용도구역이란 무엇이며 국토법에 의한 용도구역의 종류에 대하여

지난시간에는 용도지구란 무엇이며 용도지구의 종류에 대하여 알아보았습니다.

* 용도지구란 무엇이며 용도지구의 종류에 대하여

이번시간에는 용도지구와 단어는 비슷하지만 의미는 많이 다른 용도구역에 대하여 알아보겠습니다.

* 용도구역이란 무엇인가요?

용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 행위제한 내용을 강화하거나 완화함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적인 조정, 관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 구역을 말합니다. 

협의로는 [국토법] 제2조제17호에서 규정하고 있는 용도구역에 한정되지만 광의로는 다른 법률에서 규정하고 있는 것도 포함됩니다.

* 국토법에 의한 용도구역의 종류에 대하여.

1. 시가화 조정구역.

시가화조정구역이란 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 필요한 경우로써 5년 이상 20년 이하의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정될 경우 국토해양부장관이 직접 또는 관계행정기관장의 요청을 받아서 도시관리계획으로 결정한 용도구역을 말합니다.

2. 수산자원 보호구역.

수산자원 보호구역이란 수산자원을 보호, 육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대하여 농림수산식품부장관이 직접 또는 관게행정기관장의 요청을 받아서 도시관리계획으로지정, 결정한 용도구역을 말합니다.

수산자원 보호구역은 현재 남해안과서해안에만 있을 뿐 동해안에는 지정된 곳이 없습니다.

서해에는 천수만과 영광지역 2곳이 있고 남해지역에는 8곳으로 완도, 득량만, 여자만, 다덕만, 창선, 남해통영, 한산만, 진동만에 각 지정되어 있습니다. 수산자원 보호구역에 대한 행위 제한은 [수산자원관리법]이 별도로 규정하고 있습니다.

3. 개발제한구역.

개발제한구역이란 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변지역의 자연환경을 보전함으로서 도시민의 건전한 생활환경을 유지하기 위하여 필요하거나, 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시개발을 제한할 필요가 있을 경우 국토해양부장관이 도시관리계획으로 지정, 관리하는 구역을 말합니다.

개발제한구역은 도시의 인구, 산업, 교통 및 토지이용 등의 경제, 사회적 여건과 도시의 확산추세, 그 밖의 지형 등 자연환경 여건을 종합적으로 고려하여 대도시 주변 녹지지역에 지정하는 것이라 하여 일명 그린벨트라 칭하기도 합니다. 이는 1944년 영국 런던시가 그 외곽지역에 폭 8km이상의 녹지대를 지정, 운영하던 것을 모범으로 한 것으로써, 급격한 도시화로 인하여 대도시 주변지역의 농지, 임야 등이 무분별하게 훼손되는 것을 방지하고 자연환경을 보전할 목적으로 1971년부터 도시계획법을 토앟여 도입한 제도입니다.

지정 경과를 보면  서울, 부산, 대구, 광주, 대전 등 이미 대도시화 된 주변지역과 춘천, 청주, 전주, 제주 등 가까운 장래에 도시 팽창이 우려되는 도청 소재지 주변지역, 마산, 창원, 전주, 제주 등 가까운 장래에 도시 팽창이 우려되는 도시주변, 그리고 충무, 창원, 진해, 울산, 여천 등 중화학 공업단지가 형성되고 있는 도시주변, 그리고 충무, 진주 등 관광자원과 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역을 대상으로 지정하였습니다.

도시의 녹지공간 확보라는 측면에서 보면 개발제한구역은 녹지지역과 유사한 기능을 담당하고 있지만 상호간에는 일정한 차이가 있습니다.

즉 녹지지역은 국토법에 의하여 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분되고 각 기능도 상이하지만, 개발제한구역은 세분되지도 않고 오직 도시의 무질서한 확산방지 및 도시주변 지역에 대한 자연환경 보전이나 보안목적 기능만 있을 뿐입니다.

그리고 녹지지역은 도시기능이 확대되거나 필요한 경우에는 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 용도가 전환될 수 있지만 개발제한구역은 행위제한 내용만 다소 완화될 뿐 특별한 변동이 없다는 점입니다.

