주택에 대한 양도소득세 감면에 대하여

장기임대주택에 대한 양도소득세 감면에 대하여 이야기 해보겠습니다.

장기임대주택에 대한 양도소득세 감면은 거주자가 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대(2000.1.31 이전 5호 이상 임대개시)한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50% 또는 100%감면합니다.

5호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택에 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 임대주택은 당해거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.

장기임대주택에 대한 감면대상은 거주자가 2000.12.31 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년이상 임대한 후에 양도하는 당해 임대주택입니다. 장기임대주택의 요건은 아래조건을 모두 충족하는 주택입니다.

1.국민주택 (당해 건물연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)이어야 합니다.

2.1986.1.1 ~ 2000.12.31 기간 중 신축된 주택이거나 1985. 12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 주택이어야 합니다.

3.2000.12.31 이전에 5호이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택(2001.1.1 이후에 5호 이상 임대를 개시한 후 양도하는 것은 감면 안됩니다)이어야 합니다.

장기임대주택의 감면세액은 다음과 같습니다.

50% 감면대상 : 5년이상 임대한 일반임대주택이어야 합니다.

100% 감면대상 : 1.10년이상 이대한 일반임대주택.

2.5년이상 임대한 임대주택법에 의한 건설임대주택.

3.5년 이상 임대한 임대주택법에 의한 매입임대주택9단 1995.1.1 이후 취득 및 임대를 개시한 임대주택으로 취득당시 입주사실이 없는 주택에 한함)

* 감면세액 종합한도 규정이 적용되지 않습니다.

* 감면세액의 20%에 상다하는 세액은 농어촌특별세로 과세됩니다.

신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면은 다음과 같습니다.

거주자가 1호이상의 신축임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택에 대하여는 양도소득세를 전액 면제합니다. 2호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택의 1세대1주택 비과세 판정시 당해 임대주택은 당해 거주자의소유주택으로 보지 않습니다.

신축주택 취득자의 감면요건은 다음 요건을 모두 충족하는 주택, 단 2와 3의 요건은 둘 중 하나만 충족하여도 가능합니다.

1.국민주택이어야 합니다.

2.임대주택법에 의한 건설임대주택으로 1999.8.20~2001.12.31 기간 중 신축된 주택이거나 1998.8.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.9.20 현재 입주된 사실이 없는 주택으 ㄹ1999.8.20 이후 취득(1999.8.20 ~2001.12.31 기간중 매매계약하고 계약금 지급한 경우에 한함)및 임대를 개시한 주택이어야 합니다.

3.임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록되어야 합니다.

4.위 신축임대주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하고 양도하여야 합니다.

신축주택 취득자의 감면세액은 양도소득세 전액면제(감면세액 종합한도규정이 적용되지 않습니다)됩니다.

감면세액의 20%가 농어촌특별세로 과세됩니다.

신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면은 거주자(주택건설업자 제외)가 신축주택취득기간 중에 신축주택9고가주택 제외, 연면적 2배 이내 부수토지 포함)을 취득하여 5년 내 양도시에는 양도소득세를 전액면제 5년 이상 보유 후 양도시에는 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세를 면제합니다.

다른 주택의 1세대1주택 판정시 당해 신축주택은 거주자의 소유주택으로 보 않습니다.(2007.12.31까지입니다.)

신축주택의 요건은 아래의 하나에 해당하는 신축주택은 감면대상입니다.

1.주택건설사업자등으로부터 취득한 신축주택의 경우는

가)신축주택기간(2000.11.1 ~2003.6.30)중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하느 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택입니다.

1.2000.11.1 ~ 2001.5.22 비수도권에 소재한 신축 국민주택에 한합니다.

2.2001.5.23 ~2002.12.31 전국의 고가주택을 제외한 모든 신축주택에 한합니다.

3.2003.1.1 ~ 2003.6.30 서울, 과천, 5대 신도시 지역 밖에 소재한 주택으로 고가주택을 제외한 모든 신축주택에 한합니다.

나)주택조합 또는 재개발조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축, 주택취득기간 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택으로 신축주택취득기간과 신축주택의 범위는 위의 가) 각호와 같습니다.

다) 조합워이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 신축주택취득 기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택입니다.

2)자기건설 신축주택(주택조합원 또는 재개발조합원이 취득하는 주택포함)은 싲축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택으로 신축주택취득기간과 신축주택의 범위는 위 1)의 가) 각호와 같습니다.

감면배제되는 신축주택은 

1.개인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 주택입니다.

2.매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이있는 주택입니다.

3.2001.5.23 전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매 포함)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택입니다.

* 조특법 부칙 제13조(신축주택의 취득자에 대한 양도세 감면 경과조치) 2001.5.23 전에 종전의 제99조 제1항의 규정에 의하여 신축주택을 취득하여 이 법 시행후 동 주택을 양도하는 경우 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의합니다.

4.주택건설업자로부터 최초 분양받은 후 분양권으로 양도하거나 등기하지 않고 양도하는 경우입니다.

신축주택 취득자의 감면세액은

1.취득일로부터 5년이내 양도하는 경우: 100% 감면입니다.

2.취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우 당해신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감합니다.

5년간 발생한 양도소득금액은 

양도소득금액 X (취득일부터 5년이 되는 날 기준시가) - (취득 당시의 기준시가) / (양도당시의 기준시가) -(취득당시의 기준시가) 입니다.

3. 신축주택이 재건축, 재개발아파트인 경우 준공전 종전주택(부수토지 포함) 보유기간에 대한 양도소득 감면여부를 결정합니다.