권리금반환 청구의 소장 작성법 1탄 - 임차건물을 임대인이 사용할 때 권리금반환특약

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

이번시간에는 권리금반환청구의 소장 작성법중 임차건물을 임대인이 사용할 때 권리금반환 특약에 대하여 알아보겠습니다.

이런 경우는 실생활에서 많이 일어나는 경우이니 잘 알아두시기 바랍니다.

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컴퓨터로 보시기를 추천드립니다.

소                장 원    고   ㅇㅇㅇ(000000-0000000)  전화번호  (000-000-0000)              ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ로 ㅇㅇ(ㅇㅇ동) 피    고   ㅇㅇㅇ(000000-0000000)  전화번호  (000-000-0000)               ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ로 ㅇㅇ(ㅇㅇ동) 권리금반환 청구의 소 청    구    취    지 1. 피고는 원고에게 ㅇㅇ원과 이에 대하여 20ㅇㅇ.ㅇ.ㅇ부터 이 사건 소장부본에 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 3. 위 제1항은 가집행 할 수 있다. 라는 판결을 구합니다. 청    구   원    인 1. 원고는 피고로부터 20ㅇㅇ.ㅇ.ㅇ. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ로 ㅇㅇ(ㅇㅇ동)에 소재한 피고 소유 벽돌조 건물의 1층 ㅇㅇ제곱미터를 임차하여 20ㅇㅇ.ㅇ.ㅇ부터 20ㅇㅇ.ㅇ.ㅇ까지 매월 임대료 금ㅇㅇㅇ원으로, 권리금 ㅇㅇㅇ원으로 정하고 임차한 사실이 있습니다. 2. 계약당시 원고와 피고는 동 임대차 계약기간 만료이후 원고의 임차부분을 임대인이 피고가 동일업종의 영업장소로 사용하는 경우에는 원고가 피고에게 지급한 권리금을 원고에게 다시 반환하여 주기로 하는 특약을 하였습니다. 3. 20ㅇㅇ.ㅇ.ㅇ 계약이 만료되어 원고는 당일 건물 임차부분을 피고에게 명도완료 하였고, 피고는 원고가 명도 완료한 이후 원고의 임차부분을 원고가 운영하던 당시으 동일 업종의 영업장소로 사용하고 있는 상태인바, 피고는 원고와의 약속을 이행하지 않고 원고의 계속적인 독촉에도 불구하고 위 권리금 ㅇㅇㅇ원을 반환하지 않고 있습니다. 4. 사정이 위와 같으므로 피고는 당사자의 역정대로 마땅히 원고에게 ㅇㅇㅇ원을 반환하여줄 의무가 있다고 할 것이므로 청구취지 기재와 같이 권리금 ㅇㅇㅇ원과 이에 대하여 원고가 위 건물임차부분을 명도한 다음날인 20ㅇㅇ.ㅇ.ㅇ부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급받고자 이 사건 청구에 이르게 된 것입니다. 입    증    방    법 1. 각 제1호증  임대차계약서 기타 입증서류는 변론시 수시 제출하겠습니다. 첨    부    서    류 1. 위 입증서류 사본  1통. 1. 주민등록초본  2통. 1. 소장부본  1통. 20ㅇㅇ.   ㅇ.  ㅇ. 위     원 고 ㅇ ㅇ ㅇ (인) ㅇㅇ지방법원 귀중

소장 작성시 주의할점은 다음과 같습니다.

1. 권리금이라 함은 일반적으로 상가 영업시설, 비품 등 유형물이나, 거래처 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동아느이 이용대가를 의미합니다.

권리금은 실제 거래에서 금액이 상당함에도 불구하고 법적으로는 반환이 보장되지 않으며, 액수산정에서도 특별한 기준이 없어서 실제로 거래관계에서는 문제가 되고 있습니다.

2. 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특벼한 사정이 없는 한 인정되지 않는다고 하였습니다.

단순히 임대차계약기간이 만료되었다는 이유만으로 권리금반환을 청구할 수는 없지만 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 권리금의 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 판례가 "임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반화하기로 하는 약정이 있었다 하더라고 그와 같은 권리금 반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다"라고 하였습니다.(대법원 1994.10.14 선고 93다62119판결)

3. 상가의 양도양수계약이 유효하기 위해서는 건물소유주(임대인)의 동의가 필요하므로 권리금게약을 하기 전에 건물주의 의사를 확인하여야 합니다. 권리금을 지급한 후 임대인이 임대차계약을 하지 않겠다고 하거나 임대차계약의 조건을 변경할 때 양도인이 권리금을 반환하지 않으면 손해를 볼 수 있습니다. 만약 건물주가 기존의 임대차계약조건을 변경하여 버리면 양수인인 임차인은 곤란에 빠지고, 건물주가 불리한 조건을 강요하여도 수용할 수밖에 없습니다.

그리고 권리금 액수를 산정한 구체적인 기준을 사전에 정해 놓고, 권리금 중 시설비와 순수권리금(노하우 및 장소적 이익등) 등이 각각 구체적으로 얼마인지를 구분해서 명시하는것이 바람직합니다.

만약 이러한 명시가 없으면 시설에 문제가 생기거나 예정된 임대차기간의 종료시 등의 문제가 발생하면 권리금을 반환받을 기준이 없어 애를 먹을 수 있습니다.

흔히 실거래에서는 건물주에 직접 지급하는 권리금(바닥권리금)은 나중에 돌려받을 수 있다고 잘못 알고 있으나, 권리금수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주면 권리금의 반환의무를 지지 않는다고 판시하고 있습니다.

(대법원 2009.9.22 선고 2005다26326판결. 2001.4.10 선고 200다59050판결)