대도시권역을 제외한 지방 소도시 주변에 지정된 개발제한구역은 김대중정부시절인 2001. 6~ 12 까지 전면 해제된 바 있고, 이어서 집단취락지와 그 주변지역에 대해서도 일부 해제함으로써 주민들의 재산권 행사를 용이하도록 하였습니다. 이명박 정부 하에서도 보금자리주택용지로 공급한다는 명분하에 상당한 면적이 해제되었습니다.

4. 도시자연 공원구역.

도시자연 공원구역이란 시, 도지사 또는 대도시 시장이 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가, 휴식고간을 제공하기 위하여 도시지역안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하여 도시관리계획으로 지정한 구역을 말합니다. 동 궁ㄱ의 지정 및 변경 등과 관련된 특별법으로 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률이 있습니다.

도시공원은 그 기능 및 주제에 따라 생활권공원과 주제공원으로 구분되고 있는데 생활권공원은 도시생활에 필요한 성격을 가진 공원을 말하며, 주제공원은 다양한 목적으로 설치, 관리되는 것을 말하는 바, 각 공원별 세부사항과 내용을 살표보면 다음과 같습니다.

가. 생활권 공원.

- 소공원 : 소규모 토지를 이용하여 도시민의 휴식 및 정서함양을 위하여 설치하는 공원을 말합니다.

- 어린이 공원 : 어린이의 보건 및 정서생활 향상에 기여함을 목적으로 설치된 공원을 말합니다.

- 근린공원 : 인근 거주자 또는 근린생활권을 구성된 지역 생활권에 속한 거주자들이 보건, 휴양 및 정서생활 향상에 기여함을 목적으로 설치된 공원을 말합니다.

나. 주제공원.

- 역사공원 : 도시의 역사적 장소나 시설물, 유적, 유물 등을 활용하여 도시민의 휴식, 교육을 목적으로 설치하는 공원을 말합니다.

- 문화공원 : 도시의 각종 문화적 특징을 활용하여 도시민의 휴식, 교육을 목적으로 설치하는 공원을 말합니다.

- 수변공원 : 도시의 하천, 호수 등 수변공간을 활용하여 도시민의 여가 휴식을 목적으로 설치하는 공원을 말합니다.

- 묘지공원 : 묘지이용자에게 휴식 등을 제공하기 위하여 일정한 구역 안에서 [ 장사 등에 관한 법률] 제2조제6호에 따른 묘지와 공원시설을 혼합하여 설치하는 공원을 말합니다.

- 체육공원 : 주로 운동경기나 야외활동 등 체육활동을 통하여 건전한 신체와 정신을 배양할 목적으로 설치하는 공원을 말합니다.

- 기타공원 : 특별시, 광역시, 도의 조례로 정하는 위와 다른 종류의 공원을 말합니다.

5. 개발밀도 관리구역.

개발밀도 관리구역이란 주거, 상업, 공업지역에서의 개발행위로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되지만 기반시설을 설치하기 곤란한 지역에 지정하는 용도구역을 말합니다. 여기서 기반시설이란 아래에서 열거하는 시설 및 동 시설의 기능발휘나 이용을 위하여 필요한 부대시설과 그 편익시설을 말합니다.

- 교통시설 : 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장, 궤도, 운하, 자동차 및 건설기계 검사시설, 자동차 및 건설기계 운전학원.

- 공간시설 : 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지.

- 유통, 공급시설 : 유통업무설비, 수도, 전기, 가스, 열공급설비, 방송, 통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비.

- 공공, 문화체육시설 : 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공시설, 청소년 수련시설.

- 방재시설 : 하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비.

- 보건위생시설 : 화장시설, 공동묘지, 봉안시설, 자연장지, 장례식장, 도축장, 종합의료시설.

- 환경기초시설 : 하수도, 폐기물 처리시설, 수질오염 방지시설, 폐차장.

개발밀도 관리구역으로 지정 요건으로는 국토해양부장관이 주거, 상업, 공업지역에 대하여 개발밀도 관리구역을 지정할 경우에는 도로, 수도공급설비, 하수도, 학교 등 기반시설 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설을 설치하는 것이 곤란한 지역으로서 다음 각목의 요건 중 어느 하나에 해당하는 지역에 지정하게 됩니다. 개발밀도 관리구역 경계는 도로, 하천 기타 특색 있는 지형지물을 이용하거나 용도지역선을 따라 설정하는 등 경계선이 분명하게 구분 지정될 수 있는 방식으로 지정하고 있습니다.

