전세나 월세로 살고 있던 집이 경매로 넘어간다는 안내를 받았을때

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

얼마전부터 경매에 대한 문의가 많이 들어오고 있습니다.

경매에 관심이 있으신 분들이 참 많은것 같습니다.

경매에 관심이 있는 분들의 공통적인 생각은 경매로 부동산을 사면 굉장히 싼 가격에 살수 있다는 잘못된 정보를 가지고 문의를 하시는 분들이 있습니다.

물론 경매로 낙찰을 받을경우 시세보다 저렴한 물건을 구입할수 있는 경우도 있을수 있지만 그에 따른 해결해야 할 문제들이 많기 때문에 초보자라면 경매를 하기전에 좀더 주의가 필요합니다.

이번시간에는 경매를 낙찰받는 입장이 아닌 임대차, 즉 전세나 월세로 거주하고 있던 주택이 경매로 넘어간다는 안내를 받았거나 이런 상황이 되었을 때 어떻게 해야 할지에 대하여 한번 이야기를 해보겠습니다.

얼마전 기사에 직장인들이 평생 월급을 모아도 집을 살수 없다는 우울한 기사를 보았습니다.

월급에 비해서 집값의 상승폭이 높기 때문에 그렇다고 하는데 직장인들에게는 우울한 소식이 아닐수 없습니다.

그렇기 때문에 대부분의 사람들이 집을 구입할때 대출을 받거나 혹은 전세를 끼고 투자를 하는 갭투자 형식으로 주택을 구입하고 있습니다.

최근 경기도 않좋아지고 부동산에 대한 규제가 심해지면서 대출이 더이상 안되거나, 깡통전세로 인하여 경매로 나오는 집들이 생겨나고 있습니다.

집을 구하는 임차인들은 대출이 많거나 압류등 문제가 있는 집을 피해서 집을 구하고 있지만 대출이 없는 집들이 많지는 않습니다.

대출이 없거나 적은 집을 찾아서 임차인이 입주후에 전입신고 및 확정일자를 받아두면 그나마 안전하게 보증금을 지킬수 있지만 그렇지 못한 경우라면 보증금을 지킬수 없는 경우가 생길수도 있습니다.

만약 임대차, 전세나 월세로 살고 있던 집이 문제가 생겨서 경매로 넘어간다면 보증금은 어떻게 되는 것일까요?

만약 보증금이 최우선변제 범위안에 있는 곳이라면 법적으로 보증금을 보호받을수 있기 때문에 크게 문제가 될것은 없습니다.

2018년 9월 18일 기준으로 서울특별시는 보증금 1억1천만원안에서 3700만원까지는 보호를 받을수 있습니다.

수도권과밀억제권역은 보증금 1억안에서 3400만원까지, 광역시, 안산, 김포, 광주, 파주는 보증금 6천만원안에서 2천만원가지, 그밖의 지역은 보증금 5천만원에서 1700만원까지 보호를 받을수 있습니다.

최우선 변제금이란 경매가 넘어갔을때 내가 낸 보증금중에서 가장 먼저 받을수 있는 금액을 이야기 하는 것입니다.

반드시 전입신고와 점유(살고 있어야 함)가 되어 있어야 합니다.

또한 중간에 이사를 가면 안되고 배당요구 종기일까지 살고 있어야 합니다.

경매가 시작되면 법원으로 부터 경매로 넘어갔다는 내용의 우편물을 받아보시게 될것입니다.

그러면 법원에 문의하여 현재까지의 진행 상활을 살펴보고 앞으로 어떻게 해야 할지를 판단하면 됩니다.

누군가가 낙찰을 받아서 보증금을 돌려받았다면 이사를 가면되고 본인의 임차권도 소멸이 됩니다.

그런데 월세일경우에는 최우선변제금액안에 보증금이 포함되는 경우가 많아서 크게 문제가 없겠지만 전세나 보증금이 많을경우에는 보증금 전부를 돌려받지 못하는 경우가 생길수 밖에 없습니다.

누군가가 낙찰을 받게되면 근저당 순서대로 낙찰금을 나누어 갖게 되는데 후순위로 밀릴경우나 낙찰받은 금액이 적은 경우라면 보증금을 돌려받을수 없게 되는 것입니다.

그래서 임차인은 집을 구할때 대출이 없거나 적은곳을 알아보는 이유입니다.

임차인이 1순위가 되어있다면 낙찰금액중에서 먼저 보증금을 돌려받을수 있기 때문에 보증금을 손해본다고 해도 그만큼 적게 손해를 보기 때문입니다.

그렇기 때문에 임대차계약전에 반드시 등기부등본을 확인하여 소유권에 대한 내용과 권리관계를 확인해야 하는 것입니다.

압류나 가압류가 있거나 대출이 지나치게 많은 곳이라면 다른곳을 알아보시는게 보증금을 지킬수 있는 방법입니다.

그리고 임대차계약을 하고나면 반드시 전입신고와 확정일자를 하루라도 빠른시간안에 받아두시는게 좋습니다.

확정일자는 전입신고 한 날의 다음날 0시부터 발생이 됩니다.

위의 표를 보시면 좀더 정확하게 전입신고와 확정일자에 대하여 알수 있을 것입니다.

최근에는 전세금 반환보증보험을 가입하게 되면 일정비용이 들어가기는 하지만 보증금을 지킬수 있는 방법중 하나이기 때문에 이것도 잘 알아두시기 바라겠습니다.

소중한 보증금을 지키기 위해서는 확실하게 확인을 하는 것이 중요합니다.

급하다고 대충 알아보고 집을 구하시면 나중에 후회할일이 생기기 때문에 잘 알아보시기 바라겠습니다.