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부동산이야기

임대차 계약중 일어나는 일들에 대하여

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임대차계약을 하고 살다보면 정말 많은 일들이 일어납니다.

그중에서도 특히 보증금에 관련된 일이 발생이 되면 심장이 뛰기시작합니다.

그래서 준비한 임대차계약중 발생할 수 있는 일들에 대하여 알아보겠습니다.

실제로 일어난 일들이고 현장에서는 많이 발생되는 일들이기 때문에 잘 알아두시면 도움이 되실거라 생각됩니다.


문) 두달전 전세계약을 체결하면서 계약서에 특약으로 '은행 융자 5천만원을 잔금일에 상환하고 해당 근저당권을 말소한다'라고 적어 놓았습니다. 그런데 임대인은 아직까지도 은행 융자를 상환하지 않고 있는데 이를 이유로 임대차계약을 해지할수 있는건가요?


답) 계약서에 임대인과 임차인이 서로 동의를 하여 특약사항에 적어 놓은 부분이고 임대인이 이를 실행하지 않기 때문에 계약서에 명시된 바 계약해지가 가능합니다.




문) 계약만기 3개월전에 '보증금 3천만원을 증액하고 2년을 더 살기로' 임대인과 합의를 본아 미리 계약서를 작성해두었습니다. 아직 증액된 보증금의 계약금및 잔금은 지급하지 않은 상태입니다. 그런데 오늘 갑자기 임대인이 찾아와서 자신의 동생이 집을 사용해야 한다고 새로 한계약은 없던 것으로 하고 그냥 나가라고' 합니다. 그리고 계약금이 지급되지 않았기 때문에 아직 새로운 임대차계약엔 효력이 없다라고 하는데 그 말이 사실인가요?


답) 임대차계약은 당사자 간 합의만 이루어진다면 돈의 행방 등과는 관계없이 곧 계약이 성립되는 낙성, 불요식 계약입니다. 그러므로 '계약금이 지급되지 않았기 때문에 아직 새로운 임대차계약엔 효력이 없다'는 임대인의 주장은 사실이 아닙니다. 만약 임대인이 계약을 해지하려면 (아직 계약금이 오가지는 않았지만) 이번에 작성한 계약서에 적혀있는 계약금의 두배를 지불하고 계약을 파기해야 합니다.


문) 임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 마친후 살고 있는 임차인입니다. 최근 임대인이 새로운 임대인에게 집을 팔았다고 하는데 새로운 임대인이 찾아와 '자신이 이사를 와야 하니 이사를 가라고' 합니다. 이럴 경우 집을 비워줘여 하나요?


답) 주택임대차보홉버상의 대항력의 요건이 주택의 인도와 전입신고를 마친 상태이므로 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉 집을 비워주지 않아도 됩니다. 현재 새로운 임대인은 주택의 매매를 통해 기존 임대인의 지위를 승계한 것이므로 임차인은 계약만료 후 보증금을 새로운 임대인에게 청구하고 보증금을 반환받으시면 주택을 비워주시면 됩니다.


문) 보일러가 고장나서 임대인에게 수리를 요청하였는데 아무런 조치가 없어 결국 제돈으로 수리를 하였습니다. 수리비 20만원을 임대인에게 돌려받을수 있을까요?


답) 임차인이 임차주택의 보존에 관한 비용, 이른바 '필요비'를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 임차인은 수리비 20만원을 필요비로써 임대인에게 상환청구 가능합니다.




문) 임대인에게는 임차인이 임차주택을 사용 수익하는데 필요한 상태를 유지해줘야 할 '수선의 의무'가 있는 것으로 알고 있습니다.

그럼 형광등이 고장나도 임대인이 고춰져야 하는 것인가요? 어느부분 까지 임대인이 부담해야 하는 것이 수선의 의무인가요?


답) '손쉽게 고칠 수 있는 만큼의 사소한 고장은 임대인의 수선의무에 해당하지 않는다'라는 대법원의 판례가 있습니다.

즉 임대인은 형광등과 같은 소모품의 교체 및 수선을 제외한 그 외 보일러나 상하수도 등의 주요설비에 대해 교체 및 수선의무를 부담한다고 볼수 있겠습니다.


문) 전입신고도 했고 확정일자도 부여받은 임차인입니다. 이번에 집주인이 바뀌었는데 저는 무엇을 해야 하며 피해는 없는 건가요?


답) 주택임대차보호법상의 대항력 취득요건이 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인이기 때문에 기존 임대인만이 아닌 제3자인 새로운 임대인에 대하여도 임차권을 주장할 수 있습니다.

또한 같은 법륭에 의거 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 임대차계약이 만료되면 새로운 임대인에게 보증금을 돌려 받으면 됩니다. 다른 불이익은 없습니다.



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