경매란 무엇이며 경매의 종류 및 경매 참여 방법 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

경매란 무엇이며 경매의 종류 및 경매 참여 방법

Posted by sunnyfunny
2020. 6. 13. 10:43 경매이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


부동산을 취득하는 방법은 여러가지가 있습니다.

매매를 통한 취득, 증여나 상속에 의한 취득, 그리고 경매로 인해서 취득하는 경우등입니다.


그중에서 오늘은 경매에 대하여 알아보겠습니다.

예전에는 경매라고 하면 경매전문가들만 참가하여 낙찰받는다고 생각하시는 분들이 많았지만 요즘에는 일반분들도 경매에 많이 참가하고 경매를 통해서 부동산을 취득하는 경우가 많아지고 있습니다.


부동산을 공부하다보면 만날수 밖에 없는 말이 바로 경매입니다.

경매의 절차는 유체동산과 경우와 부동산의 경우에 따라서 다르게 진행이 됩니다.

유체동산의 경우에 집달관이 집행신청을 받은 이상 별도의 수임이 없어도 실시할 수 있습니다.

집달관은 경매의 준비로서 미리 경매일시·장소 및 물건을 공고하고 압류물 중에 고가품이 있으면 감정인에게 평가시켜야 합니다.



경매절차는 공고한 일시·장소에서 매각조건을 알려 경매의 신청을 최고(催告)함으로써 개시되며, 최고가경매의 신청이 있을 때에는 그 가액을 3회 호창한 뒤, 그 이상의 신청이 없는 것이 확인되면 최고가 경매의 경락을 결정합니다.

유체동산의 경매는 우리가 알고 있는 미술품경매같은 것을 생각하시면 될것입니다.


부동산에 대한 경매의 경우 부동산이란 토지와 건물 및 그 공유지분(共有持分), 등기된 선박, 등록된 자동차, 중기, 항공기 및 광업권 등을 말하는 것입니다.

부동산에 대한 집행절차는 부동산소재지의 지방법원의 전속관할에 속합니다.


부동산 강제경매는 채권자의 신청에 따라 경매개시 결정에 따라 부동산을 압류하고, 이어서 경매기일을 정해 집달관으로 하여금 경매를 실시하게 하여 최고가 경매인을 결정하며, 다시 경락기일에 집행법원은 관계인의 의견을 들어 경락의 허가여부를 결정합니다.

경락허가 결정이 확정된 후에 경락대금의 지급과 배당기일을 정해 경락인에게 대금을 지급케 함과 동시에 배당절차를 실시합니다.


경매의 사전적의미를 찾아보면 위와같이 나오는데 조금 어렵게 느껴지실것입니다.

그래서 이번시간에는 경매에 대하여 좀더 쉽게 알려드리겠습니다.


일단 경매는 사경매와 공경매, 이렇게 두가지로 나눌수 있습니다.

사경매는 개인이 주체가 되어 실시하는 경매로 주로 농산물이나 수산물시장에서 볼수 있는 경매 방식입니다.

공경매는 사경매와는 반대되는 개념으로 국가의 공권력을 이용하는 경매로, 민사집행법에 의한 법원경매와 국세징수법에 의한 공매로 나누어지게 됩니다.


법원경매는 다시 강제경매와 임의경매로 나누어지게 됩니다.

강제경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류하여 매각한 후 그 대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 것이고, 임의경매는 채무자가 채무불이행시 채권자가 담보로 제공하는 부동산에 설정한 담보권을 실행하여 채권을 회수하는 것입니다.


강제경매와 임의 경제를 풀어서 말하자면 A라는 사람이 B에게 돈을 빌리고 갚지 않아 B가 법원에 이야기하여 승소 판경을 받고 이를 근거로 경매를 신청하는 것이라면 강제경매이고, 은행에서 돈을 빌린 후 기간안에 갚지 못해 은행이 돈을 빌려줄 때 설정한 근저당권을 토대로 진행하는 경매가 임의경매라고 생각하시면 쉬울것입니다.



