미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례

2008.11.3 ~2010.12.31 기간 중 취득하는 수도권 밖(서울, 인천, 경기도) 지방미분양주택 양도시 과세특례를 적용합니다.

특레대상 미분양주택범위는 2008.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인주택과 2008.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 분양하는 주택입니다.
(2010.12.31 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함합니다.)

양도시기조건은 2008.12.26 이후 양도하는 미등기양도자산에 포함되지 아니하는 주택입니다.

과세특례로는 개인인 경우 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(연8%, 최대80%)적용합니다.
단 1세대1주택자와 동일한 수준으로 단기양도하더라도 일반세율을 적용합니다.
법인은 법인세 추가과세(30%)를 배제합니다.
부동산매매업자는 일반세율적용합니다.
일반주택양도시 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.

2009.2.12 ~2010.2.11 기간 중 취득한 지방 미분양주택 과세특례에 대하여는 앞의 과세특례기간 중 취득하는 서울특별시 밖에 소재하는 미분양주택을 취득하여 추후 양도하는 경우 당해 주택에 대하여는 5년간 발생하는 양도차익은 전액(수도권과밀억제권역은 60%)감면합니다.
[주택법] 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업부테(20호미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함)와 최초로 계약해야 합니다. 2010.2.11 까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부한 경우를 포함합니다.
자기가 건설한 신축주택에서 2009.2.12 ~2010.2.11 기간 중에 공사에 착공(불분명한 경우 착공신고서제출일)하고 사용승인검사(임시사용 승인 포함)을 받은 주택을 포함합니다.
위의 과세특례기간 중에 취득한 지방 미분양주택은 기존에 보유한 일반주택을 양도할 때 주택수에 포함하지 아니합니다.
미분양주택수는 취득하는 미분양주택수에 제한이 없습니다.
취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 적용됩니다.
서울특별시 밖의 미분양주택에 대한 5년간 양도소득세 감면과 지방 미분양주택에 대한 양도소득세 특례가 동시에 적용되는 경우 하나만 선택 적용합니다.

다음의 경우에는 과세특례를 적용하지 않습니다.
[도시 및 주거환경정비법]에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 또는 거주하거나 보유 중에 소실, 도괴, 노후 드으로 멸실하여 재건축한 주택입니다.

양도세 세액감면 적용방법으로는 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우에는 양도소득세의 100분의 100 금액을 감면합니다. 서울특별시 밖에 소재하는 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60 금액을 감면합니다.
취득일로부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감합니다. 이 경우 공제하느 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것을 합니다.
해당 감면을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 보유주택수와 관계없이 일반세율 적용을 받습니다.
단기양도하더라도 일반세율을 적용합니다.
3년이상 보유한 주택을 양도하면 24 ~ 80%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

수도권 밖 미분양주택취득자에 대한 양도소득세감면의 감면요건은 다음과 같습니다.
2010.2.11 현재 미분양주택을 2010.5.4 ~ 2011.4.40까지 주택공급자와 매매계약을 체결한 경우입니다.
감면율은 분양가격인하율이 10% 이하일때는 60%, 10 ~20% 일때는 80%, 20% 초과일때는 100%로 합니다.
미분양주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.
장기보유특별공제는 10~30%로 하며 1세대1주택은 연 8% ~80%로 합니다.

미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례의 대상주택은 2012.9.24 현재 취득가액 9억원 이하 미분양주택으로 취득기간은 2012.9.24~2012.12.31 취득(계약분포함)입니다. 
감면방식으로는 취득 후 5년이내 양도시 100% 세액감면이 됩니다.
취득후 5년 경과 후 양도시는 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도세 과세대상소득금액에서 공제합니다.
기타특례로는 1세대1주택 비과세, 다주택자 중과세율 적용에 있어 미분양주택을 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.

미분양주택의 범위.
미분양주택의정의는 입주자 모집공고일에 따른 입주자 계약일이 지난 주택잔지에서 2012.9.23일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택입니다.

미분양주택의 공급자의 범위.
입주자모집공고를 한 사업주체.
사업주체로부터 미분양주택을 매입한 아래의 사람들입니다.
1.대한주택보증주식회사.
2.공사대금을 미분양주택으로 대물변제받은 시공사.
3.기업구조조정정부동산투자회사.
4.신탁업자입니다.

미분양주택에서 제외되는 주택은 다음과 같습니다.
1.매매계약일 현재 임차인 등이 입주한 사실이 있는 주택입니다.
2.2012.9.23 이전에 체결된 매매계약이 2012.9.24이후 해체된 주택입니다.
* 2012.9.23 이전에 체결된 매매계약이 2012.9.23 이전에 해제된 주택은 미분양주택에 해당됩니다.
3.계약자가 2012.9.23 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 같은 사업부체와 2012.9.24 이후 계약체결한 미분양주택입니다.
4.계약자의 친족(국세기본법상 친족)이 계약 체결하는 경우를 포함합니다.

5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법은 다음과 같습니다.
감면대상 양도소득 = 양도소득액 X (취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가) - (취득당시 기준시가) / 양도당시 기준시가 취득당시 기준시가 로 계산합니다.

* 미분양주택 확인절차 및 방법으로는 다음과 같습니다.
1.사업주체는 감면대상 미분양주택 현황을 2012.11.30 까지 시장, 군수, 구청장에 제출해야 합니다.
2.시장, 군수, 구청장은 미분양주택현황을 2012.12.31까지 주택 소재지 세무서장에 제출해야 합니다.
3.사업주체는 매매계약 체결 즉시 매매계약서에 시장, 구수, 구청자으로부터 미분양주택 확인날인을 받아 계약자에 교부하고 미분양주택확인대장을 작성, 보관합니다.
4.시장, 군수, 구청장은 확인날인 후 미분양주택 확인대장 작성, 보관해야 합니다.
5.시장, 군수, 구청자과 사업자는 각각 미분양주택확인대장을 2013.12.31까지 각각 주택 소재지 세무서장에 제출합니다.
6.양도세 감면신청시 미분양주택으로 확인날인된 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에 제출합니다.