토지 경매의 장점과 토지경매 절차에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

지난번에 토지투자에 대하여 한번 이야기를 한적이 있습니다.

* 토지투자의 장점에 대하여

이번시간에도 한번더 토지 경매에 대하여 알아보겠습니다.

언제부터인가 경매에 관심이 있는 분들이 많아졌습니다.

특히 부동산중에서도 아파트나 주택에 대하여 관심이 많습니다.

토지 경매는 특수한 사람들만 한다고 생각하는데 결코 그렇지 않습니다.

토지경매 역시 좋은 물건에 투자만 잘하면 높은 수익을 낼수 있는 좋은 투자처입니다.

그런데 토지라는 것에 대한 막연한 두려움에 쉽게 접근을 못하고 있는 분들이 많으십니다.

토지경매시 장정에 대하여 알아보겠습니다.

토지경매의 장점 : 시세보다 저렴하게 살수 있습니다.

토지 경매의 가장큰 장점은 시세보다 저렴하게 토지를 살수 있다는 것입니다.

경매는 한번 유찰될때마다 최저 매각 금액이 20~30%정도씩 떨어지게 됩니다.

가격또한 감정평가를 통하여 책정하기 때문에 조금더 현실적인 가격이 반영됩니다.

감정평가를 통하여 가격이 책정되어도 유찰이 되면 그때마다 가격이 낮아지기 때문에 유찰이 많이 될수록 가격은 떨어질수 밖에 없습니다.

이것이 경매의 가장큰 장점입니다.

그렇기 때문에 유찰이 2번정도만 이루어져도 최저 매각 금액은 감정평가금액의 절반이하로 떨어지게 됩니다.

경매의 장점은 이렇듯 저렴한 가격에 토지매수를 할수 있다는 것입니다.

토지경매의 장점 : 지역에 한정을 받지 않습니다.

부동산을 구입할때는 보통 내가 잘알고 있는 지역위주로 구하기 마련입니다.

하지만 경매는 내가 잘알고 있는 지역뿐만 아니라 전국 어디든 경매물건이 나오면 확인을 할수 있습니다.

권리분석또한 먼저 확인을 해주기 때문에 내가 관심이 있는 물건이 나오면 전국어디라도 참여를 할수 있는 것입니다.

토지경매의 장점 : 안전하게 거래할수 있습니다.

부동산 사기문제는 생각보다 심각합니다.

매도자가 속이는 경우도 있고, 중간에 위임을 받은 자가 속이는 경우, 때로는 부동산에서 속이는 경우도 있습니다.

하지만 경매는 국가기관인 법원이 중개인 역할을 하기 때문에 서류를 속이거나 위조할수 없습니다.

그렇기 때문에 법원에서는 경매신청을 한 채권자의 경매신청에 문제점이 없는 것을 확인하고 경매사건에 관련된 채권자나 채무자등 이해관계인에게 경매 진행 절차마다 통보해 줍니다.

그후 이해관계인들의 이의신청이 있는 경우에도 서류를 통해 진행하고 재판을 통해 결정하게 됩니다.

이 과정에서 경매기일에 낙찰받고 매각이 취소된다고 해도 낙찰자는 경매 물건 보증금인 입찰보증금을 돌려받으므로 계약이 잘못된다고 해도 계약금을 날릴 염려가 없는 것입니다.

또한 경매 물건에 권리관계가 복잡하게 여러 건으로 얽혀 있어도 경매로 매각하게 되면 전부다 권리가 말소되게 됩니다.

그렇기 때문에 소유권을 확실하게 받을수 있고 등기사항 증명서도 깨끗하게 되는 것입니다.

이렇게 토지 경매의 장점에 대하여 알아보았습니다.

그러면 토지경매의 진행 절차에 대하여도 한번 알아보겠습니다.

1. 경매신청 : 채권자가 경매 법원에 채무자 소유의 부동산을 매각해서 그 대금으로 자신의 채권을 변제해 달라고 신청합니다.

2. 현황조사 : 경매 법원에서 집행관을 현장에 보내 부동산 현황을 조사합니다.

집행관은 부동산의 위치 및 현상, 사용 용도, 점유관계, 임대차 관계등을 조사하여 현황 보고서를 작성합니다.

3. 부동산 매각 가격 평가 : 경매 법원은 감정평가사로 하여금 매각 대상 부동산의 매각 가격을 평가하게 됩니다.

감정평가사는 매각 가격 산출 근거, 항목별 평가 결과, 위치도, 사진 등을 첨부한 감정평가서를 경매 법원에 제출합니다.

4. 매각기일 지정 및 공고 : 매각 대상 부동산에 대한 실제 매각, 즉 입찰이 이뤄지는 날을 매각 기일이라 합니다.

법원은 매각기일을 정하여 법원 게시판이나 관보, 공보 또는 신문에 게재하고 전자 통신매체를 이용하여 공고합니다.

5. 입찰 : 매수 희망자는 경매법정에 참석하여 입찰표를 작성 제출합니다.

입찰보증금은 최저 매각 가격의 10% 이상을 현금이나 자기앞수표로 납부합니다.

입찰자 중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람이 경매 물건을 낙찰받기 때문에 낙찰자를 최고가 매수신고인이라고 합니다.

입찰에 참여했으나 낙찰받지 못한 사람은 경매법정에서 즉시 입찰보증금을 돌려받습니다.

만약 매각기일에 낙찰되지 않으면 최저 매각금액을 20~30% 낮춰 다음 매각 기일에 다시 입찰을 진행합니다.

6. 매각허가 결정 : 낙찰되었더라도 소유자나 채무자등 이해관계자에게는 매각에 대해 이의를 제기할수 있도록 일주일의 시간이 주어집니다.

그 기간 동안 이의가 없으면 법원은 최고가 매수신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 하고 이후에도 일주일의 시간을 더 줍니다.

이 기간 동안 이해관계인은 매각허가 결정에 대해 항고할 수 있는데, 이해관계자의 항고가 없으면 비로소 매각허가 결정이 확정됩니다.

7. 대금 지급기한의 통보 : 매각허가 결정이 확정되면 법원에서는 기한을 정해서 매각 대금을 납부하도록 최고가 매수신고인에게 통보합니다.

최고가 매수인은 납부기한일 이전까지 입찰보증금을 제외한 나머지 매각 대금을 법원에 납부합니다.

8. 소유권의 취득 : 매각 대금을 완납하면 소유권이전등기를 하지 않아도 자동으로 소유권을 취득합니다.

다만 부동산을 처분하려고 하면 소유권이전등기를 한 후에 가능합니다.

9. 소유권이전등기 : 일반 매매는 소유자나 대리인이 관할등기소에 소유권이전등기를 신청하지만, 경매는 경매 법원에서 관할등기소로 소유권이전등기를 촉탁합니다.

촉탁이란 당사자가 아닌 제3자가 등기를 신청하는 것을 말하며, 매수인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 경매 법원에 제출하면 됩니다.

등기가 완료되면 부동산 등기부등본상의 소유자가 매수인으로 변경됩니다.

이번시간에는 토지경매의 장점 및 토지경매 절차에 대하여 알아보았습니다.

경매의 가장 큰 장점중에 하나가 바로 시세보다 저렴하게 매수할수 있다는 것입니다.

최근에는 경매전문이라고 광고를 낸 기획부동산들이 많이 생기면서 토지투자를 하려는 분들에게 피해를 주고 있습니다.

경매에 관심이 있으신분들이라면 이런 경매 기획부동산들을 조심해야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.