농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세에 대하여

농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세에 대하여 이야기 해보겠습니다.

양도소득세 감면은 자경농지의 양도여야 합니다.
농경소재지에 거주하면서 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다.
'농지소재지'란 농지가 소재하는 시, 군, 구(자치구)안의 지역이나 이와 붙어 있는 시, 군, 구 안의 지역 또는 농지로부터 30km 이내의 지역을 말합니다. 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우 에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.
또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인(영농조합법인, 농업회사법인0에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.
대상농지는 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지이고 자경기간은 3년이상 적용기한은 2018년 12월31일 까지입니다.

그러나 다음의 농지는 감면되지 않습니다.
시지역(광역시의 군지역, 시의 읍, 면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지로서 다만 도시지역 편입일 이후 3년이내에 군사보호구역등 재산권행사지역으로 지정된 경우는 감면됩니다.
대규모 개발사업지역이란 사업지역 내의 토지 소유자가 1000명 이상인 지역이거나 사업시행면적이 100만㎡ 이상인 지역(택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡)입니다.

농지외의 토지로서 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지 또한 농지가 2002.1.1 이후 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 의하여 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 감면합니다. 
상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지(단 상속개시일부터 3년이내 택지개발예정지 등으로지정된 후 공익사업용으로 협의매수 또는 수용되는 경우는 상속인 경작여부 상관없이 감면가능)입니다.
양도일 현재 비거주자인 경우 다만 비거주자가 된 날부터 2년이내 8년간 재촌자경한 농지를 양도한 경우에는 감면됩니다.(2013.2.15 양도분부터 적용됩니다).
감면대상 8년자경 농지, 매매금액을 실거래금액과 다르게 허위로 계약서를 작성, 신고한 경우 허위금액을 한도로 세액이 감면되지 않습니다.(2011.7.1 거래분부터 적용됩니다).
감면한도액이란 자경농지대토 감면과 합산하여 5년간 2억원(1년간 1억원 08.1.1이후 부터 )입니다.

* 도시계획 편입 또는 환지예정지 지정을 받은 토지의 감면세액 계산은 다음과 같습니다.
당해 농지가 [국토의 계획및 이용에 관한 법률]에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역에 편입되거나 도시개발법 등에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 횐지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 다음의 산식에 의해 계산한 양도소득에 대한 양도소득세를 감면합니다.
양도소득세 X (주거지역 등에 편입되거나 환지지정을 받은 날의 기준시가) - (취득당시의 기준시가) / (양도당시의 기준시가) - (취득당시의 기준시가) 입니다.

위의 산식은 2002.1.1 이후 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 편입이 되거나 도시개발법 등 그 밖의 법률의 규정에 의하여 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에 적용되며, 2008.1.1 이후부터 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 상기산식의 양도당시의 기준시가를 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가를 적용합니다.

농지소재지에 거주하는자라 함은 8년이상 다음중 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해지역에 해당하였으나 행정구역 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함)에 거주하면서 경작한 자를 말합니다.
1.농지가 소재하는 시, 군, 구(자치구인 경우 구를 말함)안의 지역을 말합니다.
2.위 1의 지역과 연접한 시, 군, 구 안의 지역입니다.
3.농지 소재지로부터 직선거리 30km이내에 거주시 재촌으로 인정(2015.1.1이후 양도분부터)합니다.

자경기간의 계산은 일반적인 경우와 특수한경우로 나눌수 있습니다.
일반적인 경우의 자경기간은 농지를 취득한 때부터 양도할 깨까지의 실제보유기간 중의 경작기간으로 계산합니다.
특수한 경우는 다시 다음과 같이 나눌수 있습니다.

1.상속받은 농지 : 피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간과 상속인이 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간을 합하여 자경기간으로 인정하나 상속인이 1년이상 재촌, 자경하지 않은 경우 상속일로부터 3녀내  양도시에만 피상속인의 경작기간을 자경기간으로 인정, 다만 공익사업용으로 협의매수 , 수용되는경우에는 상혹인의 재촌, 자경여부와 상관없이 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간으로 인정합니다.(상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 협의, 매수 수용지역으로고시)

2.증여받은 농지 : 증여받은 날 이후 수증자가 경작한 기간만을 계산합니다.

3.환지된 농지 : 농지를 취득하여 경작하던 중 토지구획정리 사업법 또는 기타법률에 의한 환지처분으로 환지된 토지가 농지인 경우에는 환지 전 자경기간도 합산하여 계산합니다.

4.교환된 농지 : 교환으로 인하여 취득한 농지는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산합니다.

자경기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아닙니다. 그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 합니다. 다만 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단합니다.