부동산 경매중 강제경매와 임의경매의 같은점은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난시간에 부동산경매란 무엇이며, 부동산 경매시 강제경매와 임의경매란 무엇인가도 한번 알아보았습니다.

 

* 부동산 경매가 뭔가요?

부동산 경매가 뭔가요?(feat : 강제경매와 임의경매란??

많음 분들이 부동산 경매에 관심이 많기 때문에 이번시간에도 부동산 경매의 기본이 되는 것들을 조금 설명해 드리겠습니다.

아마도 경매 학원이나 경매에 관한 강좌를 듣게되면 가장 먼저 이야기 하는 부분중 하나입니다.

강제경매와 임의경매에 대하여는 잘 알아두셔야 하는데 간단하게 넘어가는 경우가 많습니다.

하지만 이부분을 잘 알고 있어야 경매시 많은 도움이 되기 때문에 한번 설명해 보겠습니다.

 

강제경매와 임의경매의 같은점은?

강제경매와 임의경매의 같은점중 가장 먼저 알고 있어야 하는 것은 바로 강제경매 규정을 준용한다는 것입니다.

민사집행법은 강제경매와 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)를 통일적으로 규율하면서, 담보권 실행을 위한 부동산 경매절차에도 부동산에 대한 강제경매에 관한 규정 전부(법 제79조 내지 제162조)를 준용하도록 하고 있습니다.

또한 강제집행편의 총칙 규정 중 일부(제42조 내지 제44조 및 제46조 내지 제53조)를 준용하도록 하고(법 제275조), 민사집행규칙에서도 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 민사집행규칙 중 강제경매에 관한 규정(제40조 내지 제82조)과 그 성질에 어긋나지 않는 범위 내에서 강제집행편의 총칙규정을 준용한다고 규정하고 있습니다.

 

강제경매신청서에 기재한 청구금액은 경매개시결정 후 그 청구의 확장이 허용되지 않습니다.

이점은 임의경매에 있어서도 동일합니다.

즉 경매신청시에 채무의 일부를 청구한 때에는 채권계산서의 제출에 의하여 나머지 청구를 확장하는 것도 허용되지 않습니다.

청구금액의 확장이 허용되지 않는 결과 후순위자가 배당받은 경우에 그 자를 상대로 한 부당이득반환청구도 허용되지 않습니다.

 

경매법원이 경매개시결정을 하고 압류를 명하며, 경매신청의 기입등기를 촉탁하여야 하는 점은 강제경매와 임의경매가 동일합니다.

채무자, 소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 유려가 있는 행위를 하는 때에는 그 침해행위의 방지를 위하여 필요한 조치를 할 수 있으며(법 제83조 제3항, 규칙 제44조), 압류의 경합을 인정하여 제2의 경매신청에 의한 개시결정을 2중으로 할수 있는 것(벚 제87조)도 동일합니다.

 

배당요구에 대한 임의경매절차에도 배당요구에 관한 규정(법 제88조)을 준용하고 있으므로 배당요구가 인정되는 점도 강제경매와 임의경매가 동일하게 적용이 됩니다.

 

 

강제경매와 임의경매는 매각의 준비절차에서 배당요구의 종기결정 및 공고, 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 최고(법 제84조), 현황조사(법 제85조), 인수주의와 잉여주의의 선택 등(법 제91조), 부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소(법 제 96조), 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정(법 제97조), 매각물건명세서의 작성(법 제 105조) 등도 동일합니다.

또한 남을 가망이 없을 경우(잉여주의)의 경매취소에 관한 규정(법 제102조)도 임의경매에 준용됩니다.

따라서 후순위담보권자가 경매를 실시할 수 없게 되는 경우도 있습니다.

 

매각기일의 공고(법 제106조), 매수신청의 보증(법 제113조), 매각절차 및 매각허가여부에 대한 항고절차 등(법 제120조 내지 제131조), 과잉 매각되는 경우의 매각불허가(법 제124조), 대금의 지급(법 제142조), 경매신청의 취하(법 제93조), 채무자 등의 매수신청 금지(규칙 제59조, 제194조)가 적용되는 것도 강제경매와 임의경매가 동일합니다.

 

배당절차가 이루어 지는 것도 임의경매에서도 강제경매와 마찬가지로 배당절차 및 배당이의에 관한 규정(법 제146조 이하)이 적용되는 점도 동일하게 적용이 됩니다.

 

이번시간에는 강제경매와 임의경매의 같은점을 알아보았습니다.

조금 어려운가요?

강제경매와 임의경매에 대하여는 특별한 경우를 제외하고는 강제경매의 규정을 준용한다는 것을 알고 있으면 될것입니다.

물론 특별한 경우가 있기 때문에 이런경우에는 조심을 해야 하는것은 당연하고요.

다음시간에는 강제경매와 임의경매의 다른점에 대하여 알아보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.