 다시 본인명의로 99년에 일반주택을 취득하여 1세대3주택자가 된 상태에서 본인명의의 일반주택을 2002년 1월에 양도한 다음 다시 2002년 2월에 남편명의의 일반주택을 양도하는 경우 최종 일반주택을 양도한 것이므로 일반주택은 " 귀농후 최초양도주택" 에 해당되지 않아 귀농주택의 1세대1주택 비과세특례규정이 적용되지 않습니다.

농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 특례

과세특례개요
1세대가 2003.8.1 ~ 2020.12.31까지의 기간(농어촌주택취득기간)중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택의 1세대1주택 비과세 판정시 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌것으로 취급((2003.8.1 이후 일반주택 양도분부터 적용)합니다.
2009.1.1 이후 양도하는 분부터 고향의 발전을 도모하기 위해 농어촌주택의 범위에 고향주택을 추가하였습니다.
고향주택은 2009.1.1 부터 2007.12.31 기간중에 취득한 고향에 소재한 주택으로 비수도권 소재 시지역에 소재(투기지역 및 관광단지가 아닐것)한 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주주택일 경우 116㎡)이내로서 취득당시 기준시가가 2억원이하인 주택을 말합니다.
고향주택에 대한 규정은 2009.1.1 이후 최초로 고향주택을 취득하는 분부터 적용합니다.

과세특례 적용요건.
1세대가 2003.8.1 ~ 2020.12.31 까지의 기간(농어촌주택취득기간) 중 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 적용합니다.

농어촌 주택의 요건은 다음과 같습니다.
취득당시 다음에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 읍, 면지역에 소재하는 주택이어야 합니다.
수도권지역, 광역시에 소속된 군지역(단 접경지역 중 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군, 기타 재경부령이 정하는 지역은 특례적용 가능), 여기서 말하는 수도권이란 서울 인천광역시 경기도 일원입니다.
국토해양부장관이 지정하는 도시지역및 허가지역입니다.
기획재정부장관이 지정한 지정지역입니다.
문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지입니다.
일반주택 양도일 현재 대지면적 660㎡(200평)이내(2017.1.1 이후 주택면적기준 삭제됨)일것입니다.
주택 및 부소토지의 취득당시 기준시가가 2억원 이하일것 (2014.1.1 이후 취득하느 대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)입니다.
기준금액이 확대되는 한옥의 범위로는 다음과 같습니다.
건축법 시행령제2조 16호에 따른 한옥으로서 지자체 조례에 따라 건축비, 수선비 지원, 보존의무 드의 대상으로 해당 지자체 장에게 등록된 한옥입니다.
건추겁 시행령 제2조 16호는 "한옥"이란 기둥 및  보가 목구조방식이고 한식지붕틀로 된 구조로서 한식기와 볏짚, 목재, 흙 등 자연재료로 마감된 우리나라 전통양식이 반영된 건축물 및 그 부속건축물을 말합니다.

농어촌 주택의 취득당시 기준시가의 연혁은 다음과 같습니다.
2009.1.1 이후 취득한 주택은 2억원이하입니다.
2008.1.1 부터 2008,12.31 까지 취득한 주택은 1억5천만원이하입니다.
2007.12.31 까지 취득한 건물은 7천만원이하입니다.

일반주택 양도당시의 기준시가가 1억원 이하일것(2007.12.31 이전 양도분에 한함)입니다.
일반주택이 소재한 읍, 면, 시 지역(또는 연적 읍, 면, 시 지역)이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득할것 입니다.
* 2008.12.26 개정사항은 법 개정 전은 읍 면지역이었으나 2009.1.1이후 농어촌주택을 취득하는 분부터는 시, 읍, 면지역으로 확대되었습니다.

* 농어촌주택 취득기간에 취득한 경우의 의미는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함합니다.
농어촌주택 취득기간내에 취득하여 당해기간 경과 후 멸실하고 재건축한 주택을 포함합니다.

과세특례 적용신청은 과세특례를 적용받고자 하는자는 일반주택의 예정 확정신고기한 내에 "과세특레적용신고서"를 제출하여야 합니다.(일반 농어촌 주택의 토지, 건축물대장첨부)

농어촌주택의 3년 보유요건 충족 전에 일반주택 양도의 경우 농어촌주택 3년 보유요건 충족전에 일반주택을 양도해야 일단은 과세특례가 적용되나 일반주택 과세특례를 적용받은 후에 농어촌주택을 3년 보유하지 않게 된 경우에는 농어촌주택이 수용, 공공요지 협의매수로 양도되는 경우, 사망으로 인한 상속의 경우, 주택으 멸실로 인한 경우는 양도소득세를 추징하지 않고 기타의 경우에는 일반주택 양도시점에서 부담할 세액(세율은 일반주택 양도연도의 세율이 적용됨)을 농어촌주택 양도연도의 과세표준신고시 신고, 납부해야 합니다.