좋은 물건을 경매로 낙찰받기 위해서는 꼼꼼한 확인과 신중한 선택이 중요합니다.

그리고 경매물건에 대한 가격분석 및 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.

경매는 어떤 절차를 통해서 참여해야 하는지 간단하게 알아보겠습니다.


1. 내가 경매로 지불할수 있는 금액은 얼마나 되고, 건물, 토지, 상가등 어떤 경매물건을 원하고 있는지, 어떤 지역에 있는 물건에 대하여 경매에 참여할것인지를 먼저 알아야 됩니다.

무턱대고 경매에 나온 물건이 싸다고 해서 참여를 해서는 안됩니다.

그리고 실제로 내가 사용할것인지 아니면 투자를 위해서 사는것인지도 경매시작전에 판단을 세워야 합니다.


2. 위에 물건에 대한 확신이 생겼다면 경매사이트에서 물건을 검색하고 해당물건에대한 공부서류를 확인하고 현장을 반드시 답사해야 합니다.

현장을 답사하여 권리관계및 주변시세, 입지등을 확인해봐야 합니다.

현장답사를 하지 않고 경매컨설팅이나 업체에 위임할경우 낙찰을 받을수 있을지는 몰라도 사후에 발생되는 문제들이 생겨서 낙찰자가 머리아파지는 경우를 많이 보았습니다.


3. 입찰계시판을 확인하고 사건기록을 열람한뒤 경매에 참여하시면 됩니다.

현장답사와 경매물건 주변의시세를 파악하였다면 경매금액도 어느정도는 확인이 되었을 것입니다.

낙찰을 받았다면 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마치면 낙찰자 소유의 부동산이 생기는 것입니다.



경매에 나오는 말중에 자주 쓰이지만 정확한 의미를 잘 알지 못하는 분들이 있는데 경매 용어중 많이 사용되는 단어 몇개를 설명해 드리겠습니다.


입찰자 : 부동산을 경매로 팔기 위해서는 해당 부당산을 필요로 하는 사람들이 있어야 합니다.

이렇게 경매에 나온 부동산을 사기 위해서 참여하는 사람들을 입찰자라고 부릅니다.

입찰자와 낙찰자는 다른 것입니다.

입찰자는 다수가 될수도 있고 일인이 될수도 있지만 낙찰자는 그렇지 않습니다.

 

낙찰과 유찰 : 경매 물건을 보다보면 낙찰이 되었네, 유찰이 되었네 하는 말들을 들어보셨을 것입니다.

경매에 나온 부동산이 입찰자에게 팔렸다면 낙찰되었다고 하고, 입찰자가 없어 팔리지 않았다면 유찰되었다고 합니다.

유찰이 될때마다 가격이 내려가기 때문에 유찰이 많이 된 경매물건은 가격이 낮아집니다.

하지만 유찰이 된 이유를 잘 파악해야지 가격이 낮다고 낙찰을 받게되면 문제가 생길수 있습니다.


최저매각가격 : 경매신청한 물건에 대해 감정평가한 가격을 기준으로 법원이 결정한 입찰 최저 하한선인 가격을 최저매각가격이라고 합니다.


새매각 : 경매를 진행하였으나 유찰로 인해 다시 실시하는 경매를 새매각이라고 합니다.


재매각 : 부동산을 낙찰받은 입찰자가 잔금을 지불하지 않아 다시 실시하는 경매를 재매각이라고 합니다.


오늘은 경매에 대하여 가장 기본적인 내용을 설명해 보았습니다.

경매에 관심이 있는 분들이 많은데 어디서 부터 시작을 해야 할지 모르신것 같은데 무작정 참여하기 보다는 시간적 여유를 가지고 천천히, 확실하게 판단하여 결정을 내려야 합니다.

매매를 통한 부동산 취득보다 경매는 확인해야 할 사항들이 더 많기 때문입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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  1. 많이 배우고 갑미다