- 당해 지역의 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역인 경우.(이 경우 도로서비스 수준 측정에 관하여는 [도시교통 정비촉진법]에 따른 교통영향 분석, 개선대책의 예에 따릅니다.)

- 당해 지역의 도로율이 국토해양부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20%이상 미달하는 지역인 겨우.

- 향후 2년 내에 당해 지역의 수도 수요량이 수도시설 용량을 초과할 것으로 예상되는 지역.

- 향후 2년 이내에 당해 지역의 하수발생량이 하수시설 용량을 초과할 것으로 예상되는 지역.

- 향후 2년 이내에 당해 지역의 학생수가 학교 수용능력 20% 이상을 초과할 것으로 예상되는 지역.

개발밀도 관리구역의 지정효과는 다음과 같습니다.

개발밀도 관리구역으로 지정되면 국토법 제77조나 제78에서 정하고 있는 기준 건폐율이나 용적률이 강화됩니다. 다만 용적률 강화 범위는 해당 용도지역에서 적용되는 용적률이 최대한도 50% 범위 안에서 정하되 기반시설이 부족한 정도를 감안하여 결정하게 됩니다.

국토해양부장관은 개발밀도관리구역에 있는 기반시설의 변화를 주기적으로 검토하여 용적률을 강화 또는 완화하게 되며, 지정을 계혹할 필요가 없다고 판단될 경우에는 구역을 해제하는 등 일정한 조치를 취하게 됩니다.

6. 기반시설부담구역.

기반시설부담구역이란 개발밀도 관리구역이 아닌 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등의 기반시설을 설치할 필요가 잇는 지역에 대하여 해당 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 특별시장, 광역시장, 시장, 군수가 지정하는 일정한 구역을 말합니다.

* 기반시설부담구역의 지정요건.

기반시설부담구역은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 관할 특별시장, 광역시장, 시장, 군수가 지정하게 됩니다. 다만 개발행위가 집중되어 계획적 관리를 위하여 필요하다고 인정될 경우에는 다음 요건에 해당하지 않더라도 지정할 수 있도록 하고 있습니다.

- 법령의 제정, 개정으로 인하여 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역인 경우.

- 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위제한이 완화되는 지역.

- 해당 지역의 전년도 개발행위 허가건수가 전전년도 개발행위 허가전수보다 20%이상 증가한 지역.

- 해당지역의 전년도 인구증가율이 그 지역이 속한 특별시, 광역시, 시, 군(광역시 관할 구역에 있는 군은 제외)의 전전년도 인구증가율보다 20%이상 높은 지역.

* 기반시설부담구역의 지정기준.

기반시설부담구역에 대한 지정기준은 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여 국토해양부장관이 정하게 됩니다.

- 기반시설부담구역은 기반시설이 적절하게 배치될 수 있는 규모로서 최소한 10만제곱미터 이상의 규모가 되도록 지정할 것.

- 소규모 개발행위가 연접하여 시행될 것으로 예상되는 지역인 경우에는 하나의 단위구역으로 묶어서 기반시설부담구역을 지정할 것.

- 기반시설부담구역의 경계는 도로, 하천, 그 밖의 특색 있는 지형지물을 이용하는 등 경계선이 분명하게 구분되도록 지정할 것.

* 기반시설부담구역의 지정의제.

제2종 지구단위계획구역으로 지정된 곳은 기반시설부담구역으로 지정, 고시된 것으로 보게 됩니다.

* 지구단위계획이란 무엇일가요?

7. 토지거래허가구역.

토지거래허가구역이란 토지에 대한 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격하게 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 등 일정한 사유가 있는 지역에 대해서 국토해양부장관이 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토법 제177조에 의하여 지정하는 구역을 말합니다.

다만 동일한 시, 군, 구의 일부 지역에 대하여 토지거래허가구역을 지정하거나 해제하는 권한은 관할 시, 도지사에게 위임하고 있습니다.

* 토지거래허가구역이란?

* 토지거래허가구역 매매시 주의사항에 대하여

* 토지거래허가구역 매매시 주의사항에 대하여 2탄

이상으로 용도구역이란 무엇이며 국토법에 의한 용도구역의 종류에 대하여 알아보았습니다.

알아두면 좋은 상식들이기 때문에 시간나실때 정독해보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.