부동산 임대업자가 내야 하는 세금은?

아무것도 하길 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

그동안 부동산관련 세금들에 대하여 계속 이야기 했었습니다.

증여세, 양도세, 상속세, 부동산을 살때, 팔때 내야 하는 세금들등 많은 이야기를 했었는데 오늘은 부동산임대업자가 내야하는 세금에 대하여 이야기 해보겠습니다.

부동산 임대사업자를 내면 세금혜택을 받는 부분들이 많이있습니다.

천천히 읽어보시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

* 부동산 임대업자가 내야 하는 세금은?

개인이 토지, 점포, 사무실, 창고 등 부동산을 임대하면 부가가치세와 소득세, 지방소득세를 자진신고, 납부해야 하며, 개인이 고급주택을 임대하거나 2채이상의 주택을 임대하는 경우에는 부가가치세는 면세이나 소득세와 소득할 주민세는 자진신고, 납부해야 합니다.

* 취득세, 교육세, 농어촌특별세.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여료 인하여 발생하는 소득.

2. 공장재단 또는 부동산상의 권리의 대여료 인하여 발생하는 소득.

3. 광업권자, 조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여하므로 발생하는 소득.

* 어떤 임대 소득이 비과세되나요?

1. 전, 답, 과수원, 목장용지 등을 임대하여 임차인이 지목상의 용도와 동일하게 사용하는 경우에 발생하는 임대소득.

예) 농이지인 경우 임차인이 농작물을 재배하는 경우.

임야인 경우 임차인이 임산물을 재배하는 경우등.

2.주택임대소득으로 다음에 해당하는 경우(소득령 8조의 2)

- 1주택 보유자의 주택임대소득(단 9억원 이상 고가주택의 월세의 과세)

- 광고용으로 토지 가옥의 옥상 또는 측면 등을 사용하게 하고 받은 대가느 ㄴ부동산 임대소득으로 과세 대상입니다.

* 특수관계자에 대한 임대소득 과세.

거주자가 자녀에게 무사으로 자기 소유의 부동산을 무상 임대한 경우 소득세법(제41조)에 의한 부당행위계산의 대상이 되어 소득세가 과세됩니다. 이때 부동산 임대료의 계산은 다음 1과2중 큰 금액으로 합니다.

1. 당해 자산의 시가의 50/100에 상당하는 금액에서 그 자사의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액.

2. 당해 자산의 감가상각비 및 공과금, 수선비 등 그 자산을 유지 관리함으로써 발생하는 비용의 합계액.

* 부동산임대용역에 대한 부가가치세 과세방법은?

1. 부동산을 임대한 경우에는 사업개시일부터 20일 이내(사업개시 전에도 신청가능)

부동산소재지관할 세무서장에게 사업자등록신청을 해야 하며 여러 곳의 부동산을 임대한 경우에는 부동산 소재지마다 각각 사업자등록을 하여야 합니다.

2.부동산임대에 대한 부가가치세과세표준은 당해과세기간에 대한 임대료와 전세금, 보증금 등에 대한 간주 임대료를 합한 금액이 됩니다.

* 임대용 건물의 양도와 부가가치세.

사업용 건물9빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 납부해야 합니다.

매매시(사업자의 지위에서)과세되는 경우 과세표준 계산방법.

과세표준 = 시가(실지 건물 매매가액)

간주공급(페업시 잔존재화)로 과세되는 경우의 과세표준 계산방법.

2001.12.31 이전 취득재산 = 건물의 취득가액 X (1 -10/100 X 경과된 과세기간의수)

2002.1.1 이후 취득한재산 = 건물의 취득가액 X (1-5/100 X 경과된 과세기간의 수)

사업을 포괄적으로 양도 양수하면 부가가치세가 과세되지 않습니다.

사업의 포괄적 양도, 양수란?

사업장별로그 사업용 자산과 함께 해당 사업에 관한 모든 권리 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.

임대용 건물 양도시 포괄적 양도, 양수되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

1. 포괄양도, 양수 내용이 확인되어야 합니다.

포괄양도, 양수 게약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도사실이 확인되어야 합니다.

2.양도자 및 양수자가 과세사업자여야 합니다.

사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전환하는 경우 사업양도, 양수가 인정되지 않습니다.

3. 사업양도 신고서를 제출해야 합니다.

사업양도 후 사업양도 신고서를 제출하시기 바랍니다. 

따라서 위의 포괄적 양도, 양수에 해당되지 않는 경우 양도자는 세금계산서를 교부하고 양수자로부터 거래징수한 부가가치세를 신고, 납부하여야 합니다.

* 주택임대에 대한 소득세과세.

과세대상

1. 1세대 2주택이상자의주택임대 월세소득.

단 소규모 주택이대총수임금액이 2000만원 이하인 겨우 2018.12.31까지 발생하는 소득분 비과세.

소규모 주택임소득 분리과세(2017.1.1 이후 발생하느 소득분부터 적용)

(분리과세 주택임대 수입금액 X 필요경비율 60% -400만원) X 14%

주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만.

2. 1세대 3주택이상자 중 월세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액.

주택수 판정방법 : 본인과 배우자 주택을 합산.

과세최저한(3억원) 적용방법 : 주택소유자별로 적용.

과세방법 : 3억원 초과분의 60%에 대한 이자상당액만큼 과세.

국민주택규모 이하의 주택으로써 기준시가 3억원 이하의 소형주택은 2018.12.31 까지 과세제외.

* 부동산 임대업자가 알아둘 만한 세금상식.

1, 건물을 신축하여 임대하는 경우에는 대부분 제1기에는 부가가치세 환급세액이 발생되므로 이를 환급받기 위해서는 일반과세자로 등록하는 것이 필요하며(간이과세자는 환급불가), 등록전 매입세액은 환급대상이 아니므로 건축허가와 동시에 사업자등록을 하는  것이 유리합니다.

2. 건축업자에게 도급을 주어 신축하는 경우 반드시 세금계산서를 받아야 하며 또한 직영으로 자기가 신축하는 경우에는 건축자재에 대해 세금계산서를 받아야 합니다.

3. 특수관계에 있는 자의 토지 위에 자기의 건물을 신축하여 토지에 대한 임대료를 지불하지 않고 자기 명의로 임대하는 경우 토지무상사용에 대해서는 증여세가 과세되게 됩니다.

특수관계자는 배우자, 직게존비속 및 그 배우자, 형제자매 및 그 배우자입니다.

부동산 인대사업자가 내야 하는 세금에 대하여 알아보았습니다.

조물주위에 건물주라 했는데 언젠가는 우리도 건물주가 되도록 노력합니다.

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