부동산 경매가 뭔가요?(feat : 강제경매와 임의경매란??

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

언제부터인가 우리주변에서 경매라는 단어를 많이 보게되었습니다.

예전에는 경매라고 하면 뭔가 어려운 일로 일반인들 보다는 전문가들만 할수 있는 일들로 생각했는데, 요즘에는 일반인들도 경매에 관심도 많아지고, 경매에 직접 참여하는 분들도 주변에 많아졌습니다.

 

하지만 아직까지도 경매하면 어렵다고 생각하며, 무엇을 먼저 시작해야 할지 모르는 분들이 있어, 경매에 대하여 기본적인 것들에 대하여 설명을 해드리겠습니다.

경매에 관심이 있거나, 배우신분들이라면 알수도 있겠지만, 이제 막 경매에 관심이 있으신 분들이라면 기본적인 내용을 숙지하고 시작하시면 좀더 재미있는 경매가 될것입니다.

 

 

부동산 경매란 무엇일까요?

많은 분들이 부동산 경매란 여러사람(혼자여도 상관없음)이 경매에 나온 부동산에 대하여 가장 높은 가격을 쓴 사람이 가져가는 것이라고 알고 있습니다.

물론 맞는 말입니다.

그런데 경매를 좀더 전문용어로 풀어서 이야기 하자면, 경매란 국가의 강제력을 사용하여 채무자에게 채무를 변제하도록 강제하는 절차를 말하는 것이며, 채무자 소유 재산 중 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 압류한 후 강제로 매각하여 그 금전을 채구자에게 지급하게 하여주는 집행절차를 말하는 것입니다.

경매에는 사인(私人)이 행하는 사경매와 국가기관이 행하는 공경매(公競賣)가 있으며, 국세징수법, 민사집행법에 의한 경매가 공경매에 속하는 것입니다.

 

즉 부동산 경매란 부동산소유자의 채무를 부동산 경매로 매각하여 채권자들에게 나누어 주어, 채무자도 채무를 없애주고, 채권자들에게도 일정부분 채무를 변제하게 하는 것이라고 보면 될것입니다.

민사집행법상의 경매에는 다시 강제경매와 임의경매로 나눌수가 있습니다.

 

1. 강제경매.

강제경매란 채무자 소유의 부동산을 압류하고 매각(환가)하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻는 것을 목적으로 하는 강제집행절차입니다.

즉, 채권자가 채권의 변제를 받을 수 있는 집행권원(확정된 이행판결, 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서 등)을 가지고 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행 청구권의 실현을 위해서 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 매각시켜 그 매각 처분된 매각 대금에서 금전 채권의 만족을 얻기 위해 강제 집행하는 제도를 말하는 것입니다.

 

강제경매는 확정된 집행권원의 존재를 필요하며, 그 정본에 집행력을 부여한 집행력 있는 정본에 법원사무관으로부터 집행문을 부여 받아야 합니다.

실체상의 하자인 집행채권의 부존재나 소멸, 이행기의 연기 등에 관한 주장은 청구에 관한 이의의 소로만 할수 있습니다.

 

경매의 신청은 소장을 법원에 제출하여 승소판경을 받고나서 채무자 소유의 부동산을 조사한 후에 신청합니다.

채무자 소유의 부동산을 추심하지 못하면 채권자는 확정판결, 집행문, 송달증명을 제1심수소법원에 제출하여 제1심수소법원에 재산관계명시신청을 하여 채무자의 재산목록을 법원에 제출하게 할수 있습니다.

 

2. 임의경매.

담보권실행을 위한 경매인 임의경매는 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기등의 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매로 이는 담보권자 자신이 스스로의 의사로 주도권을 취하여 담보물을 매각(환가)하고 그 대금으로부터 피담보채권의 변제를 받는 것으로 담보물권이 설정된 후에 실행되므로, 예견된 경매라 할수 있는 담보권실행으로서 채무자의 채무불이행시 채권자가 채권을 회수하는 절차를 말하는 것입니다.

 

따라서 임의경매는 그 실행에 집행권원을 요하지 아니하는 경매를 지칭하는 것입니다.

즉 담보권실행을 위한 경매(임의경매)는 채무자 또는 물상보증인의 특정재산에 대하여 저당권이나 전세권, 질권, 담보가등기를 설정하고 이를 일정기간에 갚지 않거나 계약의 해지, 해지사유가 발생하였을 경우에 신청할수 있습니다.

 

임의경매는 담보물권에 기인하는 환가권에 기하여 경매 신청권이 인정되므로 집행권원의 존재의 불요, 담보권의 부존재나 소멸, 피담보채권의 불발생, 소멸, 이행기의 연기 등 실체상의 하자도 경매절차에 영향을 미치므로 이해관계인은 절차상의 하자 및 실체상의 하자를 이유로 경매개시결정에 대한 이의는 물론 매각허가에 대한 이의, 매각허가결정에 대한 즉시항고도 가능합니다.

임의경매의 신청은 채무자가 변제기에 채무를 변제하지 않으면 저당부동산에 대하여 곧바로 경매신청을 할수 있습니다.

 

강제경매와 임의경매는 모두 금전채권의 만족을 위하여 국가가 강제적으로 부동산을 경매한다는 점에서는 같습니다.

따라서 민사집행법에서는 "담보권 실행 등을 위한 경매"에 관한 편을 두어 거기에 몇가지 특칙을 둔 것 외에는 임의경매는 강제경매절차에 관한 규정을 준용하고 있습니다.

 

이번시간에는 간단하게 부동산 경매란 무엇이며, 강제경매와 임의경매에 대하여 알아보았습니다.

앞으로도 경매에 대하여 자세하게 설명을 해드릴수 있게 노력하겠습니다.

다음시간에 뵙겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.