경매 낙찰후 인도명령 제도에 대하여(feat : 임도명령과 명도소송의 차이점)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

많은 분들이 경매에 대하여 관심이 많이 있습니다.

경매를 통해서 조금이라도 싸고 저렴하게 부동산을 구하기 위해서 인데 금액적인 면에서는 일반 매매를 통한 거래보다 평균적으로 저렴한 금액으로 부동산을 취득할수 있는 경우가 많습니다.

하지만 경매 물건에 따른 권리분석을 잘못했을 경우에는 머리가 아픈 일들이 발생할수 있습니다.

경매라는 것이 낙찰을 받아 대금을 모두 지불하면 해당 부동산에 대한 소유자가 되는 것입니다.

만약 낙찰받은 부동산이 아파트나 단독주택등 주택일경우 살고 있는 사람이 없다면 낙찰대금을 모두 납부하였다면 바로 사용할수 있지만, 만약 임차인이 거주중이라면 어떻게 해야 할까요?

임차인 역시 경매가 진행되는 것을 알고 있었겠지만 계약기간이 남아있는데도 갑자기 이사를 가야 하는 상황에 막막할수 있습니다.

만약 보증금이라도 돌려받지 못했다면 더욱더 나갈마음이 없을 것입니다.

경매에서 인도명령제도란 이렇게 임차인이 거주하고 있는 부동산을 낙찰받았을때 할수 있는 권리입니다.

낙찰받은 부동산에 임차인이 있다면 먼저 낙찰받은 사실을 알리고 새로운 소유자가 되었기 때문에 집을 비워줄것을 요구해야 합니다.

하지만 임차인은 위에서 잠깐 이야기 했듯이 상황에 따라서 나갈수 없다고 하거나, 아예 아무런 반응도 보이지 않는 경우가 있습니다.

이럴경우 낙찰받은 새로운 소유자도 정말 답답할 것입니다.

집주인이 되었다고 강제로 끌어낼수도 없고, 찾아가서 행패를 부리거나 힘으로 할수도 없을것입니다.

당연히 그렇게 해서도 안되고요.

이렇게 임차인이 집을 비워주지 않을경우 경매 낙찰자는 인도명령제도를 이용하여 임차인에게 통보를 해야 합니다.

인도명령제도는 낙찰을 받고 모든 잔금을 지불한후 6개월 이내에 신청을 해야 하는 것입니다.

그러면 인도명령제도에 대하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.

먼저 인도명령을 신청할수 있는 자격이 있는 사람은 경매를 낙찰받은 본인과 그 포괄승계인만이 인도명령을 신청할수 있습니다.

여기서 말하는 포괄승계인이란 상속을 받거나, 대리권을 받은자등 정해진 사람만이 인도명령을 신청할수 있는 것입니다,

조심해야 할것은 낙찰받은 사람에게 매매나 교환등으로 매수한 사람은 인도명령을 신청할수 없다는 것입니다.

그렇기 때문에 경매로 낙찰받은 부동산을 제3자가 매수하려고 한다면 이런 임차인과의 관계, 즉 명도 문제가 해결되었는지를 확인해야 합니다.

낙찰받은 사람이 인도명령을 신청해서 임차인의 문제가 완전히 해결된 뒤에 소유권 이전등기를 할수 있도록 협의를 하면 됩니다.

등기가 아직 이전이 되지 않았더라도 인도명령 신청은 할수 있기 때문에 이점도 잘 확인을 해야 합니다.

인도명령을 신청할수 있는 대상자는 위에서는 임차인이라고 이야기를 했지만 정확하게 말하자면, 경매에 나온 부동산의 낙찰자에게 대항력을 내세울 수 없는 사람이어야 합니다.

즉 인도명령의 대상자는 소유자, 채무자, 점유자입니다.

점유권을 가지는 지상권자, 선순위임차인, 전세권자, 유치권자 등에는 인도명령을 신청할수 없습니다.

인도명령의 신청은 위에서도 잠깐이야기 했지만 모든 경매 비용을 지불한후 6개월 이내에 신청해야 합니다.

만약 6개월이 지났다고 하면 이는 인도명령이 아닌 명도소송을 해서 그 명도소송 판경을 가지고 집행을 해야 하는 것입니다.

그렇기 때문에 경매에 대한 모든 비용을 납부하였고, 임도명령의 대상자가 있다면 바로 인도명령을 신청하고 협의를 하는 것이 좋습니다.

인도명령은 현재 점유하고 있는 사람에게는 권리가 없고 인도명령을 신청한 사람이 권리가 있기 때문에 그에 따른 증빙서류를 첨부하고 수입인지를 부착해서 송달료를 결제하고 인도명령 신청서를 법원에 제출하는 것으로 인도명령의 신처이 완료되는 것입니다.

점유권리가 없다는 것은 말소 기준권보다 후 순위여야 한다는 의미입니다.

인도명령이 신청되면 법원에서 확인후 인도명령의 가부에 대한 결정을 내립니다.

소유자, 채무자, 후 순위 임차인은 다른 절차 없이 인도명령이 가결되게 됩니다.

선순위 임차인, 배당요구한 전세권자, 유치권자 등은 사실 확인과 심문을 한뒤에 결정을 하게 됩니다.

인도명령이 결정되면 인도명령을 신청한 사람이 결정문과 대상자에게 송달되었다면 이후 관할 집행관 사무서에 강제집행을 신청하면 되는 것입니다.

이후 집행비용을 납부하면 집행관은 우선 언제 강제집행을 하겠다는 것을 예고합니다.

이를 집행 계고하고 합니다.

계고에도 상대방이 집을 비워주지 않으면 이때는 강제집행 절차에 들어가는 것입니다.

만약 점유자가 없다면 점유자의 짐을 창고에 보관하기 위한 비용을 추가로 납부해야 합니다.

그런데 점유자가 짐을 찾아가지 않으면 많은 비용이 청구될수도 있기 때문에 짐을 찾아가라고 통보한 후 1주일이 지나면 유체동산 매각 신청을 통해 이를 경매에 부쳐 그 낙찰금으로 보관비를 충당할수도 있습니다.

인도명령과 명도소송의 차이점은 무엇일까요?

가장 큰 차이는 인도명령은 낙찰받은 후 6개월이내에 신청해야 하지만 명도소송은 기간의 제한이 없다는 것입니다.

그렇기 때문에 경매 대금 납부 6개월이내라면 인도명령을 그후라면 명도소송을 제기하면 되는 것입니다.

처리기간도 인도명령은 2~3주 정도 소요되는 반면, 명도소송은 통상적으로 4~6개월정도가 걸리며 그 이상이 될수도 있습니다.

오늘은 경매 낙찰후 할수 있는 인도명령에 대하여 알아보았습니다.

인도명령은 제한된 시간이 있기 때문에 주의하여야 합니다.

가장 중요한 것은 경매에 참여하기 전에 권리분석을 정확하게 하는 것이 중요합니다.

읽어주셔서 감사합니다.