토지 시세 알아보는 방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산 관련일을 오래하다보니 손님들이 물어보는 질문들이 비슷할때가 있습니다.

어떤 토지를 판매하려고 광고를 하면 전화를 해서 "이 땅은 왜이렇게 비싼가요?" 혹은 "이 땅은 왜이리 싼가요?"등 가격만 가지고 이야기 하는 경우들이 있습니다.

해당 토지가 정확하게 어디에 위치하고 있는지도 묻지 않고 단순하게 지역과 가격만 가지고 판단을 하는 경우입니다.

토지의 시세를 아는 것은 쉽지 않은 일입니다.

아파트같은 경우야 비교할수 있는 비슷한 아파트가 많이 존재하기 때문에 언제 지어졌는지, 리모델링은 했는지, 위치가 어디에 있는지등만 알아도 그동안의 매매되었던 것들을 가지고 평균값이 나오게 됩니다.

하지만 토지는 똑같이 생긴 토지도 없고, 붙어 있는 토지라고 해도 옆에 어떤것들이 있느냐, 토지의 향등 많은 것들이 다르기 때문에 가격이 틀릴수 밖에 없습니다.

최근에는 인터넷으로 실거래가를 확인하여 주변시세를 알아볼수도 있지만 이건 시세일뿐 내가 사려고 하는 토지의 가격은 될수 없습니다.

토지의 시세파악이 어려운 이유중에 하나가 바로 도로지분의 개념입니다.

전원주택단지의 토지를 200평 구입하는데 도로지분은 그중에 30평입니다라는 말을 들어보셨을 것입니다.

도로지분이란 도시지역안의 주택이나 일반적인 토지를 살때는 상관이 없지만, 전원주택단지나, 임야나 넓은 토지를 분할하여 개발이 이루어진 토지를 구매할때는 꼭 들어가는 개념입니다.

도로지분을 쉽게 이야기 해드리자면 아파트에 거주할때 내가 사용하는 전용면적이란는 것이 있고, 여러사람이 같이 사용하는 공용면적이 있습니다.

토지중 도로지분은 나만 사용하는 것이 아니라 공용으로 사용하는 것입니다.

아파트도 분양면적보다 전용면적이 적게 나오는 것 처럼 전원주택단지나 개발에 의하여 판매가 되어지고 있는 전원주택도 실제로 사용할수 있는 면적이 도로지분이 제외되게 되기 때문에 구매평수보다 적게 사용하는 것입니다.

이렇게 공용으로 사용하는 토지인데도 구입할때는 다른 토지와 똑같이 금액을 내야 하기 때문에 이해를 잘 못하는 시는 분들이 많습니다.

도로지분까지 토지가격에 포함이 되기 때문에 시세를 파악할때 조금 어렵게 느껴지실것입니다.

토지의 가격을 판단하기 위해서 실거래가 사이트를 많이들 이용하고 계시는데 이 실거래 사이트라는 것을 볼때도 주의해야 할것들이 있습니다.

만약 토지의 구매자가 하나의 필지가 아닌 여러개의 필지, 즉 임야, 전, 대지등을 섞어서 같이 산다면 취득세나 양도세를 줄이기 위해서 실거래가 금액을 조정할수도 있다는 것입니다.

임야와 전, 대지등의 가격에 따른 세금이 다르게 부과되기 때문에 실거래가 금액으로 평단가를 확인하면 정확한 토지의 가격을 알수 없게 되는 것입니다.

토지의 가격을 해당지역 부동산에 방문하면 정확하게 알수 있을까요?

해당지역의 부동산을 몇군데 다녀보면 똑같은 토지도 가격이 다르게 책정되어 있는 경우를 많이보아 왔을 것입니다.

이부분 때문에 정직하게 일하는 부동산들이 욕을 먹는 이유가 있습니다.

예를 들자면 어떤 토지를 지주가 1억에 팔아달라고 이야기를 하면 A라는 부동산은 1억 1천만원, B라는 부동산은 1억 2천, C라는 부동산은 1억등 다양한 가격이 나오기 때문에 토지를 사려고 한다면 좀더 발품을 팔아야 할것입니다.

만약 전원주택을 구입하려고 한다면 전원주택의 시세는 어떻게 파악해야 할까요?

제가 기본적으로 판단하는 것을 말씀드리겠습니다.

먼저 집이 목조주택인지 철근콘트리트로 지어졌는지를 확인해봅니다.

목조주택같은 경우 평당 건축비를 대략500만원정도로 책정하고, 철근콘크리트주택 같은 경우는 목조주택보다 조금 많은 600만원정도를 기준으로 합니다.

이 금액액을 기준으로 주택평수에 곱하면 대략적인 건물에 대한 비용이 나오게 됩니다.

그리고 해당 토지의 주변시세등을 파악해서 토지에 곱하면 전원주택의 가격이 나오게 되는 것입니다.

물론 이건 신축건물일때이야기 이고 오래된 전원주택이라면 감가상각도 계산해서 나오는 것입니다.

파는 사람이야 비싸게 팔고 싶고, 사는 사람은 싸게 사고 싶은것이 당연한 것입니다.

하지만 기준이라는 것이 정해지면 그 기준에서 정하면 되는 것이기 때문에 조율만 하면 되는 상황이 나오는 것입니다.

토지 시세를 알아보는 방법을 정리해 보겠습니다.

일단 마음에 드는 토지가 있으면 인터넷 실거래가 사이트를 통해서 주변토지의 시세를 확인해봅니다.

주변에 거래된 토지들과 객관적으로 비교해봅니다.

도로나 주변에 시설물들, 경관, 향, 위치등을 파악해본후 해당 토지 주변에 있는 부동산에 들려서 가격에 대하여 알아봅니다.

그리고 직접 임장활동을 해보면 인터넷으로 본것과 다를수도 더 좋을수도 있습니다.

해당 토지 주변에 다른 물건이 있는지 파악하고 그 물건들도 확인을 해보고 내가 처음에 마음에 들어한 토지와 가격을 비교해 봅니다.

이렇게 직접 확인해본후 결정을 하시면 되는 것입니다.

이런 토지 시세파악하는 것이 부동산 초보자들에게는 상당히 어렵고 힘든일입니다.

내눈에는 좋아보이지만 전문가가 보면 하자부분이 보일수도 있습니다.

그리고 토지 시세를 잘못 파악해서 비싸게 살수도 있습니다.

방법은 꾸준히 보고 공부하는 것입니다.

그후 어느정도 기준이 생기면 그때 선택해도 늦지 않습니다.