부동산 경매중 강제경매와 임의경매의 다른점은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난시간에 부동산 경매중 강제경매와 임의경매의 같은점에 대하여 알아보았습니다.

또한 부동산 경매란 무엇인지도 알아보았는데, 이번시간에는 부동산 경매중 강제경매와 임의경매의 다른점도 한번 알아보겠습니다.

 

* 부동산 경매중 강제경매와 임의경매의 같은점은?

부동산 경매중 강제경매와 임의경매의 같은점은?

 

경매를 하는데 가격만 잘 써서 낙찰받으면 된다는 생각을 하시는 분들이 있지만, 경매라는 것의 기본을 알고 있어야 권리분석을  잘할수 있고, 그에 따라 낙찰을 받아서 좀더 많은 수익을 낼수 있기 때문에 경매의 기본을 잘알고 있어야 한다고 생각합니다.

무엇이든지 기본이 튼튼해야 결과가 좋게 나오기 때문입니다.

 

그러면 부동산 경매에서 강제경매와 임의경매의 다른점에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

강제경매와 임의경매의 다른점

 

강제경매는 압류한 부동산 자체를 매각, 그 매각대금에서 변제에 충당하는 방법으로 집행권원의 존재를 요하며, 그 정본에 집행문을 부여 받은 집행력 있는 정본으로 경매를 실시합니다.

따라서 강제경매신청서에는 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 기재하여야 하고, 그 신청에는 집행력 있는 정본을 첨부하여야 합니다.

 

그러나 임의경매는 담보권에 내재하고 있는 현금화할 수 있는 권능에 터잡아 경매 신청권이 인정되기 때문에 집행권원의 존재를 요하지 아니하며, 그 신청서에도 집행력있는 정본은 요구되지 않고, 근저당설정계약서, 등기부등본과 같이 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 첨부하면 됩니다.

 

임의경매에서는 경매절차의 정지사유가 강제경매와는 달리 규정되어 있습니다.

즉 담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본, 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본, 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본, 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나, 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나, 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류, 담보권실행을 일시 정지하도록 명한 재판의 정본이 경매법원에 제출되면 경매절차를 정지하여야 합니다.

 

강제경매는 집행력 있는 정본이 존재하는 경우에 한하여 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되므로, 일단 유효한 집행력 있는 정본에 터잡아 매각절차가 완결된 때에는 , 나중에 그 집행권원에 표시된 실체상의 청구권이 당초부터 존재하지 않거나 무효라든가, 매각절차완결 시까지 변제 등의 사유로 소멸된 경우에도 매각절차가 유효한 한 매수인은 유효하게 매각부동산의 소유권을 취득합니다.

 

 

심지어 재심에 의하여 확정판결이 취소되어 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 동일합니다.

따라서 공신력이 인정됩니다.

즉 '확정된 종국판결에 터잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 그 경매 절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 경락대금을 완납한 경락인은 경매목적물의 소유권을 적법히 취득합니다.(대법원 1996. 12. 20 선고 96다42628 판결).

 

강제경매는 채무자에 대한 집행권원으로 채무자 소유 부동산에 대하여 하는 강제집행입니다.

강제경매는 경매 신청시에 채무자소유부동산에 대하여 강제 집행할 수 있다는 집행권원을 제시하여야 합니다.

강제경매에서는 실체상의 사유가 경매개시결정에 대한 이의 또는 항고사유로 되지 아니하고 [청구이의의 소]로만 주장할수 있습니다.

 

청구이의의 소를 제기하더라도 경매진행에 영향이 없으므로 반드시 그 판결 시까지 경매절차를 정지하는 결정을 얻어 이를 집행법원에 신고하여야 합니다.

즉 예를 들어 가집행선고부판결을 집행권원으로 하여 강제경매절차가 진행되어 매수인이 매각대금을 납부하였으나 항소심에서 1심의 가집행선고부판결이 취소되어 확정된 경우 등이 이에 해당합니다.

 

강제경매에서는 [집행권원]에 따른 강제집행이기만 하면 집행권원에 표시된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재, 무효라든가, 변제 등으로 인한 소멸, 재심에 의하여 집행권원이 폐기된 경우라도 경매절차에 하자가 없는 한 낙찰자는 유효하게 소유권을 취득하는 공신력이 인정됩니다.

 

임의경매는 담보권에 내재하는 환가권에 기하여 경매신청권이 인정되므로 그 신청 시에는 등기부등본 등의 담보권의 존재를 증명하는 서면을 첨부하면 됩니다.

임의경매는 채권자가 갖는 담보권의 실행을 국가집행기관이 대행하는 것이므로 담보권의 부존재, 유효 또는 피담보채권의 불발생, 소멸 등 실체상의 하자가 있으면 매수인은 소유권을 취득하지 못합니다.

즉 공신력이 인정되지 않는 것이 원칙입니다.

 

 

다만 실체상 존재하는 저당권에 의하여 경매개시결정이 있었다면 그후 저당권이 소멸되었거나 변제 등에 의하여 피담보채권이 소멸되었더라도 개시 결정에 의한 이의 등에 의하여 경매절차가 취소되지 아니한 채 경락허가 결정이 확정되고, 경락인이 대금을 납부하였다면 경락인은 적법히 소유권을 취득(대판 1971. 9. 28 선고 71 다 1310)하여 예외적으로 공신력이 인정됩니다.

 

강제경매에 있어서는 집행채권의 부존재, 소멸, 이행기의 유예 등과 같은 실체상의 하자는 청구이의의 소(법 제44조)로써만 주장할수 있고, 경매개시결정에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 이의 및 항고사유가 되지 못합니다.

그러나 임의경매에 있어서는 담보권의 부존재, 소멸, 피담보채권의 불발생, 소멸, 이행기의 유예 등 실체상의 하자에 대해서도 경매개시결정에 대한 이의를 할수 있고(법 제265조), 매각허가결정에 대한 항고를 할수 있습니다.

 

즉 부동산의 임의경매에 있어서는 강제경매의 경우와는 달리 경매의 기본이 되는 저당권이 존재하는 여부는 경매개시결정에 대한 이의사유가 됨은 물론 경락허가 결절에 대한 항고사유도 될수 있는 것이므로, 그 부동산의 소유자가 경락허가 결정에 대하여 저당권의 부존재를 주장하여 즉시항고를 한 경우에는 항고법원은 그 권리의 부존재 여부를 심라하여 항고이유의 유무를 판단하여야 합니다.(대법원 1991. 1. 21. 자90마946 결정)

 

따라서 강제경매와 임의경매는 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산을 강제로 경매하는 점에서는 같지만, 강제경매는 집행권원에 기하여 채무자의 재산에 대한 일반책임, 즉 인적책임의 실현을 구하나, 임의경매는 담보권에 기하여 특정 담보물에 대한 물적챔임의 실현을 구하는 점에 본질적 차이가 있습니다.

 

이번시간은 부동산 경매에서 강제경매와 임의경매의 다른점에 대하여 알아보았습니다.

천천히 읽어보시면 그리 어렵지 않은 내용입니다.

하지만 꼭 알고 있어야 하는 내용이기 때문에 잘 읽어보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.